作者： 黄晓宇

有一类纠纷目前较为常见，即登记在一个人名下，但属于夫妻共同所有的房屋，在另一方去世后，背着家里人将房屋偷偷过户给了其中一个子女或者孙子女。

那么这种情况下，为过户签订的房屋买卖合同有效还是无效呢？

举例来说，AB原系夫妻，生育CDE三名子女，F系C之子，A之孙。房屋属于夫妻共同财产，但登记在A名下。B去世后，A私下将房屋过户给了F，并与F签订了房屋买卖合同。DE得知后，无法接受。

关键：房屋买卖合同是否有效？

像上述这种情况，现实中比较常见，A的行为属于名为买卖实为赠予，主要存在两方面问题。

1. 房屋虽然登记在A名下，并不完全属于A，其中有一半份额是其配偶B的。在B去世后，B的继承人对房屋享有权利，A处置自己的份额可以，但不能侵害其他继承人的权利。
2. F明知有其他继承人存在，仍然与A签订合同，明显与A属于恶意串通，损害了其他人的利益。

依据我国《民法典》规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此DE可以主张A与F之间签订的房屋卖合同无效，进而追回房屋。

延展：与外人签订合同是否有效？

另外一种情形，即A与外人签订合同，偷偷将房子卖给他人，合同有效还是无效呢？这就涉及到了所谓“善意第三人”的概念。

如果外人是在不知情的情况下签订合同、支付了正常的市场价格、完成了房屋过户，且在整个交易中没有过错。在这种情况下，合同有效，其他继承人只能向A主张损失赔偿了。

二手房交易合同里，房款的支付方式都会写明，如支付时间、全款支付或贷款支付、收款方是谁（直接交付卖家还是第三方监管账户）。

在交易过程中，可能会发生各种状况，例如合同原本约定买家房款支付至第三方监管账户，卖家自筹资金涤除抵押。但卖家因为一些原因，自筹资金无法到位，需要利用买家的房款解押。

如果正常协商，买家同意变更合同条款自然合同继续履行，相安无事。但如果买家不愿协商变更，不少合同就会陷入僵局。或者买家原本约定全款支付，后来又想改成贷款，卖家不同意，合同也会陷入僵局。

有人会问，不就是变更一下支付方式吗，又不是房屋总价变化，有什么不可以？其实支付方式是合同中非常重要的条款，并不是单方相变就能变的，一定要获得对方许可。

支付方式变化，买卖双方背后的交易风险都会发生很大变化。如房款跳过监管，直接支付给卖家，万一卖家将房款挪作他用没有用于解押，对买家的风险就太大了，当然买家有权拒绝。

买家原本全款，后来又要贷款，那么万一贷款额度不够，或者压根没有获批，后续又该如何处理？牵扯的方方面面太多了。

因此，只要签了合同，支付方式就不能单方随意变更，就要按照合同严格履行，如果一方拒不履行，就将要承担根本违约的责任，可能面临高昂的违约赔偿。

近日有当事人咨询，看到中介发广告称有又新又大又便宜的回迁房出售，通过“改底单”操作就能将房子过户给购房人头上，询问这种房子能不能买。

对于这类非正常买卖的房子，本人的观点是风险太大，不建议购买。

1. 区分回迁房性质

回迁房一般分为城市土地拆迁后的回迁安置房及农村集体土地拆迁后的回迁安置房。

城市拆迁后的回迁房，目前大多数参照商品房，可以进行交易过户，但需要补缴税费。

农村集体土地的回迁房，是不允许上市对外流转的，也就是只能提供给本村村民。

如果是后者，说是“改底单”，但改了底单又有什么用？压根不能办理不动产权证，购房人最多手里只有一份合同，能够住在房子里罢了。即便签了合同，也可能因为违反国家法律从而合同无效。

2. 各个环节均有风险

那么对于前者，也就是城市土地拆迁的回迁房，改底单就没有风险吗？

当然不是，所谓“改底单”是中介协调房主与购房人到开发商处协商，将合同上原房主的名字改为购房人。 中介多大面子，人家开发商凭什么同意配合改？如果不配合，那下了房本再过户，房子就成了二手房买卖，多出来少则几万十几万，多则几十万的税费谁来掏？购房人把全部房款都支付了，如果以后房子涨价了，房主想要毁约又怎么办？干这种业务的中介都是小中介，过几年当你找中介要改底单，中介没准早就关门跑路了。

3. 没有天上掉馅饼的好事

“改底单”听来简单，但其实各个环节都存在违约的巨大风险。

总结起来还是那句话，不能及时过户的房子最好别碰，夜长梦多，不能将希望寄托于所有人都有契约精神，到时候办不下来房本，能自觉自愿地退钱和赔偿。