居住权是《民法典》新增的一种用益物权，对二手房交易产生了巨大影响。虽然目前设立居住权的房屋并不多，但随着时间推移，已有二手房交易中，发生了因设有居住权而产生的纠纷，需要引起警惕。
设立严格
作为新增的用益物权，如果要设立居住权，要遵循法律规定来进行。如应当签订书面合同、原则无偿、应向登记机构申请登记、不得转让、继承、原则不得出租等。居住权要么依据合同设立、要么依据遗嘱设立，并需通过登记生效。
也就是如果房屋设有居住权，房本上会写有相关内容。
权随房走
简单来说，即便出售房屋，房屋上设立的居住权并不因为产权人的变化而被涤除。也就是买家如果买到了设立居住权的房屋，并不能实际使用，而仍然由居住权人合法占有。
因此，目前通过大型中介交易的二手房，均在合同中对居住权有所约定。如果卖家隐瞒房屋设有居住权，或者在交易过程中突然新增居住权，卖家属于根本违约情形。买家可以主张解除合同，并要求违约赔偿。
无约定也违约
有的小中介法律意识不强，一直沿用《民法典》实施前的旧合同，并未就居住权进行约定。
笔者认为，即便没有居住权条款，也不影响卖家承担违约责任，因为一套房子如设有居住权，将严重影响房屋价值，在居住权届满前的数年里，房屋的使用价值几乎为0，买家的合同目的无法实现，仍然可以起诉解除合同，并要求违约赔偿。
仍有很多问题待解决
作为新增用益物权的一种，居住权与担保物权，如抵押权等“遭遇”时，谁涤除谁还有争议。此外，居住权能否与产权人一样，享有子女入学等政策，也没有统一意见，还需要时间进一步完善。
但是作为二手房买卖双方都应该意识到，居住权是对房屋价值产生巨大影响的一种权利。不建议买家购买设有居住权的房屋，卖家如果设有居住权，一定需如实披露，否则将面临违约赔偿责任。
