二手房纠纷中，不少案件都涉及到《房产价格评估报告》，那么一栋房子的价格主要取决于哪些因素？哪些房屋不能评估？得出的结论准吗？笔者简单进行一下讲解。
价值时间
在房价平稳时期，评估房产价值的时间并不敏感，在合同签订直至发生争议诉至法院的这段时间，一般情况下最多半年左右，房价变化不大。
但在房价波动期间，价值时间就尤为重要了，一月的时间价格就可能相差十几万甚至几十万。而评估时间又与合同解除时间相关联，因此归根结底，合同解除时间对房产价格会产生直接影响。
区位状况
一栋房子所处的区位，可以说是房屋价格最重要的影响因素。因此评估报告会对房屋区位进行描述和分析，如周边配套、交通、自然环境、外部设施、房屋所属楼层等。
房屋状况
房屋状况中包括房屋面积、用途、结构、装修、布局、落成时间、维护情况等。其中面积又是其中最重要的条件，直接影响房屋价格。
房屋权益
所谓房屋权益，就是指房屋的性质，如地块土地性质、土地使用权年限、房屋所有权人。其中最重要的是房屋上是否设置其他权利。如存在抵押权或居住权，将严重影响房屋价值。
市场背景
房屋所处的市场，是房屋价格参考因素之一。如北上广深等一线城市，房屋价格自然较高。当然除考量社会、经济因素外，当地房地产市场也是重要参考内容，如北京通州区原来采取一定的限购政策，自然也会影响房屋价格。
评估方法
评估公司一般针对不同房产、不同评估目的采取不一样的评估办法。一般常见的有成本估价法、比较法、收益法、假设开发法等。可以采取一种或多种结合的方式得出结论。在二手房，采取比较法、收益法较多
所谓比较法，就是选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象，通过交易情况、市场状况、区位状况、权益状况的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的评估价格。
收益法则是预计估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
综合上面情况来看，评估报告的结论普遍还是比较准确的，可以反应出某个时间的房屋真实市场价格。
哪些不能评估
一般来说，被评估的房屋要求产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。如违法建筑、小产权房等，评估公司均拒绝评估。只能以建设工程造价为基础，评估工程价格。
