作者： 黄晓宇

有一些房屋买卖交易，双方不是即时过户，而是先搞个公证几年后再过户。

不少人认为有公证书就比较稳妥，公证对交易是一种很强力的保障，可事实果真如此吗？

公证书vs合同书

公证书是依照当事人申请，依照事实和法律，按照法定程序制作的具有法律效力的司法证明书。而合同书是由双方自行达成的协议。

双方自行缔结的合同想要合法有效，就不能违反法定条件，诸如需要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、且不违反法律、行政法规效力性强制性规定和公序良俗等，否则法院或者仲裁机构可以裁定无效。

公证书则是公证机构先行对法律规定的要素进行审查，保证合同合法有效。

公证只是合同Plus版

像上面所提到的，公证书只是一种普通合同的Plus版本，对合同效力进行补强，本质还是一份合同。因此即便采取公证的方式，也与普通合同一样，双方手握的仅仅是基于公证书内容的债权而已。

债权是一种请求权，物权则是一种支配权。换句话说，对方到时候不履行了，你也只能拿着公证书作为证据，向法院起诉要求过户。而即便做了公证，对方也可以把房子出售给别人，如果案外人是善意买受人并完成了过户，到时候自己也只能要求对方承担违约责任，没办法将房子过户回自己名下。

即时过户最把牢

所以无论是签订多么严谨的合同，还是去做公证，都不能减少卖家毁约的风险。只有即时过户转移物权才是最稳妥的房屋买卖方式。

近日包括北京在内，多地下发楼市税收优惠政策新规，取消普通非普通住宅标准等规定。

虽然名义上增值税由卖家承担，但普遍合同约定税费是由买家负担，最为直接的体现就是减少了买家的交易成本。

以北京为例，新规从2024年12月1日起实施，那么对于该时间段内交易的买卖双方就会面临一个比较尴尬的问题：合同时间约定11月底完成缴税过户，差几天就能省不少税，能够变更缴税和过户时间吗？

当然可以，虽然合同约定的缴税过户时间具有法律效力，但可以通过口头或者书面（建议签订补充协议）的方式变更时间，双方按照协商变更后的时间完成缴税过户手续，就均不涉及违约，一般中介机构都有相关的合同模板提供，双方签字即可。

卖家不愿意变更？

既然是协商变更，自然需要获得双方同意，一方不同意的无法单方变更，变更不变更全凭卖家的意愿。

有人会说，卖家不同意变更太不近人情，其实本人觉得换位思考下也能理解，如果税费均由买家承担，签订补充协议变更交易时间对自己没有任何好处（不讨论有抵押或过桥资金等情况），自然也就没有动力。

强行拖延行不行？

也有人会问，强行拖延至12月1日行不行？

这个问题要结合合同条款来看，如果合同约定的缴税过户时间，距离12月1日尚有半个月，同时约定超过合同时间15天就属于根本违约，那么买家强行拖延至新规以后交易，属于风险极大，卖家能以买家根本违约为由单方解除合同。

如果在根本违约期限内，那买家同样也属于违约，依据合同约定需要承担按日计算违约金的违约责任（不考虑诉讼时真正判决的违约金数额）。

这样买家就要算一笔综合帐，看哪种方式最划算。

建议：不妨让一些利

上面提到卖家没有变更的动力，因此在卖家不愿意配合的情况下，买家可以提出让一部分少缴的税费数额贴补进房款中这种方式，让卖家也可以从中获利，有一种参与感，自然也就有变更的动力了。

作为卖家如果不是非常着急，也不妨配合买家延迟几天交易，这种情形风险可控，开开心心的完成交易，皆大欢喜。

房屋买卖合同，属于一种双务合同，即双方按照合同约定各自完成各自的义务，如卖方按步骤进行房屋解押、过户、交房等，买方依次进行支付定金、申请贷款、缴纳尾款等。

一份严谨的合同，会将房屋交易的各个环节安排完善，谁先谁后一步步推进交易。

但现实中有些交易没有中介，或者中介的水平不高，导致履行合同的先后顺序约定不明，或者有些交易方原本就想毁约，借助约定不明为理由故意阻挠交易，造成双方扯皮，这种情况下另一方该怎么办？

1. 需要以对方先履行为条件

虽然合同没有约定，但如果自己想履行义务，需要以对方的履行作为前提条件，这种情况下有权要求对方先履行。

举例来说，虽然合同没有约定买家首付款的交纳时间也没约定卖家解压时间，但是合同约定卖家需要用买家支付的首付款来涤除抵押，这种情况下自然买家有权要求卖家先行支付首付款。

2. 无须对方先履行为条件

下一种情形就是双方的履行环节均无须对方的配合及参与。

依据《民法典》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

这种情况应当作何理解？

举例来说，还是合同没有约定买卖双方的履行顺序，未明确买方支付首付的时间以及卖方解押时间，也未约定卖方使用买方的首付解抵押。

那么在卖家尚未解押前则不能要求买方先行支付首付，买方未支付首付时也不能要求卖方先行解抵押，双方需要同时各自进行相应的工作。

3. 结合交易惯例分析

总的来说，在合同约定履行顺序不明的情形下，要结合交易惯例来确定责任。如果按常理一方拒不履行应当履行的义务时，结合其交易行为，可以判断出一方具备了根本违约情形，这样另一方就有权起诉要求继续履行或者行使合同解除权，要求违约赔偿了。