作者： 黄晓宇

二手房或新房交易，房屋的产权#过户 登记均是最为重要的环节。房屋过户后，标志着本次交易基本宣告结束。但纠纷往往就出现在最后的过户环节。一般来说，出现以下四大原因，将阻碍过户登记。

无产权证（或产权不明晰）
一些二手房交易，房屋属于回迁房。卖家在房本尚未下发的情况下（其实严格说，签订合同时卖家并不是真正的产权人）就急于售房。如果因为某些原因房本迟迟没有办理，买家即便起诉也无法获得房屋产权。
另产权不明晰也存在不能过户的情形。例如房屋在卖家老人名下，老人去世后在尚未过户给子女，也未有房屋确权判决、调解书、公证书的情况下，子女就急于卖房，可能导致房屋无法及时过户。

不符合上市交易条件
某些房屋属于政策房、央产房，依据相关政策，必须要符合某些上市条件后方可过户。但请注意，如央产房的上市政策可能随时调整，也存在诸多不确定性因素，这就导致签订合同时即便符合上市政策，但就是无法办理上市。即便可以办理，也会拖上多年。
本人建议，政策房、央产房要慎重购买，即便买也要在符合上市条件后再签订合同，不要提前签订，合同履行期过长会急剧增加不确定性因素。

有抵押
目前带押过户尚未大面积施行，解押后再过户仍是主要选项，房屋过户前存在抵押，一般无法过户，所以在安排房屋交易时，一定对卖家何时、何种方式涤除解押权进行明确约定，如卖家自筹资金，那就要约定最晚期限，超期后买家可行使解除权不再购买。
如买家负责提供首付给卖家资金解押，那买家不从约定的，卖家同样可以单方解除合同。

有查封
存在司法查封，会导致房屋无法过户。这种情况较为复杂，要看被案外人申请保全查封的案件，已经进行到了哪个阶段。如是诉前保全，可向法院申请保全异议（5天内）如执行保全，则要走执行异议程序阻挡。

二手房买卖，交易卡在贷款这个阶段，进而产生的纠纷不少。该阶段发生问题主要是两种情况，一是个人征信、流水等未达到银行要求，未能获批；二是贷款虽然批下，但额度不足。发生这种情况后，后续交易受阻，买卖双方该如何处理？

最根本——依据合同条款

首先从合同条款入手，一般合同条款中就买家付款方式等均有约定，选择首付+贷款方式购买的，要看合同中有没有贷款不获批或者贷款额度不足时的处理办法。
如果有遇到上述情况要在一定期限内二次申请贷款，依然不获批后须一次性补足等内容。买家又无力补足的，则要承担违约责任。
但是如果有贷款不获批，双方无责解约的约定，则买家有权解除合同，卖家应当退还收取的定金、首付款等。

没约定——也分两种情况

如果合同中没有贷款未获批后如何处理进行约定，则也分为两种情况。一是买家自身原因导致未获批，这种情况下无力补足房款的，大概率会被认定为违约；二是政策原因，如调整房贷政策，则属于不能归结于双方的原因，无责解约。

特别注意——恶意阻挠贷款违约

有的买家想要无责解约，尤其是合同中约定了无法批贷后无责解约的条款，有买家可能想要走这条路，故意提供错误的个人信息等，导致银行拒绝批贷。
但请注意，恶意阻挠银行批贷，属于故意为交易设置障碍，最终被认定后还是应当承担违约责任。

建议——仔细斟酌条款慎重签字

如果对贷款没有十足的把握，或者工作不太稳定的买家，在签订合同时千万注意贷款未获批后的解决方式条款，一旦签订需要现金补足的，则要按照合同约定用现金补足，没有能力的千万别强行签订，以防承担高昂的违约赔偿。

高价买来学区房，卖家却搞突然袭击，打算在过户前“争分夺秒”抢走学位。虽然买家可以主张违约赔偿，但孩子上学却耽误不得。眼看着合同目的落空，买家该怎么办？

一个办法可以很好解决，就是向法院申请保全“学位”。早在2016年，北京海淀就有一起类似案件。买家付完房款后，卖家却要突击用学位给孩子上学，卖家违约自不必说，关键是自己孩子上学的计划落空，这可是事后无法弥补的。

随后买家向法院申请保全，海淀法院作出民事裁定：禁止使用涉案房屋或该房屋对应户口的学位。本裁定有效期为六个月，自送达之日起生效，送达后立即执行。

一般情况下，诉前保全的多为财产，叫 。但其实还有一种保全方式，叫做“ ”。学位保全即可归入此类。

依据《民事诉讼法》规定，法院可根据当事人的申请，裁定对对方的财产进行保全，或是责令对方作出一定行为或者禁止作出一定的行为。行为保全就出自于此。

当然，法院也会参考当事人的申请是否具有合理性、紧迫性作出裁定，如果本身买家违约在先，或者卖家也没有使用学位的可能，法院驳回保全申请也无可厚非。

一般观点，房产的价值主要有二，一是居住价值，二是资产价值，但在北上广等大城市，部分房产还存在第三种价值——教育资源价值，也即所谓的学区房。

二手房交易，如果出现房屋严重的安全问题，或无法办理过户，均属于无法实现合同根本目的，买方均可提出解除合同并要求卖方承担违约责任。

同样，由于学区房价格明显高于非学区房，一旦房屋所附带的学位被使用，一般司法实践中仍然认为买方购买该房屋的合同目的落空，可以支持解除合同并主张违约赔偿。

但是有些买方在签订二手房买卖合同时，对学位约定不明，甚至没有约定，一旦交易过程中发现学位被使用，再主张解约和追究卖方的违约非常不利。

在购买学区房时，了解当地入学政策自不必多说（如北京“六年一学位”政策），然后需要调查所购买的房屋学位使用情况（各地各区查询方式不尽相同）。最为重要的是，要将学位条款写进合同里。

咨询本人的一位当事人，就是遇到了学位条款约定不明的情形。房屋的前任房主在4年前使用了学位，但现任房主称不知情，合同条款也只是约定，现任房主保证自己购房后至本次交易结束不使用学区名额。这就导致买方主张违约责任时及其不利。

所以，购买学区房不仅要提前了解入学政策、查询房屋学位使用情况，还应当在合同中至少作出如下约定：

1、出售人保证在交易期间不使用学位；

2、保证学位在某段时间（如6年）未曾使用；

3、如果违反该条款，视为卖方根本违约，买方有单方解除权，并可依据根本违约主张赔偿。