中介合同纠纷“跳单” 一定要付中介费?那可不好说

二手房交易中,“跳单”是中介与买卖双方最常见的纠纷。实际上,买卖双方与中介签订的是居间服务合同,买卖双方跳单可能涉嫌违约,要承担违约责任。但并非只要是跳单,就属于违约,就一定要支付中介费。

“跳单”违约要支付中介费,一般指的是恶意“跳单”。所谓恶意跳单,一般从三个层面加以把握:1、中介是否独家代理;2、客观上买卖双方是否利用了中介提供的房源信息再次促成交易;3、从主观上考察买卖双方否具有逃避支付佣金的故意。

举例来说,买家A和卖家B通过中介C签订了房屋买卖合同,后A和B因为某些事情解除了合同,C退还了中介费。几个月后,A和B又通过中介D签订了房屋买卖合同,那么C能够起诉A和B要求支付中介费吗?

首先,如果C非独家代理,房屋在D也挂牌出售,而且A和B解除房屋买卖合同也非为了逃避支付中介费,确实事出有因。加之A和B在D中介达成交易,同样也支付了中介费,这样看A和B自然就不是恶意“跳单”。那么C就没有理由向A和B索要中介费。

由此,“跳单”要看是否恶意,如果不是恶意,那么买卖双方不需要再向中介支付佣金。

一房多卖 到底谁能取得房屋所有权?

因为网签的施行,近些年来一房多卖的情形已经减少许多,但时不时还是有个别纠纷。售房人之所以一房多卖,多半是因为急需用钱才肆意妄为,不顾承担违约责任的后果。如此一来,购房人自然都想争取房产,那么到底谁能最终拿到房屋所有权呢?

首先,要看数份房屋买卖合同,是否均是有效的。假如售房人与其中一个购房人是存在恶意串通情形,那么该份合同就属无效,不能获得房屋所有权。

如果不存在这种情况,多份合同都是有效合同,就要从以下几点出发进行考虑:1已经办理房屋所有权转移登记的>未办理的2都没有办理转移登记手续已经网签的>未网签的(当然如果查询到房屋网签了,也就不会买了)3都没办理转移登记手续也未网签的,合法占有房屋的>未占有房屋的4都没过户没网签没占有房屋的,从购房人实际付款数额多少、合同成立先后顺序等因素公平合理认定谁获得房屋所有权。

没有获得房屋所有权的,只能向售房人主张解除合同并要求违约赔偿了。

只签订购书 反悔不买/不卖只赔定金就行?

与签订正式合同不同,有些二手房买卖双方在正式合同之前,先签订了订购书、认购书等,一方仅支付了定金,约定某个时间再签订正式合同。

与签订正式合同不同,此时买卖双方构成的叫做“预约合同”关系。签订正式房屋买卖合同后,一方违约按照合同约定,守约方可以主张一系列的损失没有争议,但是签订预约合同后,一方反悔不签订正式合同,给守约方造成的损失,守约方是否可以突破定金数额来索赔呢?

答案:实践中存在争议。

与正式合同的违约责任不同,预约合同违约方所要承担的叫做“缔约过失责任”也就是属于一种信赖利益损失。由于这种信赖利益损失不太好判断,实践中在守约方没有太大损失(一般预约合同履行时间不长)的情况下,绝大多数法院只支持预约合同中约定的定金罚则。

但是,但是,这也不一定。如果凑巧双方赶上什么新政发布,导致房价短时间出现了大幅度变化,这样因为一方违约,给守约方造成的损失可能就会突破定金数额。

以房屋差价为例,如果法院还按照定金罚则判决,那显然会导致严重的不公平。实践中,针对此类纠纷,法院一般从双方过错、合同履行情况等多方面考虑,将房屋差价纳入了信赖利益损失中,判决违约方赔偿损失。

由此可见,仅仅签订预约性质的协议,也不能轻易违约拒绝签订正式合同,否则也有可能突破定金数额赔偿。

北京购房新政实施 再签合同有何注意?

6月26日,北京突然发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(其实叫什么无所谓),《通知》主要涉及到以下几点:一、调整首付款比例及房贷利率下限;二、多子女家庭购买二套(强行)认定为首套;三、“绿建”可多贷款;四、推旧房交易。

其中三四主要针对购买新房目前还没有具体落地措施,不好评论。大家主要关心的就是和。

那么在新政实施后,在签订二手房 合同时应有何影响?目前正在履行的合同,又有什么需要注意的?

正准备签订合同
由于贷款比例和房贷利率下限调整,原本买家准备的首付款中,可以多出一部分流动资金,可能直接造成合同的交易节点安排和付款方式发生变化。
作为买家来说,可以利用流动资金适当提高定金付款比例,防止卖家毁约(姑且认为新政会造成楼市回暖)。但同时买家也应注意一点,合同中对贷款审批不通过后的处理办法,如果约定现金补足,要有心理准备。
此外,新政刚实施可能会引起市场短期波动,因此建议双方将合同履行期限尽可能压缩,履行期限越短交易相对越安全。

正履行中的合同
不同于前些年的“收紧”政策,会造成已经履行的合同因为新政实施发生重大变化,无法继续交易,进而引发大量诉讼。最近的新政都是刺激性政策,不会造成合同无法履行的情形。
可能上半年双方签订合同时房价正处低位,新政实施后有卖家可能认为卖低了想要毁约。买家对此应当注意,如卖家流露毁约意图,应当拒绝并立刻采取法律行动。

对于房价上涨后产生的差价,买家可以主张卖家承担相应损失。

家中安装监控 侵犯老人隐私?黄晓宇律师接受北京晚报采访

不仅能够实时查看老人的起居状态,还可以和老人对话,帮老人放电视剧、播戏曲……如今,通过智能摄像头与家中长辈沟通、交流,成为很多子女照看老人的一种新方式。不过,在智能摄像头带来便捷的同时,一些处在摄像头下的老人却觉得不太自在,自己干什么事仿佛都在被人盯着。如何让监控设备既能物尽其用,又能保护老人的隐私?

近日,北京晚报就子女家中安装监控,是否侵犯老人隐私一事进行了报道,并就上述问题采访了黄晓宇律师,黄晓宇律师从法律方面对该问题进行了解读。

  安装前一定征得老人同意

  那么,家用的智能监控设备,是否侵犯了“被监视人”的隐私?北京市盈科律师事务所律师黄晓宇介绍,《民法典》规定,自然人享有隐私权,除法律另有规定或者权利人明确同意外,任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间,也不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动。“《民法典》中所规定的隐私权,当然也包括私人生活不被他人知晓的权利。子女的出发点固然是出于好意,但在安装前一定要征得老人同意,否则同样是侵犯了长辈的隐私权。”黄晓宇说。

  保姆的隐私权同样受到保护。如果家里有保姆,安装前也要征得其同意。黄晓宇表示,保姆属于非家庭成员,业主在安装摄像头时应当引起注意。同时,即便在家庭公共区域安装,建议也先征求保姆的同意,最好与保姆之间签订书面的协议,明确摄像头的安装位置和用途。

  安装位置仅覆盖公共区域

  家庭智能监控设备究竟装哪儿合适?黄晓宇表示,一般来说还是仅覆盖家庭公共区域即可,如客厅、厨房等地,避开私密区域。同时,最好要将摄像头设置在明显位置,可以在周围贴上文字提示,说明此处安装了摄像头。

  至于一些老人担忧的隐私问题,黄晓宇认为,家庭成员应对老人保持尊重,允许老人在某些特殊时段关闭摄像头。此外,因为家庭摄像头都具备联网功能,子女最好选购信誉度较高的知名厂商产品。知名厂家在网络安全保护方面投入较多,安全更有保障。在注册产品账户时,应当设置较为复杂的密码,减少破解风险。

原文链接:https://bjrbdzb.bjd.com.cn/bjwb/mobile/2024/20240611/20240611_010/content_20240611_010_1.htm?urlKeys=storyId,userID,isshare,channelId,columnId,contentType,isBjh,time&storyId=s6667e2aae4b0115c9f85c8cd&userID=62afdba3e4b0bd609eea9c8e,1&isshare=1&channelId=5b165687a010550e5ddc0e72&columnId=5f0c11fce4b086b26e07e841&contentType=12&isBjh=0&time=1719206003014

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