作者： 黄晓宇

二手房纠纷中，在一方拒绝履行合同义务后，达到合同约定的解除合同条件时，守约方可以单方行使合同解除权。但也有一种情况，违约方如果向守约方提出解除合同，这样可不可以？守约方如果先同意，后来又反悔，拒不签订书面解除协议又能不能行呢？

违约方也可提解除

首先明确一点，违约方虽然不具有单方合同解除权，但也是可以提出解除合同申请的，这属于协商解除的范畴。

协商解除，并不要求提出的一方具有合同解除权，因为这是双方意思自治的范畴，法律不加以干涉。因为协商解除形成的解除协议，相当于一份新的合同，取代原合同，重新安排双方的权利义务。

由此可见，违约方提出的解除合同申请（口头、微信等方式），实际上可以视为是新合同的“要约”，守约方如果口头、或回复微信同意，则是对新合同的“承诺”。双方只要达成一致，解除协议就已生效（或者说新合同）。

“达成一致”是重点

《民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。因此协商一致是重点。

不像签订书面解除协议，通过口头、或者微信方式沟通的情况下，如何理解协商一致？

笔者认为，首先应至少在两个层面达到协商一致。一是在解除层面达成一致，即双方均同意解除合同；二是在解除合同以后的违约责任、结算和清理层面达成一致（简单来说是赔偿问题）达成一致。

其次，双方的表述应当清晰、不存在其他争议。应当联系前后语境或者上下文来分析，是否有存在其他含义。

另外，如果存在双方未讨论赔偿问题，只是均同意解除合同。那么不能视为守约方放弃赔偿要求，仍然可以通过诉讼、仲裁方式主张权利（即保留追偿权的解除）。

达成一致后不可轻易反悔

合同的订立，即可通过书面，亦可通过其他方式。只要双方协商一致，守约方口头或者微信作出承诺时，新合同就已生效，也可视为为原合同的解除的时间。

如果守约方事后再反悔，即便不签订书面解除协议，也不影响此前作出承诺的法律效力。

二手房纠纷中，不少案件都涉及到《房产价格评估报告》，那么一栋房子的价格主要取决于哪些因素？哪些房屋不能评估？得出的结论准吗？笔者简单进行一下讲解。

价值时间

在房价平稳时期，评估房产价值的时间并不敏感，在合同签订直至发生争议诉至法院的这段时间，一般情况下最多半年左右，房价变化不大。

但在房价波动期间，价值时间就尤为重要了，一月的时间价格就可能相差十几万甚至几十万。而评估时间又与合同解除时间相关联，因此归根结底，合同解除时间对房产价格会产生直接影响。

区位状况

一栋房子所处的区位，可以说是房屋价格最重要的影响因素。因此评估报告会对房屋区位进行描述和分析，如周边配套、交通、自然环境、外部设施、房屋所属楼层等。

房屋状况

房屋状况中包括房屋面积、用途、结构、装修、布局、落成时间、维护情况等。其中面积又是其中最重要的条件，直接影响房屋价格。

房屋权益

所谓房屋权益，就是指房屋的性质，如地块土地性质、土地使用权年限、房屋所有权人。其中最重要的是房屋上是否设置其他权利。如存在抵押权或居住权，将严重影响房屋价值。

市场背景

房屋所处的市场，是房屋价格参考因素之一。如北上广深等一线城市，房屋价格自然较高。当然除考量社会、经济因素外，当地房地产市场也是重要参考内容，如北京通州区原来采取一定的限购政策，自然也会影响房屋价格。

评估方法

评估公司一般针对不同房产、不同评估目的采取不一样的评估办法。一般常见的有成本估价法、比较法、收益法、假设开发法等。可以采取一种或多种结合的方式得出结论。在二手房，采取比较法、收益法较多

所谓比较法，就是选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象，通过交易情况、市场状况、区位状况、权益状况的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的评估价格。

收益法则是预计估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

综合上面情况来看，评估报告的结论普遍还是比较准确的，可以反应出某个时间的房屋真实市场价格。

哪些不能评估

一般来说，被评估的房屋要求产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。如违法建筑、小产权房等，评估公司均拒绝评估。只能以建设工程造价为基础，评估工程价格。

居住权是《民法典》新增的一种用益物权，对二手房交易产生了巨大影响。虽然目前设立居住权的房屋并不多，但随着时间推移，已有二手房交易中，发生了因设有居住权而产生的纠纷，需要引起警惕。

设立严格

作为新增的用益物权，如果要设立居住权，要遵循法律规定来进行。如应当签订书面合同、原则无偿、应向登记机构申请登记、不得转让、继承、原则不得出租等。居住权要么依据合同设立、要么依据遗嘱设立，并需通过登记生效。

也就是如果房屋设有居住权，房本上会写有相关内容。

权随房走

简单来说，即便出售房屋，房屋上设立的居住权并不因为产权人的变化而被涤除。也就是买家如果买到了设立居住权的房屋，并不能实际使用，而仍然由居住权人合法占有。

因此，目前通过大型中介交易的二手房，均在合同中对居住权有所约定。如果卖家隐瞒房屋设有居住权，或者在交易过程中突然新增居住权，卖家属于根本违约情形。买家可以主张解除合同，并要求违约赔偿。

无约定也违约

有的小中介法律意识不强，一直沿用《民法典》实施前的旧合同，并未就居住权进行约定。

笔者认为，即便没有居住权条款，也不影响卖家承担违约责任，因为一套房子如设有居住权，将严重影响房屋价值，在居住权届满前的数年里，房屋的使用价值几乎为0，买家的合同目的无法实现，仍然可以起诉解除合同，并要求违约赔偿。

仍有很多问题待解决

作为新增用益物权的一种，居住权与担保物权，如抵押权等“遭遇”时，谁涤除谁还有争议。此外，居住权能否与产权人一样，享有子女入学等政策，也没有统一意见，还需要时间进一步完善。

但是作为二手房买卖双方都应该意识到，居住权是对房屋价值产生巨大影响的一种权利。不建议买家购买设有居住权的房屋，卖家如果设有居住权，一定需如实披露，否则将面临违约赔偿责任。

大城市的二手房，有些因为历史原因附带了违建。不像新房买卖，按照面积x单价计算总价，二手房合同一般按套成交，因此因为违建产生争议后，往往双方各执一词。那么双方签订的合同有效无效？买家又能否以房屋存在违建为由解除合同？

原则合同有效 不能直接解除

二手房有着“所见即所得”的特征，在签订合同前，买家一般会实地看房，正常的买家看到存在异常位置的房屋，都会询问。卖家如实相告没有隐瞒的情况下双方签订合同，一般认为合同有效。

部分地方，如果房屋存在违建，在过户可能有阻碍。这种情况下能否解除合同？

原则上买家不能直接解除合同（双方协商一致解除另当别论），而可以要求卖家拆除违建，恢复原状。在障碍消除后继续履行合同，办理过户。

特殊情况可解除可变更

当然也有一些情况是可以要求解除、变更合同的，甚至还可以要求卖家承担违约责任。

1、卖家故意隐瞒存在违建

如果卖家故意隐瞒房屋部分是违建这一事实，导致买家错误认为自己见到的房屋都是合法建筑。此时买家可以要求解除合同，或者要求变更合同降低总价，并恢复原状。

2、存在重大安全隐患

有的房屋违建情形非常严重，例如顶楼的房屋，在楼顶加盖大面积违建，这就会导致严重的安全隐患；再如一楼的房屋，向外搭建大面积违建，并在违建内通水通电甚至通燃气，也有着巨大的安全隐患。

这种情况下，卖家所承担的责任就并非拆除那么简单了，需要找具有资质的施工单位恢复原状，并且工程竣工后要提供竣工报告和权威机构的鉴定报告后，方可继续履行。

如果卖家拒绝采取上述措施，那么买家就可以考虑解除合同，卖家有过错的，还可以追究卖家的违约责任。

提醒：单纯有违建非无责解约借口

也有个别买家，买房前对房屋有违建心知肚明，签合同后又以此为由拒绝付款，想要无责解约。事实上，如果卖家坚持继续履行，并且拆除了违建，合同履行就已无障碍。此时买家解除合同的事由就已不复存在了，因此不能成为无责解约的合理理由。