分类： 房产百问

有些原本生活正常的夫妻为了达到种种目的，去民政部门办理假离婚，签订离婚协议并对包括房产在内的财产进行分割。由于是假离婚，因此财产分割一般具有某种目的，例如将房屋过户到一方名下。

结婚弄巧成拙，原本的假离婚结果因为一方变卦成了真离婚，那么这种情况下离婚有效无效？协议关于财产分割的部分又有效无效？

人身财产要分开

整体离婚过程，不仅包含了财产部分，还包括有人身关系的部分。婚姻关系的变更，除了当事人的意思表示外，还需要有行政机关具有公信力的登记，在行政部门（民政）登记过离婚后，除申请撤销离婚登记或提起行政诉讼外，婚姻已无恢复可能。

但是财产财产的分割就不一样了，财产的分割主要依据的是离婚协议。既然是协议，就要求这种民事法律行为是有效的。

《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，也即“通谋虚伪”行为。双方皆欠缺内心的效果意思，并且双方均知道离婚协议表面上达成的合意并非双方的真实意思，则构成这种通谋虚伪行为。

必须通过诉讼撤销

最高法的《民法典婚姻家庭编司法解释一》中规定了，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

也就是离婚后对财产产生争议的，要求认定离婚协议条款无效，需要到法院通过诉讼方式解决。

经常有买家咨询笔者，因为与卖家存在纠纷，在双方合同尚未解除的情况下，卖家又在其他中介上架房屋，甚至与他人签订了房屋买卖合同。这种情况下，双方签订的合同有效无效？卖家与他人签订的合同又有效无效？

从法律上来说，双方签订的房屋买卖合同属于债权范畴，债权具有以下特点：平等性、非排他性以及不能对抗第三人。也就是说，卖家以同一房屋先后与他人签订多份合同，这些合同间的效力均不受影响，均为有效合同。

既然合同均为有效，但是房子只有一个，卖家只能择一份合同履行。如果买家于起诉时，房子仍在卖家名下，仅凭卖家另行上架房屋待售或更进一步与他人签订了合同，仍不宜认定卖家违约（合同另有约定除外）。

作为卖家也要注意，即便卖家违约不买，也最好在合同解除后再与他人签订合同出售，否则一旦买家又转变态度继续购买房屋，届时自己无论怎么做都面临违约风险，至少要对一方承担违约责任。

所谓“先卖后抵”是指购房人在签订合同付款后，因为种种原因没有及时办理过户手续，导致售房人又将房屋抵押给他人，待购房人欲过户时才知道房屋有抵押，无法完成房屋转移手续的情形。

想清楚要钱还是留房

这种情况，购房人当然可以依据合同追究售房人的违约责任。售房人的先卖后抵行为，属于恶意违约行为，应当承担根本违约责任。因此如果购房人决定退房，可以起诉解除合同并要求售房人依据合同赔偿违约金。

但如果出现1. 购房人已经入住多年 2. 售房人无力退还房款并承担违约责任等情形，这种情况下，笔者就不建议走解约赔偿的方案了，而是应当想办法留住房子。

购买新商品房

在购买新商品房遭遇先卖后抵，多半是由于开发商将房屋抵押给银行等金融机构贷款导致的，法律和司法解释对这种情形均有保护购房人的相关条款。

例如最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

购买二手房

二手房如果出现先卖后抵，多是因为房屋是回迁房，购房人签订合同后不能第一时间办理过户所导致的。

二手房的先卖后抵不像新房那样有明确的法律条款保护，但也不是说无计可施。笔者认为，首先可以从两条线来维护自身权益。

第一条线——消灭抵押权

应当从以下几点加以考量：1. 抵押人与抵押权人恶意串通 2. 抵押权人非善意 3. 抵押权人存在重大过失。如果抵押权人存在上述情形，则购房人可以考虑起诉主张抵押无效。

第二条线——阻挡执行

也有一种可能，就是购房人直到收到法院的强执通知，才知道自己买的房子不保。

这种情况下就只能先就执行提出异议。《执行异议复议规定》规定，只要合法买卖、查封前占有、已交付全部价款或将剩余价款交付执行、对未办理登记无过错的购房人，就能够排除掉银行对房屋的强执。

二手房买卖纠纷中，有些当事人因为对方违约非常愤怒，咨询律师对方的违约行为是否构成诈骗。

其实绝大多数的纠纷，双方依然还是民事纠纷，上升不到诈骗的程度。那么合同纠纷与合同诈骗的主要区别在哪？

最重要——非法占有目的

这是区分民事合同纠纷与刑事合同诈骗最重要的区别点，对非法占有目的进行认定，应综合对方以下几点来分析：

1. 在签订合同时是否采用欺骗手段

2. 行为人有无履行合同的能力

3. 是否有履行合同的实际行为

4. 行为人对标的物的处置

5. 对违约责任的态度等等

例如合同诈骗模型最常见的，售房人虚构业主身份，压根房子不是售房人的，其明明知道无法办理房屋过户，仍然收取购房人的房款，那就属于典型的合同诈骗行为。

总之，如果分析行为人的所作所为可以得出其一开始就没有履行合同的意愿，签订合同只是骗取房款的手段，打算非法占有房款，这种情况下对方可能就涉嫌违法犯罪了。

如果对方的行为高度符合合同诈骗的情形，就要第一时间到公安机关报案了，没有必要采取任何民事手段。

当然也可以委托律师搜集证据，撰写报案材料，以便顺利立案。

父母将房子赠与给孩子比较常见，但有些孩子接受赠与后却不尽抚养义务，父母伤心不已想要撤销赠与。那么现实中要满足哪些条件才能撤销赠与呢？

举例来说，李某父母与儿子公证了一份《赠与合同》，将房子赠出，同时约定如果房屋拆迁，拆迁款也够给儿子。

之后不久房屋拆迁出一套回迁房和拆迁补偿款，均由李某儿子获得。但他却未尽到子女的责任，对老人不闻不问，那么老人可以撤销赠与吗？

首先从法律规定来讲，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人是有权行使法定撤销权的，当然这要求受赠人有能力抚养，如果没有能力则不对此做要求。

其次在于如何理解“有抚养义务”，依据我国《老年人权益保障法》规定，赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。

因此不光是经济方面，如果子女对父母没有尽到精神上慰藉，情节严重也属于未履行赡养义务。

最后需要注意的是，撤销权是有除斥期间的，依据《民法典》规定，赠与人应自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使撤销权。

此一年的期限为除斥期间，不发生中止、中断或延长，赠与人超过此一年未行使的，撤销权归于消灭。