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房产百问
原本以为起诉前申请查封冻结了被告的房产，待执行时可以万无一失。结果赢了官司到执行阶段，对方“前妻”“前夫”突然拿出离婚协议，说房子已经给她了，只是没过户。
那么这种情况下，一纸离婚协议，能够排除执行吗？
恶意串通不能排除执行
如果夫妻是为了躲避债务，故意采取离婚的方式，恶意串通排除执行，那么是无法排除执行的。
那么如何判断是否恶意串通？
当然，这里所说的离婚协议，是经过民政部门备案的离婚协议，双方自行签订的离婚协议因不好确定形成时间，也不符合离婚的法定条件，因此完全不能排除执行。总之想要通过“假离婚”这种方式排除执行无望。
二手房交易合同里，房款的支付方式都会写明，如支付时间、全款支付或贷款支付、收款方是谁（直接交付卖家还是第三方监管账户）。
在交易过程中，可能会发生各种状况，例如合同原本约定买家房款支付至第三方监管账户，卖家自筹资金涤除抵押。但卖家因为一些原因，自筹资金无法到位，需要利用买家的房款解押。
如果正常协商，买家同意变更合同条款自然合同继续履行，相安无事。但如果买家不愿协商变更，不少合同就会陷入僵局。或者买家原本约定全款支付，后来又想改成贷款，卖家不同意，合同也会陷入僵局。
有人会问，不就是变更一下支付方式吗，又不是房屋总价变化，有什么不可以？其实支付方式是合同中非常重要的条款，并不是单方相变就能变的，一定要获得对方许可。
支付方式变化，买卖双方背后的交易风险都会发生很大变化。如房款跳过监管，直接支付给卖家，万一卖家将房款挪作他用没有用于解押，对买家的风险就太大了，当然买家有权拒绝。
买家原本全款，后来又要贷款，那么万一贷款额度不够，或者压根没有获批，后续又该如何处理？牵扯的方方面面太多了。
因此，只要签了合同，支付方式就不能单方随意变更，就要按照合同严格履行，如果一方拒不履行，就将要承担根本违约的责任，可能面临高昂的违约赔偿。
近日有当事人咨询，看到中介发广告称有又新又大又便宜的回迁房出售，通过“改底单”操作就能将房子过户给购房人头上，询问这种房子能不能买。
对于这类非正常买卖的房子，本人的观点是风险太大，不建议购买。
1. 区分回迁房性质
回迁房一般分为城市土地拆迁后的回迁安置房及农村集体土地拆迁后的回迁安置房。
城市拆迁后的回迁房，目前大多数参照商品房，可以进行交易过户，但需要补缴税费。
农村集体土地的回迁房，是不允许上市对外流转的，也就是只能提供给本村村民。
如果是后者，说是“改底单”，但改了底单又有什么用？压根不能办理不动产权证，购房人最多手里只有一份合同，能够住在房子里罢了。即便签了合同，也可能因为违反国家法律从而合同无效。
2. 各个环节均有风险
那么对于前者，也就是城市土地拆迁的回迁房，改底单就没有风险吗？
当然不是，所谓“改底单”是中介协调房主与购房人到开发商处协商，将合同上原房主的名字改为购房人。 中介多大面子，人家开发商凭什么同意配合改？如果不配合，那下了房本再过户，房子就成了二手房买卖，多出来少则几万十几万，多则几十万的税费谁来掏？购房人把全部房款都支付了，如果以后房子涨价了，房主想要毁约又怎么办？干这种业务的中介都是小中介，过几年当你找中介要改底单，中介没准早就关门跑路了。
3. 没有天上掉馅饼的好事
“改底单”听来简单，但其实各个环节都存在违约的巨大风险。
总结起来还是那句话，不能及时过户的房子最好别碰，夜长梦多，不能将希望寄托于所有人都有契约精神，到时候办不下来房本，能自觉自愿地退钱和赔偿。
恋人因为一方没有购房资质，或者其他不方便登记等原因，虽然共同出资购房，但房子却登记在一人名下。或者由自己出资，房屋登记在对方名下或者二人名下。结果二人尚未结婚就分手，由此产生的纠纷不在少数。
共同出资登记一方名下
这种情况最为普遍，我国《民法典》调整的是夫妻间财产关系，恋爱关系没有明确规定，一般法院在审理此类案件，以公平、自愿原则，视为平等主体进行处理。
如果未登记在自己名下，但确实出资的一方，可以起诉要求对方返还自己出资部分的款项。但应当提交相应的出资证据以及沟通记录，证明出资的款项确实用于购房或偿还房贷。
自己出资登记对方名下
这种情况较为复杂，但可以肯定的是，这种行为的本质是一种赠与行为。
赠与分为一般赠与和附条件的赠与。一般赠与，未发生法定情形下是不能撤销的；附条件赠与，如果未达到某些条件，则可以撤销赠与。
对于绝大多数人来说，恋爱期间自行出资购买房屋，登记在对方名下，一般视为暗含了双方将来缔结婚姻共同生活的美好愿望，如果最终未能成婚，出资一方可以主张撤销赠与。但这也有前提，就是没有完成过户。
一旦完成过户，赠与完成，再想撤销就没有办法了。（除非符合法定情况）
共同出资登记在双方名下
登记在双方名下的情况又分为几种，例如双方出首付共同还贷、一方出首付共同还贷，双方出首付一方还贷等。
上面这些情况，如果没有特殊约定房屋共有方式，一般视为按份共有。一方资金用途清晰的，按照各自贡献比例分割；双方财产混同的，平均分割。
提醒：提前约定清楚
恋爱期间购房，最麻烦的是1. 双方没有就购房事宜签订协议，导致很多事情说不清楚。2. 双方财产混同，没办法将钱款用途厘清。
因此建议情侣购房，一是要提前签订好协议，将双方出资情况和权利义务讲清楚。二是专款专用，房款、贷款等用途的资金在转账时标注清晰，避免最后吃亏。
全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则，也就是合同发生纠纷后，实际上主张解除合同应该是个别情况，主张继续履行应是常态。
但在二手房交易中，大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿，而忽视了主张继续履行的权利。
在有中介的二手房交易中，网签一般视为合同交易的一个环节，如果卖家不配合网签（根本违约），双方的交易无法继续，同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下，买家就一定要同意吗？
先不谈赔偿多少，买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时，最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况，继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。
另外买家如果有资金实力，可以全部支付剩余房款，法院也更加倾向判决继续履行。
因此，如果上面两方面因素都没有阻碍，即便尚未网签，买家也可以主张继续履行，卖家协助将房屋过户至自己名下的。
上面所说的，一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同，那么就没有办法要求卖家强制过户，只能退而求其次，向卖家主张违约责任了。
