分类： 房产百问

无论是二手房买卖还是与开发商签订合同买新房，都难免遇到对方违约的情形。有些购房人在对方违约后，既主动不解除合同，也不起诉继续履行，认为掌握主动权，犹犹豫豫观望。守约方掌握主动权，确实如此，但一味拖延也会对自己不利。合同解除权的消灭，就是最大的潜在风险。

举例来说：A出售房屋给B，B未按期付款。A担心房价有波动，没有及时解除合同。此后赶上利好政策公布，房屋价格上涨，B立刻支付了房款，此时A再想解除合同为时已晚。因为B虽晚付，但在A行使解除权前支付了款项。即便A起诉到法院，法官从鼓励交易的原则，大概率也会判决合同继续履行，只不过B要承担一定的违约责任而已。

新房买卖亦是如此。A购买B公司的商品房，在交房期限超过合同约定时间后，A在半年的时间内都没行使解除权，结果B在半年后通知收房，此时A再想解除合同已无希望。

上述合同解除权的消灭，是基于违约方的履行而导致。此外，违约方也可以主动催告守约方行使合同解除权，如在合理期间（基于交易惯例和诚信原则的合理时间）守约方不行使的，合同解除权也已会消灭。

由此可见，房屋买卖受到的影响因素较多，一方违约后，守约方应当及时行使权力，怠于行使反而会将自己置于不利局面。

无论购买新房 ，还是二手房买卖，合同一般都会约定总价一定比例的违约金。尤其是二手房买卖，有的违约金数额约定到20%或者30%之高。在一方违约后，守约方自然可以主张合同约定的违约金，但我们也知道如果没有那么大实际损失的情况下，违约方可以主张下调违约金数额。那么是否能够理解为：违约金=实际损失？

这么理解对于违约方来说过于乐观。虽然违约金是基于实际损失所产生的，但不等于违约金数额就一定会等于守约方的实际损失。相关法律规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般视为“过分高于造成的损失”

违约金的作用是什么？一是补偿给守约方损失；二是还具有惩罚违约方的作用。简单来说，补偿为主、惩罚为辅。

那么30%的含义就显而易见了，作用就是为惩罚违约方的标准划了一根线。如果法院判决在守约方实际损失+30%这一范畴内，都算合理。

当然，房屋金额往往较大，对个人和家庭的影响很大，因此即便是守约方实际损失的30%，有的也可以达到十几万甚至几十万元。

加之有的违约方虽然不存在约定或法定免责的理由，但确实也存在客观缘由，因此法官对违约方的惩罚力度会比较审慎。

网签备案 与房屋差价看似是两个不相干的事情，但在二手房 纠纷中，二者之间还是存在着一定关联的。之前谈到过，在一方违约后，房屋差价作为预期利益损失，作为守约方是可以主张的。如房价下跌背景下，买方违约，卖方是可以就再次出售房屋时所产生的差价，向违约方即买方主张。

现实中，有些二手房纠纷产生的节点不尽相同，有些进行到签订合同后产生纠纷，有些进行到网签备案后产生纠纷。

这就产生一个问题，买方违约后，卖方单方行使合同解除权，一般仅能就主合同起到解约的效果，而网签备案需要双方共同申请撤销，或者法院依法判决撤销。这就导致房屋因为网签备案，不能继续继续上市交易。

在法院审理时，会对房屋买卖合同的解除时间进行认定，一般是守约方行使解除权的时间。
但房屋差价如果以主合同解除时间作为评估时间，这就会导致卖方因为网签备案没有撤销，在解除主合同后仍不能继续上市，损失还在扩大。

因此原则上，法院应以判决网签备案解除时间作为评估房屋的市值的节点，如此对守约方才更为公平。

所以对于已经网签备案的纠纷，相对来说涉及的方面更多，更为复杂，在诉讼时更应厘清自己的损失状况。

二手房纠纷，大多数是买卖双方间存在矛盾。但也有一种情况，就是中介不专业、不负责，间接导致产生纠纷。无论是卖家还是买家，与中介都存在居间合同关系，自然能够向中介主张权利。如果中介存在过错的，不仅可以拒绝支付中介费，更可以要求中介赔偿损失。

首先，中介的责任主要依据《房地产经纪管理办法》规定：中介签订服务合同前，应当向委托人说明中介合同和房屋买卖合同相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。

日常实践中，比较重要的内容主要有：房屋基本状况，包括产权人、抵押情况、是否被查封、是否存在违建、是否设立过居住权等。另外对税费、交易流程和相应风险等，也应该告知。

请注意，依据《管理办法》中介不应是口头告知，而是通过书面的方式，当然通过微信等即时通讯软件告知，也属于书面告知。

中介如果违反上述告知内容，则属于违约。有的中介故意隐瞒房屋状况，甚至提供虚假信息，造成当事人损失，应当承担全部责任。即便不是故意，而是是疏忽造成了当事人损失的，也应该承担一部分的责任。

另依据《民法典》规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

由此可见，即便买卖双方没有支付中介费，也不影响中介承担相应责任。

二手房纠纷产生后，双方对诉讼的发生都已经有了明显的预感。有的卖家本是违约方，知道诉讼必败无疑，担心买家要求继续履行购房，就想趁着对方起诉前赶紧“出售”房屋。

之所以给出售加上引号，是因为这笔交易并不真实，是卖家找来的朋友，暂时将房屋过户。这种确实会给买家后面的诉讼带来麻烦，但也不是无计可施。

上述卖家和第三方的行为，就是所谓恶意串通情形。恶意串通，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的法律行为是无效的，自然签订的合同也是无效合同。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。由此方式，可以尝试回转房屋所有权。

所以，起诉确认对方与第三人签订的房屋买卖合同无效，是必经的一步。

看似简单，但事实上，对于恶意串通的认定难度很大，是否恶意串通一般只有对方和第三人间明白，外人很难知晓，只能通过交易细节加以推断。

一般认为，如果有以下几种情况，则对方恶意串通他人：第三人是否看房、核实权属、支付了合理对价等，从交易方式和交易时间看是否符合房地产交易惯例，如果有难以自圆的情况，则可能认定为恶意。

归根结底，在对方违约后，及时诉讼并采取保全查封措施，才是最为稳妥的方式，否则拖来拖去，最后给自己维权增加了很大阻碍，真就得不偿失了。