分类： 房产百问

房产过户给子女最省的方式，亲属或者特殊关系人之间 ，一般有两种方式——赠与和买卖。有些人选择通过买卖方式赠与房屋，也就是常说的“名为买卖，实为赠与”。

这种方式过户房产，实际上是双方由虚假意思表示实施的法律行为。因为时间的推移，买卖双方的关系也可能逐渐发生变化，最后甚至导致对簿公堂。那么这种纠纷，可能会引发哪些风险呢？

买卖合同无效
首先，名为买卖，实为赠与主要有以下几种特征：
1、房价明显低于市场价格；
2、一方没有实际支付房款就办理了过户；
3、没有中介参与；
4、房屋仍然由卖方居住。

如果具备上述特征，法官来综合分析，则可能得出双方系虚假意思表示实施的法律行为。依据民法典规定，可能会导致合同无效。

转为赠与合同性质
如果法官依据双方提交证据及庭审情况，得出一方是赠与为目的，那么则会按照赠与合同来审理案件。
双方产生纠纷，目的一般都是此前赠与（出卖）的一方想要把房子追回。这就产生了赠与是否可以撤销的问题。依据法律规定，如果房屋已经完成过户，则赠与完成，很难再追回。
但也有例外，如：受赠人存在严重侵害赠 与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务三种情形中任何一种情形的，赠与人可以撤销赠与。
但要注意撤销赠与的行使期限，为赠与人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。

目前大部分二手房买卖 ，在中介主持下，买卖双方直接签订正式的存量房买卖合同。但也有少部分在签订正式合同前，先签订一份具有预约性质的合同（如定金合同、订购书等）。
这就引发出一个问题：一旦一方在签订预约合同后，拒绝签署正式合同（本约合同），该怎么办？
自然，大家都知道如果另一方拒绝签订正式合同，就预约合同本身要承担违约责任。但是能不能够起诉要求对方继续履行，签订正式合同呢？
大的原则是《民法典》规定。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行。但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
另，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
解释一下：首先，签订合同这件事属于非金钱债务。其次，因为签订合同属于设立一个民事法律关系，只能遵循自愿原则。这就属于《民法典》里所述的“事实上不能履行”，被排除出了可以要求对方继续履行的情况。
所以，一方签订预约合同后拒绝签订正式合同，一般只能没收定金。如果产生损失的，也可以根据实际损失情况向对方主张违约赔偿。但是不能起诉，强制要求对方签订正式房屋买卖合同。

房子解押 （赎楼），用法律话来说，是权利人将房产上的担保物权涤除。
在《民法典》实施以前，一般在解押后方可进行过户，但这就引发出一个问题：在卖家资金紧张的情况下，没有能力在未收到房款的情况下解押；而买家为保障交易安全，又不敢在对方未解押的情况下先行支付资金。要不就只能通过过桥方式，这又会产生其他支出，限制了房产市场活跃。
在《民法典》实施以后，带押过户成为了可能。法律明确了，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
这种方法看似好，但也有隐患。今后选择购买带押过户的房屋，作为购房人要面临以下风险。
卖房人不还贷 买房人要兜底
首先，抵押权不随着房屋过户而消灭，也就是抵押权人（一般是银行）仍可以对房子主张权利。
其次，由于债务人（卖房人）不随着房子过户而变化，也就是卖房人仍然负责偿还银行贷款。如果卖房人不履行还款义务，银行则要行使抵押权，买房人要兜底替卖房人还钱，否则面临房屋被执行的危险。
最后也是最重要的，银行要同意。一般按揭合同，银行都要限制抵押人过户。即便以后同意，肯定对出卖人的资金也要进行监管。
所以看似不错的带押过户，买房人实际上还是要承担不小的风险。
诚然，目前带押过户配套、衔接政策还没有落地，因为牵扯到银行、行政、司法、中介、买卖双方等多方因素，实施起来难度还是不小的。

要论二手房纠纷中买家违约最常见的理由，缺钱肯定排在前一位。
当然，有的人是突然遇到了一些特殊情况，有的人则是借口。那么会引发出两个问题：无力支付房款的购房人能否解除合同？解除又要通过什么方式？
不能直接单方解除
解除合同分为约定解除和法定解除。约定即双方协商一致解除，只要买家同意，自然法律不加以干涉，全凭双方自愿。
法定解除，则赋予了一方当事人单方解除的权利，无力支付房款这个原因，自然不属于法律赋予单方解除的条件，从这点看买家自然也就没有单方解除合同的权利了。
也就是说，买家未按合同约定时间足额支付房款，卖家一纸《合同解除函》就能解除合同；买家无力支付房款，无论怎么发函都起不到效果。
只能通过诉讼方式
卖家不同意解除是很正常的事情，作为守约方自然有自己的考虑，同不同意全凭守约方自己决定。虽然不能直接单方解除，但是买家也并非无计可施。
解决办法只能通过诉讼或者仲裁。买家作为违约方，同样可以提起诉讼要求解除合同，卖家出于自身考虑，可以同意解除追究违约责任，当然也可以要求继续履行。
同意解除这种情况就不多说了，争议焦点主要集中在买家承担多少违约责任了。主要讲一下要求继续履行这种情况。
虽然法律未赋予违约方解除合同的权利，法院会基于现实条件加以考量合同是否还能继续履行。如果违约方掏空全部家底儿，连首付都凑不够，这就导致合同事实上陷入了既不能履行又不能解除的僵局状态，卖家的合同目的（拿钱）无法实现，买家也在合同的约束中难以脱身。如果法院判决继续履行，就是两败俱伤的结果。
当然，如果卖家掌握买家的资产状况，举证缺钱只是借口，买家实际具有支付能力，倒也可考虑起诉要求履行。
破解合同僵局
最后再重申一遍：虽然某些案件中，违约方起诉要求解除合同，最终也获得法院支持。法官只是基于平衡双方利益，破解合同僵局所作出的判决，不代表法律上赋予违约方解除合同的权利。

“小产权房能买吗？”
“小产权房合同有效吗？”
“遇到拆迁，小产权房主能获得补偿吗？”

围绕小产权房产生的话题由来已久，要回答上面三个问题，先要了解小产权房是怎么回事。

两大违法
一般观点认为，房屋具有两大属性，一是居住，二是保值增值。
我国土地性质分为两种，一种是国有土地，一种是农村集体土地。有房本的房子，是开发商经过批准后建设在国有土地上的，要经过一系列的政府部门监管，直至住建部门竣工验收。而农村集体土地，为了保障农民生计对转让有着严格要求，只能在本村集体经济组织成员内流转，小产权房就是建立在集体土地的房屋。
由此可见，小产权房的两大违法特征：1、未经批准违法建设、未经住建部门验收违法投入使用；2、违法销售给集体经济组织成员以外的人。

两大危害
上面提到了，房屋的两大属性是居住和保值增值，小产权房均没有这两方面的属性。
首先大开发商是不会承揽小产权房项目的，只有小公司才会接这种活，由于从批准建设到最后验收，均处于政府监管之外，房屋质量难以保证。
其次由于购房人天南海北，大多不属于集体内成员，没有房本自然就不具有合法流通性，保值增值作用无法保障。

回应三个疑问
回过头再看这三个问题就不难回答了。

有人寄希望于国家给小产权房“转正”，目前看这纯属自娱自乐的说法。2020年，自然资源部和农业部联合发文再次明确：不得对小产权房确权，更不能通过把小产权房确权的方式将违规使用的土地合法化。既不安全又无法交易的小产权房，小产权房自然不能购买。

目前普遍司法观点，对小产权合同的效力均持否定态度，也就是合同无效。

遭遇拆迁，一般补偿款下发到集体土地所有权主体（村委会等），后再分配给具体村民。如果村委会等和小产权房主另行签订补偿协议，支付补偿金自然可以，如果没有补偿协议，一般只能按照合同无效的后果来处理。

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。