分类： 房产百问

无论购买新房 ，还是二手房买卖，合同一般都会约定总价一定比例的违约金。尤其是二手房买卖，有的违约金数额约定到20%或者30%之高。在一方违约后，守约方自然可以主张合同约定的违约金，但我们也知道如果没有那么大实际损失的情况下，违约方可以主张下调违约金数额。那么是否能够理解为：违约金=实际损失？

这么理解对于违约方来说过于乐观。虽然违约金是基于实际损失所产生的，但不等于违约金数额就一定会等于守约方的实际损失。相关法律规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般视为“过分高于造成的损失”

违约金的作用是什么？一是补偿给守约方损失；二是还具有惩罚违约方的作用。简单来说，补偿为主、惩罚为辅。

那么30%的含义就显而易见了，作用就是为惩罚违约方的标准划了一根线。如果法院判决在守约方实际损失+30%这一范畴内，都算合理。

当然，房屋金额往往较大，对个人和家庭的影响很大，因此即便是守约方实际损失的30%，有的也可以达到十几万甚至几十万元。

加之有的违约方虽然不存在约定或法定免责的理由，但确实也存在客观缘由，因此法官对违约方的惩罚力度会比较审慎。

网签备案 与房屋差价看似是两个不相干的事情，但在二手房 纠纷中，二者之间还是存在着一定关联的。之前谈到过，在一方违约后，房屋差价作为预期利益损失，作为守约方是可以主张的。如房价下跌背景下，买方违约，卖方是可以就再次出售房屋时所产生的差价，向违约方即买方主张。

现实中，有些二手房纠纷产生的节点不尽相同，有些进行到签订合同后产生纠纷，有些进行到网签备案后产生纠纷。

这就产生一个问题，买方违约后，卖方单方行使合同解除权，一般仅能就主合同起到解约的效果，而网签备案需要双方共同申请撤销，或者法院依法判决撤销。这就导致房屋因为网签备案，不能继续继续上市交易。

在法院审理时，会对房屋买卖合同的解除时间进行认定，一般是守约方行使解除权的时间。
但房屋差价如果以主合同解除时间作为评估时间，这就会导致卖方因为网签备案没有撤销，在解除主合同后仍不能继续上市，损失还在扩大。

因此原则上，法院应以判决网签备案解除时间作为评估房屋的市值的节点，如此对守约方才更为公平。

所以对于已经网签备案的纠纷，相对来说涉及的方面更多，更为复杂，在诉讼时更应厘清自己的损失状况。

二手房纠纷，大多数是买卖双方间存在矛盾。但也有一种情况，就是中介不专业、不负责，间接导致产生纠纷。无论是卖家还是买家，与中介都存在居间合同关系，自然能够向中介主张权利。如果中介存在过错的，不仅可以拒绝支付中介费，更可以要求中介赔偿损失。

首先，中介的责任主要依据《房地产经纪管理办法》规定：中介签订服务合同前，应当向委托人说明中介合同和房屋买卖合同相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。

日常实践中，比较重要的内容主要有：房屋基本状况，包括产权人、抵押情况、是否被查封、是否存在违建、是否设立过居住权等。另外对税费、交易流程和相应风险等，也应该告知。

请注意，依据《管理办法》中介不应是口头告知，而是通过书面的方式，当然通过微信等即时通讯软件告知，也属于书面告知。

中介如果违反上述告知内容，则属于违约。有的中介故意隐瞒房屋状况，甚至提供虚假信息，造成当事人损失，应当承担全部责任。即便不是故意，而是是疏忽造成了当事人损失的，也应该承担一部分的责任。

另依据《民法典》规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

由此可见，即便买卖双方没有支付中介费，也不影响中介承担相应责任。

二手房纠纷产生后，双方对诉讼的发生都已经有了明显的预感。有的卖家本是违约方，知道诉讼必败无疑，担心买家要求继续履行购房，就想趁着对方起诉前赶紧“出售”房屋。

之所以给出售加上引号，是因为这笔交易并不真实，是卖家找来的朋友，暂时将房屋过户。这种确实会给买家后面的诉讼带来麻烦，但也不是无计可施。

上述卖家和第三方的行为，就是所谓恶意串通情形。恶意串通，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的法律行为是无效的，自然签订的合同也是无效合同。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。由此方式，可以尝试回转房屋所有权。

所以，起诉确认对方与第三人签订的房屋买卖合同无效，是必经的一步。

看似简单，但事实上，对于恶意串通的认定难度很大，是否恶意串通一般只有对方和第三人间明白，外人很难知晓，只能通过交易细节加以推断。

一般认为，如果有以下几种情况，则对方恶意串通他人：第三人是否看房、核实权属、支付了合理对价等，从交易方式和交易时间看是否符合房地产交易惯例，如果有难以自圆的情况，则可能认定为恶意。

归根结底，在对方违约后，及时诉讼并采取保全查封措施，才是最为稳妥的方式，否则拖来拖去，最后给自己维权增加了很大阻碍，真就得不偿失了。

上一篇谈到卖家违约恶意串通他人卖房，买家如何维权。也有一种情况，买家在选择二手房的时候，看到有人以低价抛售，签合同付款后不料“翻车”，还没过户房子就被另案执行。

这种情况下，买家自然是善意第三人，纯属被卖家坑骗了。那么有没有办法阻挡另案执行呢？
这就需要买家走执行异议程序了。

依据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

符合上述情形的，应当尽快向执行法院提出异议启动程序，大概率是可以阻挡执行。

如果不符合上述情况，那也就只能退而求其次，走解除合同违约赔偿那条路了。这种情况，由于卖家属于及其严重的恶意违约，法官在判决违约金数额上也会走高线，用来弥补买家损失。