标签： 合同纠纷

有一类纠纷目前较为常见，即登记在一个人名下，但属于夫妻共同所有的房屋，在另一方去世后，背着家里人将房屋偷偷过户给了其中一个子女或者孙子女。

那么这种情况下，为过户签订的房屋买卖合同有效还是无效呢？

举例来说，AB原系夫妻，生育CDE三名子女，F系C之子，A之孙。房屋属于夫妻共同财产，但登记在A名下。B去世后，A私下将房屋过户给了F，并与F签订了房屋买卖合同。DE得知后，无法接受。

关键：房屋买卖合同是否有效？

像上述这种情况，现实中比较常见，A的行为属于名为买卖实为赠予，主要存在两方面问题。

1. 房屋虽然登记在A名下，并不完全属于A，其中有一半份额是其配偶B的。在B去世后，B的继承人对房屋享有权利，A处置自己的份额可以，但不能侵害其他继承人的权利。
2. F明知有其他继承人存在，仍然与A签订合同，明显与A属于恶意串通，损害了其他人的利益。

依据我国《民法典》规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此DE可以主张A与F之间签订的房屋卖合同无效，进而追回房屋。

延展：与外人签订合同是否有效？

另外一种情形，即A与外人签订合同，偷偷将房子卖给他人，合同有效还是无效呢？这就涉及到了所谓“善意第三人”的概念。

如果外人是在不知情的情况下签订合同、支付了正常的市场价格、完成了房屋过户，且在整个交易中没有过错。在这种情况下，合同有效，其他继承人只能向A主张损失赔偿了。

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则，也就是合同发生纠纷后，实际上主张解除合同应该是个别情况，主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中，大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿，而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中，网签一般视为合同交易的一个环节，如果卖家不配合网签（根本违约），双方的交易无法继续，同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下，买家就一定要同意吗？

先不谈赔偿多少，买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时，最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况，继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力，可以全部支付剩余房款，法院也更加倾向判决继续履行。

因此，如果上面两方面因素都没有阻碍，即便尚未网签，买家也可以主张继续履行，卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的，一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同，那么就没有办法要求卖家强制过户，只能退而求其次，向卖家主张违约责任了。

房屋的居住属性，是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全，不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因，在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患，那么这种情况下能够起诉退房吗？

可以的。

例如A出售自己的房屋给B，B支付了房款，双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患，经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜，属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了，B仍然可以起诉要求解除合同，A退还房款。

在上面这起案例中，如果B继续使用房屋，会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全，保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的，其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户，法律上也不能剥夺买房人的解除权，买房人购买房屋的合同目的不能实现，无论买房还是租房，基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是，想要解除合同的前提条件，必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患，而且要经过相关部门的鉴定，如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题，达不到重大的门槛，或是可以通过修复方式消除安全隐患的，则不能起诉解除合同，只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。

为了降低首付甚至零首付购房，有中介撮合双方走“高评高贷”的方式买卖房屋。高评高贷的风险自不必多说，只谈买卖一方能否以高评高贷作为理由无责解除合同。

首先要强调的是，一份合同涉及到的方面很多，部分个别条款无效并不影响合同整体无效。走高评高贷肯定会产生两个价格，一是房屋的名义成交价，二是房屋的真实成交价，这主要涉及到合同中的价格条款。

一般来说，高评高贷确实违反国家法律规定，但结果仅是合同中的价格条款无效，非合同整体无效，因此任何一方不能够单方解除合同。如果一方以此作为理由不履行合同，另一方仍可以起诉要求继续履行，无非按照房屋真实价格贷款。

但是要注意的是，如果自己的资金不足以按照真实价格贷款交易，这种情况下强行要求继续履行就相对不利了，法院判决继续履行后反而自己无力履行，这种情况下就要考虑和对方解除合同了。

此外，虽然双方签订的房屋买卖合同不因高评高贷无效，但是与银行签订的贷款合同则可能因此无效或违约，银行可以就此追究购房人的违约责任。而中介也可能因为违反中介责任，面临行政部分处罚。

总的来说，高评高贷风险很大，购房人应该清醒的意识到相应的后果。