标签： 房屋买卖纠纷

二手房交易合同里，房款的支付方式都会写明，如支付时间、全款支付或贷款支付、收款方是谁（直接交付卖家还是第三方监管账户）。

在交易过程中，可能会发生各种状况，例如合同原本约定买家房款支付至第三方监管账户，卖家自筹资金涤除抵押。但卖家因为一些原因，自筹资金无法到位，需要利用买家的房款解押。

如果正常协商，买家同意变更合同条款自然合同继续履行，相安无事。但如果买家不愿协商变更，不少合同就会陷入僵局。或者买家原本约定全款支付，后来又想改成贷款，卖家不同意，合同也会陷入僵局。

有人会问，不就是变更一下支付方式吗，又不是房屋总价变化，有什么不可以？其实支付方式是合同中非常重要的条款，并不是单方相变就能变的，一定要获得对方许可。

支付方式变化，买卖双方背后的交易风险都会发生很大变化。如房款跳过监管，直接支付给卖家，万一卖家将房款挪作他用没有用于解押，对买家的风险就太大了，当然买家有权拒绝。

买家原本全款，后来又要贷款，那么万一贷款额度不够，或者压根没有获批，后续又该如何处理？牵扯的方方面面太多了。

因此，只要签了合同，支付方式就不能单方随意变更，就要按照合同严格履行，如果一方拒不履行，就将要承担根本违约的责任，可能面临高昂的违约赔偿。

近日有当事人咨询，看到中介发广告称有又新又大又便宜的回迁房出售，通过“改底单”操作就能将房子过户给购房人头上，询问这种房子能不能买。

对于这类非正常买卖的房子，本人的观点是风险太大，不建议购买。

1. 区分回迁房性质

回迁房一般分为城市土地拆迁后的回迁安置房及农村集体土地拆迁后的回迁安置房。

城市拆迁后的回迁房，目前大多数参照商品房，可以进行交易过户，但需要补缴税费。

农村集体土地的回迁房，是不允许上市对外流转的，也就是只能提供给本村村民。

如果是后者，说是“改底单”，但改了底单又有什么用？压根不能办理不动产权证，购房人最多手里只有一份合同，能够住在房子里罢了。即便签了合同，也可能因为违反国家法律从而合同无效。

2. 各个环节均有风险

那么对于前者，也就是城市土地拆迁的回迁房，改底单就没有风险吗？

当然不是，所谓“改底单”是中介协调房主与购房人到开发商处协商，将合同上原房主的名字改为购房人。 中介多大面子，人家开发商凭什么同意配合改？如果不配合，那下了房本再过户，房子就成了二手房买卖，多出来少则几万十几万，多则几十万的税费谁来掏？购房人把全部房款都支付了，如果以后房子涨价了，房主想要毁约又怎么办？干这种业务的中介都是小中介，过几年当你找中介要改底单，中介没准早就关门跑路了。

3. 没有天上掉馅饼的好事

“改底单”听来简单，但其实各个环节都存在违约的巨大风险。

总结起来还是那句话，不能及时过户的房子最好别碰，夜长梦多，不能将希望寄托于所有人都有契约精神，到时候办不下来房本，能自觉自愿地退钱和赔偿。

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则，也就是合同发生纠纷后，实际上主张解除合同应该是个别情况，主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中，大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿，而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中，网签一般视为合同交易的一个环节，如果卖家不配合网签（根本违约），双方的交易无法继续，同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下，买家就一定要同意吗？

先不谈赔偿多少，买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时，最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况，继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力，可以全部支付剩余房款，法院也更加倾向判决继续履行。

因此，如果上面两方面因素都没有阻碍，即便尚未网签，买家也可以主张继续履行，卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的，一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同，那么就没有办法要求卖家强制过户，只能退而求其次，向卖家主张违约责任了。

房屋的居住属性，是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全，不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因，在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患，那么这种情况下能够起诉退房吗？

可以的。

例如A出售自己的房屋给B，B支付了房款，双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患，经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜，属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了，B仍然可以起诉要求解除合同，A退还房款。

在上面这起案例中，如果B继续使用房屋，会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全，保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的，其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户，法律上也不能剥夺买房人的解除权，买房人购买房屋的合同目的不能实现，无论买房还是租房，基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是，想要解除合同的前提条件，必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患，而且要经过相关部门的鉴定，如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题，达不到重大的门槛，或是可以通过修复方式消除安全隐患的，则不能起诉解除合同，只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。

为了降低首付甚至零首付购房，有中介撮合双方走“高评高贷”的方式买卖房屋。高评高贷的风险自不必多说，只谈买卖一方能否以高评高贷作为理由无责解除合同。

首先要强调的是，一份合同涉及到的方面很多，部分个别条款无效并不影响合同整体无效。走高评高贷肯定会产生两个价格，一是房屋的名义成交价，二是房屋的真实成交价，这主要涉及到合同中的价格条款。

一般来说，高评高贷确实违反国家法律规定，但结果仅是合同中的价格条款无效，非合同整体无效，因此任何一方不能够单方解除合同。如果一方以此作为理由不履行合同，另一方仍可以起诉要求继续履行，无非按照房屋真实价格贷款。

但是要注意的是，如果自己的资金不足以按照真实价格贷款交易，这种情况下强行要求继续履行就相对不利了，法院判决继续履行后反而自己无力履行，这种情况下就要考虑和对方解除合同了。

此外，虽然双方签订的房屋买卖合同不因高评高贷无效，但是与银行签订的贷款合同则可能因此无效或违约，银行可以就此追究购房人的违约责任。而中介也可能因为违反中介责任，面临行政部分处罚。

总的来说，高评高贷风险很大，购房人应该清醒的意识到相应的后果。