二手房交易贷款未获批 后续怎么办

二手房买卖,交易卡在贷款这个阶段,进而产生的纠纷不少。该阶段发生问题主要是两种情况,一是个人征信、流水等未达到银行要求,未能获批;二是贷款虽然批下,但额度不足。发生这种情况后,后续交易受阻,买卖双方该如何处理?

最根本——依据合同条款

首先从合同条款入手,一般合同条款中就买家付款方式等均有约定,选择首付+贷款方式购买的,要看合同中有没有贷款不获批或者贷款额度不足时的处理办法。
如果有遇到上述情况要在一定期限内二次申请贷款,依然不获批后须一次性补足等内容。买家又无力补足的,则要承担违约责任。
但是如果有贷款不获批,双方无责解约的约定,则买家有权解除合同,卖家应当退还收取的定金、首付款等。

没约定——也分两种情况

如果合同中没有贷款未获批后如何处理进行约定,则也分为两种情况。一是买家自身原因导致未获批,这种情况下无力补足房款的,大概率会被认定为违约;二是政策原因,如调整房贷政策,则属于不能归结于双方的原因,无责解约。

特别注意——恶意阻挠贷款违约

有的买家想要无责解约,尤其是合同中约定了无法批贷后无责解约的条款,有买家可能想要走这条路,故意提供错误的个人信息等,导致银行拒绝批贷。
但请注意,恶意阻挠银行批贷,属于故意为交易设置障碍,最终被认定后还是应当承担违约责任。

建议——仔细斟酌条款慎重签字

如果对贷款没有十足的把握,或者工作不太稳定的买家,在签订合同时千万注意贷款未获批后的解决方式条款,一旦签订需要现金补足的,则要按照合同约定用现金补足,没有能力的千万别强行签订,以防承担高昂的违约赔偿。

“学位保全”你了解吗?

高价买来学区房,卖家却搞突然袭击,打算在过户前“争分夺秒”抢走学位。虽然买家可以主张违约赔偿,但孩子上学却耽误不得。眼看着合同目的落空,买家该怎么办?

一个办法可以很好解决,就是向法院申请保全“学位”。早在2016年,北京海淀就有一起类似案件。买家付完房款后,卖家却要突击用学位给孩子上学,卖家违约自不必说,关键是自己孩子上学的计划落空,这可是事后无法弥补的。

随后买家向法院申请保全,海淀法院作出民事裁定:禁止使用涉案房屋或该房屋对应户口的学位。本裁定有效期为六个月,自送达之日起生效,送达后立即执行。

一般情况下,诉前保全的多为财产,叫 。但其实还有一种保全方式,叫做“ ”。学位保全即可归入此类。

依据《民事诉讼法》规定,法院可根据当事人的申请,裁定对对方的财产进行保全,或是责令对方作出一定行为或者禁止作出一定的行为。行为保全就出自于此。

当然,法院也会参考当事人的申请是否具有合理性、紧迫性作出裁定,如果本身买家违约在先,或者卖家也没有使用学位的可能,法院驳回保全申请也无可厚非。

购买学区房 合同条款如何约定?

一般观点,房产的价值主要有二,一是居住价值,二是资产价值,但在北上广等大城市,部分房产还存在第三种价值——教育资源价值,也即所谓的学区房。

二手房交易,如果出现房屋严重的安全问题,或无法办理过户,均属于无法实现合同根本目的,买方均可提出解除合同并要求卖方承担违约责任。

同样,由于学区房价格明显高于非学区房,一旦房屋所附带的学位被使用,一般司法实践中仍然认为买方购买该房屋的合同目的落空,可以支持解除合同并主张违约赔偿。

但是有些买方在签订二手房买卖合同时,对学位约定不明,甚至没有约定,一旦交易过程中发现学位被使用,再主张解约和追究卖方的违约非常不利。

在购买学区房时,了解当地入学政策自不必多说(如北京“六年一学位”政策),然后需要调查所购买的房屋学位使用情况(各地各区查询方式不尽相同)。最为重要的是,要将学位条款写进合同里。

咨询本人的一位当事人,就是遇到了学位条款约定不明的情形。房屋的前任房主在4年前使用了学位,但现任房主称不知情,合同条款也只是约定,现任房主保证自己购房后至本次交易结束不使用学区名额。这就导致买方主张违约责任时及其不利。

所以,购买学区房不仅要提前了解入学政策、查询房屋学位使用情况,还应当在合同中至少作出如下约定:

1、出售人保证在交易期间不使用学位;

2、保证学位在某段时间(如6年)未曾使用;

3、如果违反该条款,视为卖方根本违约,买方有单方解除权,并可依据根本违约主张赔偿。

从高铁掌掴事件看正当防卫与互殴间区别

沸沸扬扬的高铁掌掴事件有了新进展,2023年5月10日晚上成都铁路公安处正式回应此事,并发布了本次事件的通报。公安机关经过调查,认为“掌掴者”女子杨某存在违法行为,而“被掌掴者”女子王某在列车工作人员和旅客劝阻后,还击打对方面部的行为也属违法,并非正当防卫,因此之前处罚不存在问题,也算给这起事件暂时划上一个句号。

关注焦点:列车员劝阻后依然动手构成违法

经调查,5月2日19时59分,旅客杨某某(女)一行(其中儿童3人) 从乐山站乘坐C6276次列车前往江油站。同日20时24分,旅客王某某(女)从眉山东站乘坐同次列车前往成都东站,坐于杨某某前排位置。20时27分,王某某站起转身制止后排儿童吵闹,继而与杨某某发生争吵。杨某某同行人首先辱骂王某某,王某某进行回骂。20时28分、29分,本次列车安全员、列车长先后赶到现场进行劝阻和调解。其间,杨某某同行人使用手机拍摄王某某,王某某用手机拍摄杨某某及同行儿童。20时34分46秒,当王某某再次辱骂杨某某时,杨某某用右手手背挥打王某某面部一次。20时34分50秒,王某某起身用左手手掌击打杨某某面部一次。之后,在列车长和周边旅客劝阻过程中,20时34分57秒,王某某用右手手掌再次击打杨某某面部一次。

从公安机关的调查结果进行梳理来看,首先是“被掌掴者”王某制止“掌掴者”杨某孩子吵闹所引发双方争吵,杨某一方开始辱骂王某,进而双方对骂,矛盾升级。后列车员赶到劝阻、调解,在王某辱骂杨某时,杨某挥手掌掴王某,王某又反击掌掴了杨某。杨某的行为存在违法毋庸置疑,而王某之所以也存在违法,最根本的原因在于列车员、列车长和乘客都劝阻的情况下,依然对杨某进行了反击,双方存在互殴行为。

那么什么叫互殴,其实从字面就很好理解,就是互相击打对方,深入说,就是一方先动手,另一方为了报复、泄愤反击对方。简单来说,在列车长已经介入纠纷进行调解的情况下,依然动手反掴,明显是为了报复之前那一巴掌的愤恨,因此构成了互殴,双方都存在违法行为。

疑问:为什么不是正当防卫?

依据我国刑法的定义,正当防卫是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害,而采取的制止不法侵害的行为。

总结起来就是:

一、正当防卫所针对的必须是不法侵害;

二、必须是在不法侵害正在进行的时候;

三、正当防卫不能超越一定限度;

由此可见,正当防卫和互殴二者区别主要是:一、行为的起因是不是合法,是不是为了保护国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利;二、自身遭受的侵害是否到达了一定的严重程度,例如身体健康和生命明显遭受到了威胁;三、防卫是否有所克制,以阻止对方侵害为基本要求。

通过通报可以看到,王某在列车员介入以后,理应由列车员阻止杨某的违法行为,对杨某进行处罚和处置,并非要由自己动手反击才可以阻止对方的侵害行为,故未构成正当防卫。

思考:我们遇到这种事怎么办?

但是从社会角度来看,对于一些扰乱社会公共秩序,打扰他人的行为,我们真的需要被掌掴女子这样的人勇于站出来,敢于指出他人的不端行为,我想大多数人还是可以虚心接受批评的。

可一旦对方蛮横不讲理,此时我们最好的选择并非与对方继续争执,因为对方一旦不接受批评,甚至反击辱骂,无疑传达出了一个信号,这个人的品德和素质比较低下,继续争执可能会引发动手,将自己置于受到侵害的处境。

此时应当离开寻找公权力求助——例如火车上的乘务员或乘警,通过公权力介入即时制止对方的违法行径。

换个角度想想,想要构成正当防卫的门槛不低,我们在不得已的情况下,何苦非往这条路走?换个方式解决问题才是最好的选择。

网站域名过期 莫名其妙接大批法院传票

“黄律师,我们今天又接到了4个案子的传票,把我们都整懵了,这可怎么办啊!”笔者的法律顾问单位在今年初突然遇到了烦心事儿,起因是公司突然接到好几张法院传票,案由都是“侵害作品信息网络传播权”,对方都是称公司在网站上发布盗版电影,索赔金额在数万元至几十万元不等。就在公司莫名其妙的时候,传票又接踵而至,同样的案由,起诉内容也大致相似,只不过原告不一样,搞得公司老总头疼不已。

导火索——网站域名过期

笔者接到诉讼材料研究了一下,并与公司老总了解情况后发现,这十多起突然冒出来的案件,皆因公司之前购买的网站域名过期所导致。

笔者来解释一下,不少公司为了拓展业务或是展示形象,都会选择建站。那么搭建一个网站,至少需要两步走,一是在阿里云或腾讯云等平台租用一台服务器;二是通过域名服务商购买一个或数个网站域名。而这些案件的源头恰恰就出现在了域名上。

无论是购买.com.net还是.cn后缀域名,实际上只是购买的一段期限,如1到5年不等的使用权,到期后需要续费才能继续使用,如不续费到期当天就会暂停解析,一般超过30天后,ICANN(国际域名与地址管理机构)就会将域名重新投入市场,在这期间任何人都可以通过原注册商恢复该域名。

此外,由于我国对网站管理较国外比较严格,凡是使用国内服务器供应商,或是在国内域名服务机构注册的域名,均需到工信部ICP系统以及公安部门备案,留下网站使用者的真实信息,大众可以直接实名查询。

那么问题来了,如果域名在过期后忘记续费,在30天后被他人注册走了,并重新DNS到了新的服务器,那么ICP备案信息会自动变更吗?答案是否定的!工信部的ICP备案信息不会自动变更,在输入域名查询后,依然显示的是此前的备案主体!

虽然ICP备案信息具体什么时间会变更笔者并不了解,但绝对不是同步,产生了一个时间差。这就产生了一个非常严重的后果,如果这些刚刚“解冻”的域名被他人注册走以后,解析到了某个盗版网站,甚至是非法网站以后,在一段时间内通过工信部网站查询,还是会指向之前的网站运营主体。由此,初步推断涉案网站的经营主体。

如果在此期间被他人通过公证等方式固定证据遭起诉,又没有认真搜集证据对待诉讼,那真是极有可能被判侵权,承担责任!已经有多个法院判决产生,大多是在被告缺席审理的情况下,被判承担了责任。

而笔者的法律顾问单位就遭遇的这种情况,公司此前曾购买多个域名,但在域名到期后未及时续费,导致域名到期后在极短时间就被他人注册走,并解析到了一个盗版电影网站。而就在此时,原告通过公证的方式将ICP查询信息进行证据固定,随后提起了诉讼。

本来因为疫情经营压力就很大,再加上有这么一档子事,真是让人心力交瘁,有种跳进黄河也洗不清的无奈。

令人诧异——原告全国存在大批诉讼,多是冷门小众影片

要说真侵权也认了,但明明不是自己盗版了电影,凭什么要吃这种哑巴亏?!

笔者一方面给顾问单位准备证据积极应诉,找到域名服务商阿里云查询、向法院申请调证等,另一方面出于好奇,笔者在网上搜一下原告这几家公司。

不搜不知道一搜吓一跳,这几个原告公司真是掀起了“惊涛骇浪”,堪比此前闹得沸沸扬扬的“胡辣汤”和“肉夹馍”事件,这几家公司全国范围起诉了几千个案件,这让多少一辈子可能都不会去法院的人,实际感受了一把诉讼程序。

此外,除了全国的这类案件原告都集中在北京的几家公司外,也具有其他一些共同点,例如涉案的电影基本都是一些名不见经传,豆瓣评分很低的小成本电影或者拍摄年代久远的旧电影;版权链往往很长,经过数次转手;诉讼往往接踵而来,短时间内接到多家公司传票;每起案件即便原告不同,但证据数量和种类、起诉书内容叙述基本类似。

以上种种证据表明,这几家原告是相互合作的“流水线”式生产。

积极应诉——提交大量证据,逼迫原告全部撤诉

针对原告提起的诉讼,唯有积极应诉了。笔者通过各个渠道搜集了10余组证据,从权利来源、公证过程到域名信息,全方位回击原告的起诉,将上述证据全部提交给了法院。

在案件开庭时,原告代理人也未料到我方提交了这么多组证据,在简单查看答辩状和证据目录后,当即称要和公司商量一下。笔者等待了10分钟,原告回到法庭随即撤诉,官司他们不打了。

在随后的数起案件,笔者也遇到的是类似的情况。只要我方认真准备,提交多组证据以后,对方均撤诉。

真是无语,虽然案件审理得很快,但准备证据也着实下了一番功夫。所幸,我的顾问单位没有蒙受不白之冤。

我们常常称原告这种行为是“碰瓷”,甚至也有人毫不客气地骂道是“敲诈”还报了警。碰瓷也好敲诈也罢,但从报警结果来看,笔者还没听说公安机关有立案的消息传出,如此来看可能公安机关不认为这是一种违法犯罪行为。

但即便如此,笔者对此类行为也是嗤之以鼻的,拿到几部版权费用很低的小影片、老影片,就采取“无差别”式的诉讼,无非目的是能捞点算点的心态,但给被告所造成的影响却很大。本来疫情下,很多公司都生存不易,再加摊上这种莫名其妙的官司,真让人恼火不已。

还是一句话,遇到这类纠纷必须积极应诉,不能给对方捡漏的任何机会。

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