作者： 黄晓宇

房本加名减名改名，说的直白点就是对不动产所有权的再行分配。

既然再行分配，就可能涉及到分配的方式以及在不同分配过程中所产生的税费等支出，那么房本加减名改名有几种方式？不同方式间的费用又有何区别？

常见三种方式：买卖、赠与、析产

买卖方式是实践中常用的方式，要签订存量房屋买卖合同，既然是买卖就要依据房屋状况收取相应的税费，如可能产生的契税及个税等。

一般来说，买卖这种方式税费较低，但是因属于“名为买卖，实为赠与”一旦产生纠纷后，法院将依据赠与纠纷进行审理。

赠与需要签订书面的赠与合同，受赠人持房本、赠与合同（一般要求办理赠与公证）等按规定缴纳有关契税后办理房屋所有权转移登记手续。

析产则一般通过法院判决、调解的方式对原房屋所有权进行分割，例如常见的因离婚、死亡、遗嘱等方式需要析产，持法院判决、调解书到不动产登记机关进行房本加减改名。

依据自身情况选择

需要注意的是，因身份不同等原因，房屋加减改名的方式及税费可能也不尽相同。

如婚前加名与婚后加名就不一样。婚前加名需要按照赠与或者买卖方式进行。婚后加名则属于房屋变更登记，免征契税、个税。

另外如果房屋存在抵押，加减改名会遇到阻碍，一般要提前偿还贷款后解除房屋抵押才能进行，否则银行不会同意。

现在税收政策经常变化，房本加减改名最好到不动产登记中心进行咨询后再行决定，每一种方式也都有弊端，综合考量后再行决定采取的方式。

不少开发商在商品房买卖合同中约定，房屋交付日期为竣工验收备案之日。

正常情况下，竣工验收备案后代表着房屋完工，达到了交付标准，开发商为了避免违约金自然也会在竣工验收备案后通知购房人收房。

但现实情况不尽如此，有的开发商人脉广泛，甚至出现了项目仍在施工但已经完成了竣工验收备案的情况，距离购房人真正收房还有很久的时间。 等购房人真正收房向开发商主张违约金时，开发商又拿出合同说事，说依据竣工验收备案时间自己未违约。那么开发商的理由站得住脚吗？

笔者认为这种情况开发商仍然违约。开发商要完成交房义务，作为购房人来说应当是现实中的交房，而非纸面交房。 也就是购房人收房后应当可以直接装修或是入住，只有这种情况下开发商才算完成自己的义务，只要开发商没有现实交房，就属于违约，应当依据合同向购房人支付违约金。

笔者建议购房人在交房逾期后，应当尽可能取证，如到工地周边拍摄尚在施工的房屋，或者起诉后申请调取开发商的施工会议记录等，证明在约定交房日期后房屋仍在施工，不存在现实交房可能。

此外，如果开发商强行交房，但房屋连最基本的消防、燃气等工程都未完成，无法让购房人正常生活，开发商也不算完成交房义务，购房人在真正完成上述工程后，仍可向开发商主张违约责任。

二手房交易步骤繁多，不免期间产生了一些纠纷，尤其是当中介安排交易时间节点不合理情形下，一旦拉扯起来就很可能超过合同约定的交易节点。

当超过节点后，一方如果依据合同约定单方发送了《单方合同解除函》，另一方就非常被动了，面临着动辄十几万甚至几十万的违约赔偿。

那么这种情况下，守约方发送的《解除函》可以解除合同吗？如果另一方仍然想继续交易，又该怎么办？

答案：不一定能解的掉

首先明确一点，二手房纠纷所签订的合同固然重要，但在司法实践中往往不仅参考合同约定，法庭很多时候会考虑到现实情况，并依据公平原则处理案件。

举例来说，如果买卖双方（或者中介）因为某些阻碍导致错过交易节点，导致一定时间的超期，但错过的时间并不太久，此后阻碍消除没有其他履行障碍，双方原则上应该继续履行合同。

此时即便一方拥有了合同约定的解除合同权利并行使，如果另一方起诉继续履行，法庭也有可能判决继续履行，而不是判决解除合同。

当然，解除合同往往和违约赔偿挂钩。当守约方起诉要违约金开庭的时候，往往过了好几个月甚至半年，这期间违约方无所作为，待当被告时再主张继续履行多半为时已晚了。

有合理事由除外

那么会有人说，对方已经属于合同约定的根本违约，难道对其都不惩罚吗？其实并非不惩罚，而是适用合同中的延期违约责任来惩罚，例如按日计算违约金的方式。

另外，如果守约方有充分的理由行使合同解除权，例如买方违约，卖方急需资金，卖方为了尽快变现第一时间解除合同，另觅其他交易机会，这种情形事出有因，笔者认为卖方拥有合同解除权了。

欲继续交易尽快起诉

像上文提到的，如果自己收到了对方发来的《单方合同解除函》，但又想继续交易该怎么办？注意千万别再私下拉扯了，这种情况只能起诉了。

《民法典》第五百六十五条，对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

解除前最好履行催告

俗话说“丑话说前面”，作为守约方来说，如果想一纸解除掉合同，最好在行使单方合同解除权前多次履行催告对方，把解除合同的可能严重后果告知对方，尽到告知义务，避免陷入解不掉的尴尬境地。