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近日笔者代理的一起商品房预售合同纠纷下达了裁决，在突破开发商的连环合同套路后，购房人最终获得延期交付违约金38万余元。

笔者认为，这起案件的经验值得分享。

开发商套路深

这起案件的开发商是国内排名前几的大型地产商，在笔者处理案件过程中深感开发商套路之深，普通购房人很难看清背后的逻辑。

简单说下，购房人购买的是一处上下两层的合院户型精装房屋，总价1100万元整。一般来说了，正常购房人只需签订1份合同，即商品房的预售合同（精装交付）。

但这家开发商拆分出了2份合同+1份委托书要求购房人签字。商品房预售合同（毛坯交付）+装饰装修合同（案外公司）+验房授权委托书。房屋合同1000万+装修合同100万也是1100万。

有人会说，精装交付和毛坯交付后委托其他公司装修后再交付也没什么区别。关键在于一旦房屋延期交付，开发商可以通过这样签订连环合同，将逾期的“锅”甩给装修阶段。

延期一年拒不赔偿

原本2021年10月1日应该交付的房屋，直到2022年底才交付给购房人。

开发商不赔偿的理由是：房屋是按期完工的（竣工验收报告日期为准）是耽误在了装修阶段。但依据装修合同延期交付是装修款固定1%的违约金，也即1万元。 至于为什么竣工没通知购房人验房，是因为签订了验房授权委托书，委托给装修公司验房，所以开发商没通知购房人。

至此最终看清开发商的套路，拆分合同及委托他人验房的最终目的是规避开发商承担违约责任。

突破套路拆穿谎言

笔者代理案件后，到住建部门调取竣工验收报告，确实在合同约定交房期限内。

但按常理，如果房屋按时竣工，装修不会施工一年。因此仲裁前笔者申请调取了开发商的施工日志。 据施工日志记载，2022年初涉案项目仍在进行墙体建筑，年中项目的消防等工程还在进行，不可能达到竣工标准。 至于为何住建部门会在2021年10月1日前竣工验收了项目，笔者也不愿再深究。

至此，去除疫情防控等因素购房人最终获赔38万余元。

警惕开发商套路

当开发商将原本1份合同就能解决的买卖，拆分成数份合同让你签字时，就要特别警惕了。

开发商不会无缘无故多此一举，其背后必然存在其他目的。尤其是大型开发商，法务团队力量强大，挖的坑也更深。遇到这种合同时不妨仔细想想再签不迟。

卖家虽是中国籍，但常年居住国外就会处理掉国内房产。如果选择购买这类房产，买家相对来说就要谨慎一些。

审核代理权限

有些卖家会将房产委托国内的亲朋代为办理交易手续，首先买家要审核代理人的相关资格。代理权限存在问题，主要涉及到以下几方面：

1.无代理权

2. 越权代理

3. 超期代理（代理权终止后以被代理人名义订立的合同）。

出现上述情形的，如果被代理人没有追认合同效力，则对被代理人不发生效力，是由行为人（代理人）承担责任。

只要交易有代理人，不能仅凭中介审核，买家也必须查看代理人提供的委托书，最好在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。

纠纷追责困难

另外一点，就发生纠纷后与在国外的人打官司非常麻烦。对方应诉积极应诉还好，如果怠于应诉首先法院送达就面临难题，虽说程序上并无什么障碍，但法院执行送达时费时费力。

此外，即便赢了官司，但后续执行同样面临难题。有些卖家身在国外多年，国内资产早已处置干净，也没有什么财产可供执行，国内惩治老赖的手段也没什么震慑力，寻求跨国司法协助，更不是容易的事。

花高价租来商铺，但与出租方合作的很不愉快，小问题不断大问题时有发生，那么什么情况下商户（租赁方）可以提前解约？又能主张哪些赔偿呢？

想要提前解除合同，大的方面要符合两点：1. 达成了租赁合同中约定解除合同的条件；2. 符合法律强制性规定。

约定解除

大型商业体的租赁合同较为全面，其中对双方权利义务均进行了规定。

最常见的如出租方要保障房屋的正常使用，如果出现问题导致商户无法正常经营，超过合同约定的时间仍未能即时修复的商户有权解除合同。

因此商户在签订合同时，一定要仔细看清合同条款，如果出租方的违约行为较为严重，则应该尽快主张相关权利

法定解除

除了约定解除外，法定解除在商铺租赁纠纷中也颇为常见。

例如房屋本身因产权发生纠纷，导致被他人查封，致使商户无法正常经营。或者因征地拆迁，导致双方无法正常履约。

此外，因为房屋存在产权存在严重问题，导致商户无法办理营业执照等等，即便合同中未约定该种情形的，只要达到租赁合同目的无法实现，商户就可以主张解除合同。

解除后果

依据《民法典》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

如果出租房存在违约情形，租户首先可以依据合同向出租房主张违约赔偿，如果合同未约定或约定的数额不够。

最常见的如商户前期投入几十万上百万的大额装饰装修费用等，可以突破合同约定向出租方主张赔偿。

无论是餐饮、培训机构还是健身场所，在租赁铺面后装饰装修是必要投入，一旦租户与产权方产生纠纷，装饰装修的损失就成了双方争议的焦点之一。 那么装饰装修的损失应该由哪一方来承担呢？

万变不离其宗，首先双方合同有约定的，肯定优先适用合同约定。因此本文讨论的是在没有合同约定的情形下责任划分问题。

最高法《审理城镇房屋租赁合同司法解释》规定，在租赁合同解除时，对装饰装修没有约定的参考以下方式处理：

1. 出租人违约，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2. 承租人违约，承租人无法要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值。但出租人同意利用的，应予适当补偿；
3. 双方均违约，装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4. 双方均无过错，由双方按照公平原则分担。

如何计算

一般来说，装饰装修随着房屋使用，价值会逐渐降低，因此损失数额均是装饰装修的“残值”。那么残值如何计算呢？

残值≈装修总费用/租赁时间x剩余租期 例如装修投入100万元，合同租赁时间60个月，2年后出租人违约导致合同解除，那么承租人可以主张的装饰装修损失大致为100÷60=20×36=60万元。

至于装修总费用，如果承租人保存好全部票据可以证明投入自然最佳，如果未能留存那就只能通过评估方式来证明投入总金额了。