作者： 黄晓宇

二手房交易“阴阳合同”屡见不鲜，近期笔者连续接到多个咨询，均是因为“阴阳合同”被行政、税务机关问询所引发。少则补税十几万多则几十万，直接引发了买卖双方的对立冲突，有的起诉到了法院，有的尚在谈判中。

遇到被查怎么办

签阴阳合同是为了逃避税收采取的行为，涉及到的是合同对房价约定的条款可能无效，但一个条款无效不会影响合同其他方面的效力，因此如果一方以阴阳合同作为理由想推翻合同整体效力是不现实的。

如果行政、税务机关问询到了阴阳合同一事，导致网签合同被拒，后续买卖双方该怎么办呢？

首先要考虑是否协商解除合同，毕竟税费一下增加几十万，对双方影响都比较大。这种情况下可以考虑双方解除合同。

其次如果合同约定全部税费由某一方承担，因为房屋总价发生变化所新产生的税费，原则上也应该由合同约定的一方承担。另一方可以主张继续履行，如对方不同意可起诉。

再如合同对税费承没有约定或约定不明，一般是由税种的纳税义务人来承担，如契税由买家、个税由卖家，各自承担各自的税费。

如果因为税费承担没有达成一致，导致合同履行搁置，超过合同约定的过户时间。这种情况下，一方又单方行使了合同解除权，笔者认为合同还不能算真正解除，要综合分析合同超期履行的原因、时间和双方的过错程度。

如果一方认为对方没有合同解除权，也可以通过诉讼的方式要求继续履行。

最后，如果合同约定了税费由一方承担，但该方不同意承担，这种情况只能由税种的纳税义务人先行垫付，再通过诉讼方式要求对方返还垫付的款项。

签订阴阳合同的风险一直存在，近期某些中介为了促成交易做的也确实过分，把网签价格拆的只有五分之一甚至六分之一，结果搞出一堆纠纷

二手房交易不仅涉及到买卖双方，中介作为居间方也参与其中。

有些中介急于促成交易，操守不规范，严重的甚至在缴税过程中替交易方签字，结果交易完成后被税务机关核查出问题，导致交易方不仅要补缴税费，还要承担高昂的滞纳金。

有一起案例就是如此，2013年A（卖家）与B（买家）同过某大型中介交易了北京市通州区的一套房屋。原本房屋不属于“满五唯一”，但中介为了促成交易按照“满五唯一”代A申报纳税，中介还在《未婚承诺书》上替A签字。

结果七年后的2020年，A接到税务部门通知要求其补缴个税等相关税款7万余元，还需支付滞纳金10万余元。因房屋买卖合同约定B支付交易全部税费，A又将B起诉承担税费，法院判决B支付。

B支付后，又起诉中介承担税费，最终法院认为造成滞纳金损失的原因是中介经办人员没有正确履行代理职责，违规操作，判决中介赔偿了B支付的10余万滞纳金，已经收取的中介费也被判退还。

现在中介行业竞争激烈，为了促成交易个别中介采取违规违法方式规避税费，当时即便能够蒙混过关，但保不准多年后又被查出。

还是建议买卖双方应当按照房屋的真实情况及价格缴纳税费，否则一旦被查出不仅是补税的问题，还会被责令补缴高昂的滞纳金。

房本加名减名改名，说的直白点就是对不动产所有权的再行分配。

既然再行分配，就可能涉及到分配的方式以及在不同分配过程中所产生的税费等支出，那么房本加减名改名有几种方式？不同方式间的费用又有何区别？

常见三种方式：买卖、赠与、析产

买卖方式是实践中常用的方式，要签订存量房屋买卖合同，既然是买卖就要依据房屋状况收取相应的税费，如可能产生的契税及个税等。

一般来说，买卖这种方式税费较低，但是因属于“名为买卖，实为赠与”一旦产生纠纷后，法院将依据赠与纠纷进行审理。

赠与需要签订书面的赠与合同，受赠人持房本、赠与合同（一般要求办理赠与公证）等按规定缴纳有关契税后办理房屋所有权转移登记手续。

析产则一般通过法院判决、调解的方式对原房屋所有权进行分割，例如常见的因离婚、死亡、遗嘱等方式需要析产，持法院判决、调解书到不动产登记机关进行房本加减改名。

依据自身情况选择

需要注意的是，因身份不同等原因，房屋加减改名的方式及税费可能也不尽相同。

如婚前加名与婚后加名就不一样。婚前加名需要按照赠与或者买卖方式进行。婚后加名则属于房屋变更登记，免征契税、个税。

另外如果房屋存在抵押，加减改名会遇到阻碍，一般要提前偿还贷款后解除房屋抵押才能进行，否则银行不会同意。

现在税收政策经常变化，房本加减改名最好到不动产登记中心进行咨询后再行决定，每一种方式也都有弊端，综合考量后再行决定采取的方式。

不少开发商在商品房买卖合同中约定，房屋交付日期为竣工验收备案之日。

正常情况下，竣工验收备案后代表着房屋完工，达到了交付标准，开发商为了避免违约金自然也会在竣工验收备案后通知购房人收房。

但现实情况不尽如此，有的开发商人脉广泛，甚至出现了项目仍在施工但已经完成了竣工验收备案的情况，距离购房人真正收房还有很久的时间。 等购房人真正收房向开发商主张违约金时，开发商又拿出合同说事，说依据竣工验收备案时间自己未违约。那么开发商的理由站得住脚吗？

笔者认为这种情况开发商仍然违约。开发商要完成交房义务，作为购房人来说应当是现实中的交房，而非纸面交房。 也就是购房人收房后应当可以直接装修或是入住，只有这种情况下开发商才算完成自己的义务，只要开发商没有现实交房，就属于违约，应当依据合同向购房人支付违约金。

笔者建议购房人在交房逾期后，应当尽可能取证，如到工地周边拍摄尚在施工的房屋，或者起诉后申请调取开发商的施工会议记录等，证明在约定交房日期后房屋仍在施工，不存在现实交房可能。

此外，如果开发商强行交房，但房屋连最基本的消防、燃气等工程都未完成，无法让购房人正常生活，开发商也不算完成交房义务，购房人在真正完成上述工程后，仍可向开发商主张违约责任。