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签订房屋买卖合同时，买家口头询问卖家近期屋内是否有人去世（包括生病或自然死亡）卖家一口咬定没有。结果房子交付后，买家从邻居嘴里得知，几个月前卖家的母亲在家因病去世。
现实中，这种情况屡有发生。由于合同中只规定了屋内没有非正常死亡情形，卖家是否违约就存在了一定争议。如果买家起诉卖家违约，能够得到法庭支持吗？
违反口头约定也是违约
我国法律规定是认可口头约的效力的，口头约定也是合同的一种。违反口头约定，仍然可以构成违约的，违约方需要承担责任。与书面合同类似，口头约定仍然包含了要约与承诺这两个核心要素。
在上述这起纠纷中，买家询问近期屋内是否有人去世属于要约，当卖家作出否认的一刻，承诺就已经送达给了买家，此刻双方口头约定达成。违反的，自然要承担违约责任（当然，由于没有就违约金约定，法庭一般酌情判决）
现实举证较难
虽然口头约定也应遵守，但现实中存在举证口头约定较为困难的情形，只有充足证据加以证明，才能让法庭采纳，否则将陷入举证不能的窘境。
朋友询问笔者，说公司突然通知从北京海淀区搬迁到了顺义区，当初之所以选择这家公司就是因为离家近，这下每天的通勤时间从之前的半小时要增加到两三个小时。
如果他拒绝前往新办公地点并解除合同，公司是否需要支付经济补偿？
笔者认为，这本质上属于对劳动合同履行地产生了争议。一般来说，在市区内搬迁如从海淀区搬迁到朝阳区，不认为劳动合同履行地发生变化。但如果搬迁到了市界边缘，通勤时间明显增加，超出了一般人的承受极限（如距离原办公地50公里以外，通勤时间达到四个小时以上），则可以尝试拒绝去新办公地址工作，主张解除合同并要求公司支付经济补偿。
但也不是说只要出现上述情形就一定可以获赔，诸如公司虽然搬迁较远，但提供了交通补助或是通勤班车，并调整了工作时间，无法达到《劳动合同法》中规定的“客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行”这一严重程度，员工也不能获赔。
总体来说，要依据一般人的承受能力看待公司搬迁，相较此前距离稍远，或者通勤时间尚在正常范围内，则不可认为公司变更了劳动合同履行地，员工如无法接受只能离职无法获得补偿。
近日笔者代理的一起商品房预售合同纠纷下达了裁决，在突破开发商的连环合同套路后，购房人最终获得延期交付违约金38万余元。
笔者认为，这起案件的经验值得分享。
开发商套路深
这起案件的开发商是国内排名前几的大型地产商，在笔者处理案件过程中深感开发商套路之深，普通购房人很难看清背后的逻辑。
简单说下，购房人购买的是一处上下两层的合院户型精装房屋，总价1100万元整。一般来说了，正常购房人只需签订1份合同，即商品房的预售合同（精装交付）。
但这家开发商拆分出了2份合同+1份委托书要求购房人签字。商品房预售合同（毛坯交付）+装饰装修合同（案外公司）+验房授权委托书。房屋合同1000万+装修合同100万也是1100万。
有人会说，精装交付和毛坯交付后委托其他公司装修后再交付也没什么区别。关键在于一旦房屋延期交付，开发商可以通过这样签订连环合同，将逾期的“锅”甩给装修阶段。
延期一年拒不赔偿
原本2021年10月1日应该交付的房屋，直到2022年底才交付给购房人。
开发商不赔偿的理由是：房屋是按期完工的（竣工验收报告日期为准）是耽误在了装修阶段。但依据装修合同延期交付是装修款固定1%的违约金，也即1万元。 至于为什么竣工没通知购房人验房，是因为签订了验房授权委托书，委托给装修公司验房，所以开发商没通知购房人。
至此最终看清开发商的套路，拆分合同及委托他人验房的最终目的是规避开发商承担违约责任。
突破套路拆穿谎言
笔者代理案件后，到住建部门调取竣工验收报告，确实在合同约定交房期限内。
但按常理，如果房屋按时竣工，装修不会施工一年。因此仲裁前笔者申请调取了开发商的施工日志。 据施工日志记载，2022年初涉案项目仍在进行墙体建筑，年中项目的消防等工程还在进行，不可能达到竣工标准。 至于为何住建部门会在2021年10月1日前竣工验收了项目，笔者也不愿再深究。
至此，去除疫情防控等因素购房人最终获赔38万余元。
警惕开发商套路
当开发商将原本1份合同就能解决的买卖，拆分成数份合同让你签字时，就要特别警惕了。
开发商不会无缘无故多此一举，其背后必然存在其他目的。尤其是大型开发商，法务团队力量强大，挖的坑也更深。遇到这种合同时不妨仔细想想再签不迟。
抵债房是指民间借贷关系的贷款人以委托售房（可能未作抵押登记）形式变相处理借款人的房屋，用来偿还借款人的欠款，售价普遍低于正常市价。 虽然和抵押房一字之差，但抵债房的风险要远比抵押房高得多。
风险1：代理权限
有些抵债房的代理人并非是债权债务双方，而是由第三人代理，那么第三人是否有合格的代理权限就成了一个问题。代理人即便能够提供授权委托书，但上面的委托人签字是否是房主本人也是较大的隐患。 交易过程中，一旦被认定为无权代理，购房人再想要回房款就面临着很大的不确定性。
风险2：蕴含纠纷
既然是以房抵债，背后必然存在一个民间借贷关系。即便债权人认为自己有资格变卖债务人的房产，但实际上以房抵债协议仍然存在部分无效甚至全部无效的可能。尤其是房屋所有权人未签订合同情况下，购房人直接向债权人支付房款的风险极高。
是否有案外人就涉案房屋具有优先受偿权？以物抵债协议效力如何？抵债房背后蕴含的纠纷，不是普通局外人可以了解透彻的。
风险3：恶意串通
购房人如果用明显低于市场价格购买抵债房（不足市场交易价格七成），则存在购房人和代理人恶意串通损害债务人利益的可能。
如果被认定为恶意串通损害第三人利益，则房屋买卖合同无效，给他人造成损失的，恶意串通行为人还要承担赔偿责任。
卖家虽是中国籍，但常年居住国外就会处理掉国内房产。如果选择购买这类房产，买家相对来说就要谨慎一些。
审核代理权限
有些卖家会将房产委托国内的亲朋代为办理交易手续，首先买家要审核代理人的相关资格。代理权限存在问题，主要涉及到以下几方面：
1.无代理权
2. 越权代理
3. 超期代理（代理权终止后以被代理人名义订立的合同）。
出现上述情形的，如果被代理人没有追认合同效力，则对被代理人不发生效力，是由行为人（代理人）承担责任。
只要交易有代理人，不能仅凭中介审核，买家也必须查看代理人提供的委托书，最好在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。
纠纷追责困难
另外一点，就发生纠纷后与在国外的人打官司非常麻烦。对方应诉积极应诉还好，如果怠于应诉首先法院送达就面临难题，虽说程序上并无什么障碍，但法院执行送达时费时费力。
此外，即便赢了官司，但后续执行同样面临难题。有些卖家身在国外多年，国内资产早已处置干净，也没有什么财产可供执行，国内惩治老赖的手段也没什么震慑力，寻求跨国司法协助，更不是容易的事。
