作者： 黄晓宇

近年来文娱行业偷漏税事件层出不穷，媒体曝光有些明星采取“阴阳合同”方式偷税、漏税高达数千万元，最终被税务机关罚款上亿，引起轰动。

签订“阴阳合同”属于违法自不必多言，但是否属于犯罪尚存一定争议。今年3月，两高（最高法、最高检）发布了《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》，首次将签订“阴阳合同”作为逃税的手段明确列举，非常引人注目。

事实上，阴阳合同在股权转让、建筑工程以等领域早已出现，尤其是二手房领域，甚至在一些地方成了常规操作。这次的司法解释，对阴阳合同并未说明仅针对文娱行业，二手房交易领域的阴阳合同自然也被囊括其中。

司法解释第一条就明确了：纳税人进行虚假纳税申报，以签订“阴阳合同”等形式隐匿或者以他人名义分解收入、财产的，应当认定为刑法第二百零一条第一款规定的“欺骗、隐瞒手段”。

《刑法》201条：【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。

当然，并非只要签订阴阳合同就构成逃税罪，但仍旧仍然会面临税务机关的行政处罚，而且滞纳金和罚款金额很高，因此采取这种方式进行二手房交易存在很大风险。

一些买家卖家的口头禅是：中介说都是这么操作的没出过事。但真出了事，人家中介是给你掏罚款还是退中介费？全部后果还不是只能由自己承担。

明者因时而变，知者随事而制。别人都这么做，不代表合法，更不代表自己就不会出事。

最后提醒，依据我国《税收征收管理法》规定，因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。

二手房纠纷中，在一方拒绝履行合同义务后，达到合同约定的解除合同条件时，守约方可以单方行使合同解除权。但也有一种情况，违约方如果向守约方提出解除合同，这样可不可以？守约方如果先同意，后来又反悔，拒不签订书面解除协议又能不能行呢？

违约方也可提解除

首先明确一点，违约方虽然不具有单方合同解除权，但也是可以提出解除合同申请的，这属于协商解除的范畴。

协商解除，并不要求提出的一方具有合同解除权，因为这是双方意思自治的范畴，法律不加以干涉。因为协商解除形成的解除协议，相当于一份新的合同，取代原合同，重新安排双方的权利义务。

由此可见，违约方提出的解除合同申请（口头、微信等方式），实际上可以视为是新合同的“要约”，守约方如果口头、或回复微信同意，则是对新合同的“承诺”。双方只要达成一致，解除协议就已生效（或者说新合同）。

“达成一致”是重点

《民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。因此协商一致是重点。

不像签订书面解除协议，通过口头、或者微信方式沟通的情况下，如何理解协商一致？

笔者认为，首先应至少在两个层面达到协商一致。一是在解除层面达成一致，即双方均同意解除合同；二是在解除合同以后的违约责任、结算和清理层面达成一致（简单来说是赔偿问题）达成一致。

其次，双方的表述应当清晰、不存在其他争议。应当联系前后语境或者上下文来分析，是否有存在其他含义。

另外，如果存在双方未讨论赔偿问题，只是均同意解除合同。那么不能视为守约方放弃赔偿要求，仍然可以通过诉讼、仲裁方式主张权利（即保留追偿权的解除）。

达成一致后不可轻易反悔

合同的订立，即可通过书面，亦可通过其他方式。只要双方协商一致，守约方口头或者微信作出承诺时，新合同就已生效，也可视为为原合同的解除的时间。

如果守约方事后再反悔，即便不签订书面解除协议，也不影响此前作出承诺的法律效力。

二手房纠纷中，不少案件都涉及到《房产价格评估报告》，那么一栋房子的价格主要取决于哪些因素？哪些房屋不能评估？得出的结论准吗？笔者简单进行一下讲解。

价值时间

在房价平稳时期，评估房产价值的时间并不敏感，在合同签订直至发生争议诉至法院的这段时间，一般情况下最多半年左右，房价变化不大。

但在房价波动期间，价值时间就尤为重要了，一月的时间价格就可能相差十几万甚至几十万。而评估时间又与合同解除时间相关联，因此归根结底，合同解除时间对房产价格会产生直接影响。

区位状况

一栋房子所处的区位，可以说是房屋价格最重要的影响因素。因此评估报告会对房屋区位进行描述和分析，如周边配套、交通、自然环境、外部设施、房屋所属楼层等。

房屋状况

房屋状况中包括房屋面积、用途、结构、装修、布局、落成时间、维护情况等。其中面积又是其中最重要的条件，直接影响房屋价格。

房屋权益

所谓房屋权益，就是指房屋的性质，如地块土地性质、土地使用权年限、房屋所有权人。其中最重要的是房屋上是否设置其他权利。如存在抵押权或居住权，将严重影响房屋价值。

市场背景

房屋所处的市场，是房屋价格参考因素之一。如北上广深等一线城市，房屋价格自然较高。当然除考量社会、经济因素外，当地房地产市场也是重要参考内容，如北京通州区原来采取一定的限购政策，自然也会影响房屋价格。

评估方法

评估公司一般针对不同房产、不同评估目的采取不一样的评估办法。一般常见的有成本估价法、比较法、收益法、假设开发法等。可以采取一种或多种结合的方式得出结论。在二手房，采取比较法、收益法较多

所谓比较法，就是选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象，通过交易情况、市场状况、区位状况、权益状况的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的评估价格。

收益法则是预计估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

综合上面情况来看，评估报告的结论普遍还是比较准确的，可以反应出某个时间的房屋真实市场价格。

哪些不能评估

一般来说，被评估的房屋要求产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。如违法建筑、小产权房等，评估公司均拒绝评估。只能以建设工程造价为基础，评估工程价格。

居住权是《民法典》新增的一种用益物权，对二手房交易产生了巨大影响。虽然目前设立居住权的房屋并不多，但随着时间推移，已有二手房交易中，发生了因设有居住权而产生的纠纷，需要引起警惕。

设立严格

作为新增的用益物权，如果要设立居住权，要遵循法律规定来进行。如应当签订书面合同、原则无偿、应向登记机构申请登记、不得转让、继承、原则不得出租等。居住权要么依据合同设立、要么依据遗嘱设立，并需通过登记生效。

也就是如果房屋设有居住权，房本上会写有相关内容。

权随房走

简单来说，即便出售房屋，房屋上设立的居住权并不因为产权人的变化而被涤除。也就是买家如果买到了设立居住权的房屋，并不能实际使用，而仍然由居住权人合法占有。

因此，目前通过大型中介交易的二手房，均在合同中对居住权有所约定。如果卖家隐瞒房屋设有居住权，或者在交易过程中突然新增居住权，卖家属于根本违约情形。买家可以主张解除合同，并要求违约赔偿。

无约定也违约

有的小中介法律意识不强，一直沿用《民法典》实施前的旧合同，并未就居住权进行约定。

笔者认为，即便没有居住权条款，也不影响卖家承担违约责任，因为一套房子如设有居住权，将严重影响房屋价值，在居住权届满前的数年里，房屋的使用价值几乎为0，买家的合同目的无法实现，仍然可以起诉解除合同，并要求违约赔偿。

仍有很多问题待解决

作为新增用益物权的一种，居住权与担保物权，如抵押权等“遭遇”时，谁涤除谁还有争议。此外，居住权能否与产权人一样，享有子女入学等政策，也没有统一意见，还需要时间进一步完善。

但是作为二手房买卖双方都应该意识到，居住权是对房屋价值产生巨大影响的一种权利。不建议买家购买设有居住权的房屋，卖家如果设有居住权，一定需如实披露，否则将面临违约赔偿责任。