作者： 黄晓宇

诸如针对小产权房、违法自建房交易签订的房屋买卖合同，一般被视为因违反法律法规强制性规定而无效。

但现实中，尤其是大城市的二手房买卖有违建附着于房屋主体，而买家往往又是看中了违建才会选择购买，结果房屋尚未过户就被行政部门下达拆违通知，搞得狼狈不已。

那么在附着有违建的交易中，双方签的合同有效无效？买家怎么维权？

1. 价款是否包含违建

首先应当看房屋的成交总价中是否包含违建部分。换句话说，同类型的房子市价100万，而附有违建的房子卖150万，那可以推断出其中溢价出的50万元是违建的价格。

2. 合同是否囊括违建

二手房合同里，一般合同中的面积仅是房本面积，因此从面积本身无法提现交易囊括了违建，但并不是说从其他方面无法推断。

例如签订合同前后的沟通记录以及上文提到的房屋总价，如果可以体现出合同包含了违建部分。原则上来说，一份房屋买卖合同可以进行拆分，针对非违建部分的合同属于有效，而对违建部分则属于无效。

3. 探究买方合同目的

笔者认为，如果有证据证明买方就是看中房屋的违建才签订合同，合同虽然存在有效部分，但因拆违后房屋结构、功能、面积等发生了根本性变化，买方也属于无法实现合同目的。

在这种情况下，买家可以起诉就合同进行整体解除。

4. 合同条款应当细化

房屋有违建的自然应当谨慎购买，如果非买不可，应当注意最好在合同中对违建部分进行明确，并加以约定。

如被行政部门拆除后，合同是否继续履行？一方是否应当承担违约责任？如继续履行卖方是否应当返还部分房款等等。

如果买的房子曾经着过火，卖家签订合同前也没有告知相关情况，买家得知后能否解除合同？

笔者认为主要应从两方面来判断。

1. 物理层面

因火灾导致房屋的主体结构是否受损，是判断房屋安全性的重要标准，房屋若有安全性隐患，必然会严重影响购房人的居住和使用，也就是传统意义上的产品质量瑕疵。

因此，如果经过鉴定房屋称重墙体、横梁等结构因为着火，导致房屋主体结构发生变化，这种情况下买家可以解除合同，并依据合同约定情形要求卖家承担违约责任。

2. 心理层面

有些区域或人群，对于房内曾经起火会比较忌惮，认为是“不详”的征兆。当然，如果房屋起火并且造成了人员死亡，那则属于传统意义上的“凶宅”，卖家如果隐瞒该情形买家自然可以解除合同。

如果不属于传统意义上的“凶宅”也就是不曾有人在屋内死亡，只是单纯的起火，笔者认为则难以将房屋归入“凶宅”的行列，起诉解除合同被支持的概率较小。

主张补偿

如果只是单纯起火，屋内的设备设施进行了更换，没有过火痕迹，同时房屋主体结构也没遭到损坏，对于卖家隐瞒事故的行为如何“惩罚”呢？

笔者认为，虽然解除合同难度较大，但可以起诉要求卖家进行合理的补偿。

如果火灾造成房屋严重受损，因房屋曾经发生重大火灾对不同的购房者在购房意愿、购买价格等方面会有不同程度的影响，卖家应主动告知买家影响房屋买卖的相关信息，使买家在能够充分了解房屋信息的情形下与其进行交易。

如卖家在与买家签订合同、办理过户手续等过程中均未提及过火灾情况，基于诚信原则，法院可以酌情认定卖家补偿买家一定钱款。

当然，房价越高补偿金额越高，比如总房价的5至10个点，都属于合理范围内。

合同很关键

再强调一下，如果买家有一些特殊需求，对房屋有着较高要求，一定要将要求写进合同，并写明如卖家未如实告知相关情况怎么处理。

比如要求房屋内不能发生过有人去世（病逝亦在此范围）或发生过火灾（无论是否影响主体结构安全），买家都有权解除合同并依据违约责任要求卖家赔偿等。

一般来说，合同签订方在履行合同过程中，合同主体均不得随意变更。

但现实中有一种这样的情形，即买家要求更换合同主体，由买家指定的第三人继续购买房屋，房屋也过户到第三人名下。那么这种情况下，买家可以不同意吗？

不能随意变更主体

这种变更合同主体的行为，从法律上来说是一方将自己的权利和义务打包转让给了他人。他人是否具有合同履行能力以及违约后的赔付能力成疑。

举例来说，买家原本是一位有稳定工作收入的中年人，现在买家要把合同主体变更为家里年逾七旬的老人，那卖家自然不乐意。

因此法律上规定，买家如果要求变更合同主体，必须要经过卖家的同意，在卖家不同意情形下，买家不得单方变更，需要继续履行合同。

加一人可不可以

还有一种情况，原来是买家一人作为买受人，现在买家提出需要增加一位共同买受人，这样可不可以？

这种情况下，卖家其实没有理由拒绝，相当于为合同履行增加了一份保障，即便买家违约，其违约的赔偿能力也会增加，简单来说就是有益无害。

当然如果出现特殊情况，例如加名字以后不利于合同的继续履行，这样卖家则有权拒绝。

对合同特殊约定

如果涉及到签订合同后可能变更合同主体这一情况，建议在签订的合同里增加变更合同主体条款，将可能变更的合同主体列入到合同中进行说明。 这种情况下，即便有一方不愿意对方变更合同主体，另一方也可以依据合同起诉要求变更。

在房屋买卖合同履行过程中，本来自己是守约一方，却接到了对方发来的《合同解除函》搞得自己一头雾水，同时也很愤怒。

那么为什么对方会发过来这种“函件”？遇到这种情况下守约方又该如何面对？

多半是“无奈之举”

单方解除合同的权利，无非两种情形，一是满足了合同约定的条件，二是满足了法律规定的条件。

笔者遇到不少纠纷，违约方因为与守约方无法达成一致意见，难以协商解除合同，便单方向守约方发送《合同解除函》，寄希望通过这种办法解除合同。

在笔者看来这种行为无疑是违约方的破罐破摔行为。因为法律上并未赋予违约方单方解除合同的权利，没有权利自然其发送的函件也没有法律效力。

可以视而不见？

既然对方发来的函件没有法律效力，那么守约方是不是可以视而不见？笔者认为也不能完全视而不见。

一般对方要违约都有征兆，如果守约方对此早有心理准备，合同交易的程度也不深入，如尚未网签，同时守约方也不急于另外寻找交易机会，这种情况下不妨先晾一晾对方，同时告知对方没有解除合同的权利，希望对方秉承契约精神，继续交易，否则将承担违约责任。

依据自身情况决定

如果守约方急于交易，需要尽快寻找其他交易机会，那对方的这种举动无疑传递了一个信号：不管如何我就是不交易了，你看着办吧。

这样守约方就要尽快采取止损及维权手段了。从理性角度出发，如果还想继续交易，则应当起诉对方要求继续履行。

如不想与对方继续交易，最好与对方协商解除（无视对方发函），无法就赔偿达成一致的，保留诉讼权利解除掉合同。

如果违约方拒绝守约方的上述提议，表明违约方违约恶意程度较大，建议起诉解除合同，届时违约方无故拒绝解除合同的态度，都是法院判决增加违约赔偿数额的证据。