作者： 黄晓宇

在房屋买卖进行到缴税后发生纠纷，最后无论是法院判决结案还是双方自行解除，都面临着退税的问题。如果已经缴纳了契税，在哪些情况下可以退，哪些情况不可以退就是个问题了。

已缴税未过户

这种情况下因新的房屋权属尚未登记，一般来说是可以退的。我国《契税法》规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

也就是无论法院判决解除合同，还是双方协商解除合同，只要没过户，都可以到税务机关申请退税。

已缴税已过户

这种情况下就比较麻烦了，一般观点双方协商解除合同，也不可以退税了，只能在同时满足两种条件下可以退税。一是法院判决撤销合同或确认合同无效；二是法院判决撤销房屋所有权证。

按照普遍观点来看，税务机关征税并不关注个体间的法律合同关系是否发生变动，而是关注实质经济效果。

即便个体间的合同关系解除、撤销、无效，但是房屋过户已经产生了实质的物权变动，就会产生经济效果。

不能退谁来承担损失

如果合同被确认无效或撤销，一方已缴的税费又不能退，这就导致了变相的损失。如果因为合同有责一方的原因导致，那么有责方应当予以赔偿。如果双方均有过错，那么双方均摊这部分损失。

二手房交易中，“跳单”是中介与买卖双方最常见的纠纷。实际上，买卖双方与中介签订的是居间服务合同，买卖双方跳单可能涉嫌违约，要承担违约责任。但并非只要是跳单，就属于违约，就一定要支付中介费。

“跳单”违约要支付中介费，一般指的是恶意“跳单”。所谓恶意跳单，一般从三个层面加以把握：1、中介是否独家代理；2、客观上买卖双方是否利用了中介提供的房源信息再次促成交易；3、从主观上考察买卖双方否具有逃避支付佣金的故意。

举例来说，买家A和卖家B通过中介C签订了房屋买卖合同，后A和B因为某些事情解除了合同，C退还了中介费。几个月后，A和B又通过中介D签订了房屋买卖合同，那么C能够起诉A和B要求支付中介费吗？

首先，如果C非独家代理，房屋在D也挂牌出售，而且A和B解除房屋买卖合同也非为了逃避支付中介费，确实事出有因。加之A和B在D中介达成交易，同样也支付了中介费，这样看A和B自然就不是恶意“跳单”。那么C就没有理由向A和B索要中介费。

由此，“跳单”要看是否恶意，如果不是恶意，那么买卖双方不需要再向中介支付佣金。

因为网签的施行，近些年来一房多卖的情形已经减少许多，但时不时还是有个别纠纷。售房人之所以一房多卖，多半是因为急需用钱才肆意妄为，不顾承担违约责任的后果。如此一来，购房人自然都想争取房产，那么到底谁能最终拿到房屋所有权呢？

首先，要看数份房屋买卖合同，是否均是有效的。假如售房人与其中一个购房人是存在恶意串通情形，那么该份合同就属无效，不能获得房屋所有权。

如果不存在这种情况，多份合同都是有效合同，就要从以下几点出发进行考虑：1已经办理房屋所有权转移登记的＞未办理的2都没有办理转移登记手续已经网签的＞未网签的（当然如果查询到房屋网签了，也就不会买了）3都没办理转移登记手续也未网签的，合法占有房屋的＞未占有房屋的4都没过户没网签没占有房屋的，从购房人实际付款数额多少、合同成立先后顺序等因素公平合理认定谁获得房屋所有权。

没有获得房屋所有权的，只能向售房人主张解除合同并要求违约赔偿了。

与签订正式合同不同，有些二手房买卖双方在正式合同之前，先签订了订购书、认购书等，一方仅支付了定金，约定某个时间再签订正式合同。

与签订正式合同不同，此时买卖双方构成的叫做“预约合同”关系。签订正式房屋买卖合同后，一方违约按照合同约定，守约方可以主张一系列的损失没有争议，但是签订预约合同后，一方反悔不签订正式合同，给守约方造成的损失，守约方是否可以突破定金数额来索赔呢？

答案：实践中存在争议。

与正式合同的违约责任不同，预约合同违约方所要承担的叫做“缔约过失责任”也就是属于一种信赖利益损失。由于这种信赖利益损失不太好判断，实践中在守约方没有太大损失（一般预约合同履行时间不长）的情况下，绝大多数法院只支持预约合同中约定的定金罚则。

但是，但是，这也不一定。如果凑巧双方赶上什么新政发布，导致房价短时间出现了大幅度变化，这样因为一方违约，给守约方造成的损失可能就会突破定金数额。

以房屋差价为例，如果法院还按照定金罚则判决，那显然会导致严重的不公平。实践中，针对此类纠纷，法院一般从双方过错、合同履行情况等多方面考虑，将房屋差价纳入了信赖利益损失中，判决违约方赔偿损失。

由此可见，仅仅签订预约性质的协议，也不能轻易违约拒绝签订正式合同，否则也有可能突破定金数额赔偿。

6月26日，北京突然发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（其实叫什么无所谓），《通知》主要涉及到以下几点：一、调整首付款比例及房贷利率下限；二、多子女家庭购买二套（强行）认定为首套；三、“绿建”可多贷款；四、推旧房交易。

其中三四主要针对购买新房目前还没有具体落地措施，不好评论。大家主要关心的就是和。

那么在新政实施后，在签订二手房 合同时应有何影响？目前正在履行的合同，又有什么需要注意的？

正准备签订合同
由于贷款比例和房贷利率下限调整，原本买家准备的首付款中，可以多出一部分流动资金，可能直接造成合同的交易节点安排和付款方式发生变化。
作为买家来说，可以利用流动资金适当提高定金付款比例，防止卖家毁约（姑且认为新政会造成楼市回暖）。但同时买家也应注意一点，合同中对贷款审批不通过后的处理办法，如果约定现金补足，要有心理准备。
此外，新政刚实施可能会引起市场短期波动，因此建议双方将合同履行期限尽可能压缩，履行期限越短交易相对越安全。

正履行中的合同
不同于前些年的“收紧”政策，会造成已经履行的合同因为新政实施发生重大变化，无法继续交易，进而引发大量诉讼。最近的新政都是刺激性政策，不会造成合同无法履行的情形。
可能上半年双方签订合同时房价正处低位，新政实施后有卖家可能认为卖低了想要毁约。买家对此应当注意，如卖家流露毁约意图，应当拒绝并立刻采取法律行动。

对于房价上涨后产生的差价，买家可以主张卖家承担相应损失。