作者： 黄晓宇

为了降低首付甚至零首付购房，有中介撮合双方走“高评高贷”的方式买卖房屋。高评高贷的风险自不必多说，只谈买卖一方能否以高评高贷作为理由无责解除合同。

首先要强调的是，一份合同涉及到的方面很多，部分个别条款无效并不影响合同整体无效。走高评高贷肯定会产生两个价格，一是房屋的名义成交价，二是房屋的真实成交价，这主要涉及到合同中的价格条款。

一般来说，高评高贷确实违反国家法律规定，但结果仅是合同中的价格条款无效，非合同整体无效，因此任何一方不能够单方解除合同。如果一方以此作为理由不履行合同，另一方仍可以起诉要求继续履行，无非按照房屋真实价格贷款。

但是要注意的是，如果自己的资金不足以按照真实价格贷款交易，这种情况下强行要求继续履行就相对不利了，法院判决继续履行后反而自己无力履行，这种情况下就要考虑和对方解除合同了。

此外，虽然双方签订的房屋买卖合同不因高评高贷无效，但是与银行签订的贷款合同则可能因此无效或违约，银行可以就此追究购房人的违约责任。而中介也可能因为违反中介责任，面临行政部分处罚。

总的来说，高评高贷风险很大，购房人应该清醒的意识到相应的后果。

房屋买卖过程中，当对方出现根本违约情况（或有明显根本违约风险），这种情况下守约方需要注意要及时行使解除合同的权利，否则对于损失扩大部分需要自行承担。

下面看一起真实案例：

A将北京一套房子，作价1200余万卖给B。但在房屋过户时，B才得知房子因为另案司法查封无法交易。此后B询问A，A表示另案自己胜诉概率很大，B愿意等待A案子胜诉后再行过户，期间B将房款从监管账户取回。

一年多后，A败诉房子被另案执行，B起诉A要求承担违约金250余万。

本案一审结果为法院全额支持了B的诉讼金额，二审改判降低违约金数额为120万。

在这起案例中，二审法院的观点为，根据《民法典》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

因此非违约一方负有防止损失扩大的减损义务，该义务作为一种不真正义务，非违约方不能单纯等待损失的扩大。

法院在认定违约金时，需要考虑守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

案例中的B作为理性民事行为人，理应知道诉讼可能导致合同无法履行的风险，在此情况下，应当及时采取解除合同、要求返还房款、违约损害赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而其主观认为出卖人有可能胜诉，愿意继续等待该案件的审理显然未能尽到理性买受人的注意义务，对合同不能履行及损失的扩大亦具有过错。

由于种种原因，有些售房人签订合同后发现自己房子卖便宜了，不想继续履行合同。售房人向想以“显失公平”作为理由，起诉要求撤销合同。那么这种卖低了的状况，属于显失公平情形吗？

区分显失公平与交易风险

所谓显失公平，法律描述为“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

司法实践中，法院认定显失公平的构成要件，要严格依据现有法律所确定的要件范围，客观上双方利益不平衡和主观上一方当事人利用优势或对方无经验、缺乏判断能力。

二手房交易中，双方都是具备民事行为能力的普通人，一方不存在优势地位或特殊的专业的二手房交易经验，在谈判能力、身份地位上基本均等。

一方即便低卖房屋，也是因为自己不去了解房屋所在地的市场行情，不能以自己不了解为由而认为合同显失公平。如果匆忙签订合同。也属于自己的过失，不能以此为由撤销合同，将过失导致的交易成本与风险转嫁给对方当事人。

因此，自己的房屋卖低了，属于正常的交易风险范畴，不能因为这个原因就拒绝履行合同，起诉要求撤销也是无法得到支持的。