作者： 黄晓宇

居住权是《民法典》新增的一种用益物权，对二手房交易产生了巨大影响。虽然目前设立居住权的房屋并不多，但随着时间推移，已有二手房交易中，发生了因设有居住权而产生的纠纷，需要引起警惕。

设立严格

作为新增的用益物权，如果要设立居住权，要遵循法律规定来进行。如应当签订书面合同、原则无偿、应向登记机构申请登记、不得转让、继承、原则不得出租等。居住权要么依据合同设立、要么依据遗嘱设立，并需通过登记生效。

也就是如果房屋设有居住权，房本上会写有相关内容。

权随房走

简单来说，即便出售房屋，房屋上设立的居住权并不因为产权人的变化而被涤除。也就是买家如果买到了设立居住权的房屋，并不能实际使用，而仍然由居住权人合法占有。

因此，目前通过大型中介交易的二手房，均在合同中对居住权有所约定。如果卖家隐瞒房屋设有居住权，或者在交易过程中突然新增居住权，卖家属于根本违约情形。买家可以主张解除合同，并要求违约赔偿。

无约定也违约

有的小中介法律意识不强，一直沿用《民法典》实施前的旧合同，并未就居住权进行约定。

笔者认为，即便没有居住权条款，也不影响卖家承担违约责任，因为一套房子如设有居住权，将严重影响房屋价值，在居住权届满前的数年里，房屋的使用价值几乎为0，买家的合同目的无法实现，仍然可以起诉解除合同，并要求违约赔偿。

仍有很多问题待解决

作为新增用益物权的一种，居住权与担保物权，如抵押权等“遭遇”时，谁涤除谁还有争议。此外，居住权能否与产权人一样，享有子女入学等政策，也没有统一意见，还需要时间进一步完善。

但是作为二手房买卖双方都应该意识到，居住权是对房屋价值产生巨大影响的一种权利。不建议买家购买设有居住权的房屋，卖家如果设有居住权，一定需如实披露，否则将面临违约赔偿责任。

大城市的二手房，有些因为历史原因附带了违建。不像新房买卖，按照面积x单价计算总价，二手房合同一般按套成交，因此因为违建产生争议后，往往双方各执一词。那么双方签订的合同有效无效？买家又能否以房屋存在违建为由解除合同？

原则合同有效 不能直接解除

二手房有着“所见即所得”的特征，在签订合同前，买家一般会实地看房，正常的买家看到存在异常位置的房屋，都会询问。卖家如实相告没有隐瞒的情况下双方签订合同，一般认为合同有效。

部分地方，如果房屋存在违建，在过户可能有阻碍。这种情况下能否解除合同？

原则上买家不能直接解除合同（双方协商一致解除另当别论），而可以要求卖家拆除违建，恢复原状。在障碍消除后继续履行合同，办理过户。

特殊情况可解除可变更

当然也有一些情况是可以要求解除、变更合同的，甚至还可以要求卖家承担违约责任。

1、卖家故意隐瞒存在违建

如果卖家故意隐瞒房屋部分是违建这一事实，导致买家错误认为自己见到的房屋都是合法建筑。此时买家可以要求解除合同，或者要求变更合同降低总价，并恢复原状。

2、存在重大安全隐患

有的房屋违建情形非常严重，例如顶楼的房屋，在楼顶加盖大面积违建，这就会导致严重的安全隐患；再如一楼的房屋，向外搭建大面积违建，并在违建内通水通电甚至通燃气，也有着巨大的安全隐患。

这种情况下，卖家所承担的责任就并非拆除那么简单了，需要找具有资质的施工单位恢复原状，并且工程竣工后要提供竣工报告和权威机构的鉴定报告后，方可继续履行。

如果卖家拒绝采取上述措施，那么买家就可以考虑解除合同，卖家有过错的，还可以追究卖家的违约责任。

提醒：单纯有违建非无责解约借口

也有个别买家，买房前对房屋有违建心知肚明，签合同后又以此为由拒绝付款，想要无责解约。事实上，如果卖家坚持继续履行，并且拆除了违建，合同履行就已无障碍。此时买家解除合同的事由就已不复存在了，因此不能成为无责解约的合理理由。