大城市的二手房，有些因为历史原因附带了违建。不像新房买卖，按照面积x单价计算总价，二手房合同一般按套成交，因此因为违建产生争议后，往往双方各执一词。那么双方签订的合同有效无效？买家又能否以房屋存在违建为由解除合同？
原则合同有效 不能直接解除
二手房有着“所见即所得”的特征，在签订合同前，买家一般会实地看房，正常的买家看到存在异常位置的房屋，都会询问。卖家如实相告没有隐瞒的情况下双方签订合同，一般认为合同有效。
部分地方，如果房屋存在违建，在过户可能有阻碍。这种情况下能否解除合同？
原则上买家不能直接解除合同（双方协商一致解除另当别论），而可以要求卖家拆除违建，恢复原状。在障碍消除后继续履行合同，办理过户。
特殊情况可解除可变更
当然也有一些情况是可以要求解除、变更合同的，甚至还可以要求卖家承担违约责任。
1、卖家故意隐瞒存在违建
如果卖家故意隐瞒房屋部分是违建这一事实，导致买家错误认为自己见到的房屋都是合法建筑。此时买家可以要求解除合同，或者要求变更合同降低总价，并恢复原状。
2、存在重大安全隐患
有的房屋违建情形非常严重，例如顶楼的房屋，在楼顶加盖大面积违建，这就会导致严重的安全隐患；再如一楼的房屋，向外搭建大面积违建，并在违建内通水通电甚至通燃气，也有着巨大的安全隐患。
这种情况下，卖家所承担的责任就并非拆除那么简单了，需要找具有资质的施工单位恢复原状，并且工程竣工后要提供竣工报告和权威机构的鉴定报告后，方可继续履行。
如果卖家拒绝采取上述措施，那么买家就可以考虑解除合同，卖家有过错的，还可以追究卖家的违约责任。
提醒：单纯有违建非无责解约借口
也有个别买家，买房前对房屋有违建心知肚明，签合同后又以此为由拒绝付款，想要无责解约。事实上，如果卖家坚持继续履行，并且拆除了违建，合同履行就已无障碍。此时买家解除合同的事由就已不复存在了，因此不能成为无责解约的合理理由。
