作者： 黄晓宇

相较于其他住房，购买婚房（无论新房还是二手房）更容易引发纠纷，这其中既有内部纠纷也有与卖家间的外部纠纷。

下面就列举一些常见的婚房纠纷情形，在购买前应当引起购房人的注意。

内部纠纷

首当其冲的就是产权登记问题，领证前买房一定考虑清楚房屋登记在谁的名下。客观上讲，如果是一方出资最好登记在一方的名下，如果是双方出资则应当登记在双方名下。

当然这会引发出另外几个问题，常见的有：

1. 一人出资登记一方名下婚前下本无房贷→个人财产；
2. 一人出资登记一方名下婚后下本无房贷→个人财产；
3. 一人出资登记一方名下婚后共同还贷款→个人财产，共同还贷及增值部分属共同财产，未还贷款属个人债务；
4. 一人出资因无购房资格登记在对方名下→一般属结婚为目的赠与，共同所有；如明确出资方婚前赠与属对方名下；
5. 双方出资登记两人名下→共同所有；
6. 双方出资登记一方名下→一般为共同所有，如产生纠纷还要结合具体事件分析。

外部纠纷

购买婚房（二手房）的购房人房屋的要求也较高，一般房屋要求屋内不能出现非正常死亡情形，但很多人要求婚房不能发生过死亡事件，即便正常病亡也不能接受。

这就要求购房人在签订合同前一定要将相关条款写入合同，并写明如果售房人隐瞒相关情况，要承担违约责任。

最后提醒，如果对于婚房有着特殊的要求，一定要将相关要求提前告知中介和售房人，并将要求落在纸面，否则一旦发生纠纷难以主张维权。

花高价租来商铺，但与出租方合作的很不愉快，小问题不断大问题时有发生，那么什么情况下商户（租赁方）可以提前解约？又能主张哪些赔偿呢？

想要提前解除合同，大的方面要符合两点：1. 达成了租赁合同中约定解除合同的条件；2. 符合法律强制性规定。

约定解除

大型商业体的租赁合同较为全面，其中对双方权利义务均进行了规定。

最常见的如出租方要保障房屋的正常使用，如果出现问题导致商户无法正常经营，超过合同约定的时间仍未能即时修复的商户有权解除合同。

因此商户在签订合同时，一定要仔细看清合同条款，如果出租方的违约行为较为严重，则应该尽快主张相关权利

法定解除

除了约定解除外，法定解除在商铺租赁纠纷中也颇为常见。

例如房屋本身因产权发生纠纷，导致被他人查封，致使商户无法正常经营。或者因征地拆迁，导致双方无法正常履约。

此外，因为房屋存在产权存在严重问题，导致商户无法办理营业执照等等，即便合同中未约定该种情形的，只要达到租赁合同目的无法实现，商户就可以主张解除合同。

解除后果

依据《民法典》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

如果出租房存在违约情形，租户首先可以依据合同向出租房主张违约赔偿，如果合同未约定或约定的数额不够。

最常见的如商户前期投入几十万上百万的大额装饰装修费用等，可以突破合同约定向出租方主张赔偿。

无论是餐饮、培训机构还是健身场所，在租赁铺面后装饰装修是必要投入，一旦租户与产权方产生纠纷，装饰装修的损失就成了双方争议的焦点之一。 那么装饰装修的损失应该由哪一方来承担呢？

万变不离其宗，首先双方合同有约定的，肯定优先适用合同约定。因此本文讨论的是在没有合同约定的情形下责任划分问题。

最高法《审理城镇房屋租赁合同司法解释》规定，在租赁合同解除时，对装饰装修没有约定的参考以下方式处理：

1. 出租人违约，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2. 承租人违约，承租人无法要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值。但出租人同意利用的，应予适当补偿；
3. 双方均违约，装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4. 双方均无过错，由双方按照公平原则分担。

如何计算

一般来说，装饰装修随着房屋使用，价值会逐渐降低，因此损失数额均是装饰装修的“残值”。那么残值如何计算呢？

残值≈装修总费用/租赁时间x剩余租期 例如装修投入100万元，合同租赁时间60个月，2年后出租人违约导致合同解除，那么承租人可以主张的装饰装修损失大致为100÷60=20×36=60万元。

至于装修总费用，如果承租人保存好全部票据可以证明投入自然最佳，如果未能留存那就只能通过评估方式来证明投入总金额了。