分类： 房产百问

签订房屋买卖合同时，买家口头询问卖家近期屋内是否有人去世（包括生病或自然死亡）卖家一口咬定没有。结果房子交付后，买家从邻居嘴里得知，几个月前卖家的母亲在家因病去世。

现实中，这种情况屡有发生。由于合同中只规定了屋内没有非正常死亡情形，卖家是否违约就存在了一定争议。如果买家起诉卖家违约，能够得到法庭支持吗？

违反口头约定也是违约

我国法律规定是认可口头约的效力的，口头约定也是合同的一种。违反口头约定，仍然可以构成违约的，违约方需要承担责任。与书面合同类似，口头约定仍然包含了要约与承诺这两个核心要素。

在上述这起纠纷中，买家询问近期屋内是否有人去世属于要约，当卖家作出否认的一刻，承诺就已经送达给了买家，此刻双方口头约定达成。违反的，自然要承担违约责任（当然，由于没有就违约金约定，法庭一般酌情判决）

现实举证较难

虽然口头约定也应遵守，但现实中存在举证口头约定较为困难的情形，只有充足证据加以证明，才能让法庭采纳，否则将陷入举证不能的窘境。

近日笔者代理的一起商品房预售合同纠纷下达了裁决，在突破开发商的连环合同套路后，购房人最终获得延期交付违约金38万余元。

笔者认为，这起案件的经验值得分享。

开发商套路深

这起案件的开发商是国内排名前几的大型地产商，在笔者处理案件过程中深感开发商套路之深，普通购房人很难看清背后的逻辑。

简单说下，购房人购买的是一处上下两层的合院户型精装房屋，总价1100万元整。一般来说了，正常购房人只需签订1份合同，即商品房的预售合同（精装交付）。

但这家开发商拆分出了2份合同+1份委托书要求购房人签字。商品房预售合同（毛坯交付）+装饰装修合同（案外公司）+验房授权委托书。房屋合同1000万+装修合同100万也是1100万。

有人会说，精装交付和毛坯交付后委托其他公司装修后再交付也没什么区别。关键在于一旦房屋延期交付，开发商可以通过这样签订连环合同，将逾期的“锅”甩给装修阶段。

延期一年拒不赔偿

原本2021年10月1日应该交付的房屋，直到2022年底才交付给购房人。

开发商不赔偿的理由是：房屋是按期完工的（竣工验收报告日期为准）是耽误在了装修阶段。但依据装修合同延期交付是装修款固定1%的违约金，也即1万元。 至于为什么竣工没通知购房人验房，是因为签订了验房授权委托书，委托给装修公司验房，所以开发商没通知购房人。

至此最终看清开发商的套路，拆分合同及委托他人验房的最终目的是规避开发商承担违约责任。

突破套路拆穿谎言

笔者代理案件后，到住建部门调取竣工验收报告，确实在合同约定交房期限内。

但按常理，如果房屋按时竣工，装修不会施工一年。因此仲裁前笔者申请调取了开发商的施工日志。 据施工日志记载，2022年初涉案项目仍在进行墙体建筑，年中项目的消防等工程还在进行，不可能达到竣工标准。 至于为何住建部门会在2021年10月1日前竣工验收了项目，笔者也不愿再深究。

至此，去除疫情防控等因素购房人最终获赔38万余元。

警惕开发商套路

当开发商将原本1份合同就能解决的买卖，拆分成数份合同让你签字时，就要特别警惕了。

开发商不会无缘无故多此一举，其背后必然存在其他目的。尤其是大型开发商，法务团队力量强大，挖的坑也更深。遇到这种合同时不妨仔细想想再签不迟。

卖家虽是中国籍，但常年居住国外就会处理掉国内房产。如果选择购买这类房产，买家相对来说就要谨慎一些。

审核代理权限

有些卖家会将房产委托国内的亲朋代为办理交易手续，首先买家要审核代理人的相关资格。代理权限存在问题，主要涉及到以下几方面：

1.无代理权

2. 越权代理

3. 超期代理（代理权终止后以被代理人名义订立的合同）。

出现上述情形的，如果被代理人没有追认合同效力，则对被代理人不发生效力，是由行为人（代理人）承担责任。

只要交易有代理人，不能仅凭中介审核，买家也必须查看代理人提供的委托书，最好在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。

纠纷追责困难

另外一点，就发生纠纷后与在国外的人打官司非常麻烦。对方应诉积极应诉还好，如果怠于应诉首先法院送达就面临难题，虽说程序上并无什么障碍，但法院执行送达时费时费力。

此外，即便赢了官司，但后续执行同样面临难题。有些卖家身在国外多年，国内资产早已处置干净，也没有什么财产可供执行，国内惩治老赖的手段也没什么震慑力，寻求跨国司法协助，更不是容易的事。

相较于其他住房，购买婚房（无论新房还是二手房）更容易引发纠纷，这其中既有内部纠纷也有与卖家间的外部纠纷。

下面就列举一些常见的婚房纠纷情形，在购买前应当引起购房人的注意。

内部纠纷

首当其冲的就是产权登记问题，领证前买房一定考虑清楚房屋登记在谁的名下。客观上讲，如果是一方出资最好登记在一方的名下，如果是双方出资则应当登记在双方名下。

当然这会引发出另外几个问题，常见的有：

1. 一人出资登记一方名下婚前下本无房贷→个人财产；
2. 一人出资登记一方名下婚后下本无房贷→个人财产；
3. 一人出资登记一方名下婚后共同还贷款→个人财产，共同还贷及增值部分属共同财产，未还贷款属个人债务；
4. 一人出资因无购房资格登记在对方名下→一般属结婚为目的赠与，共同所有；如明确出资方婚前赠与属对方名下；
5. 双方出资登记两人名下→共同所有；
6. 双方出资登记一方名下→一般为共同所有，如产生纠纷还要结合具体事件分析。

外部纠纷

购买婚房（二手房）的购房人房屋的要求也较高，一般房屋要求屋内不能出现非正常死亡情形，但很多人要求婚房不能发生过死亡事件，即便正常病亡也不能接受。

这就要求购房人在签订合同前一定要将相关条款写入合同，并写明如果售房人隐瞒相关情况，要承担违约责任。

最后提醒，如果对于婚房有着特殊的要求，一定要将相关要求提前告知中介和售房人，并将要求落在纸面，否则一旦发生纠纷难以主张维权。

花高价租来商铺，但与出租方合作的很不愉快，小问题不断大问题时有发生，那么什么情况下商户（租赁方）可以提前解约？又能主张哪些赔偿呢？

想要提前解除合同，大的方面要符合两点：1. 达成了租赁合同中约定解除合同的条件；2. 符合法律强制性规定。

约定解除

大型商业体的租赁合同较为全面，其中对双方权利义务均进行了规定。

最常见的如出租方要保障房屋的正常使用，如果出现问题导致商户无法正常经营，超过合同约定的时间仍未能即时修复的商户有权解除合同。

因此商户在签订合同时，一定要仔细看清合同条款，如果出租方的违约行为较为严重，则应该尽快主张相关权利

法定解除

除了约定解除外，法定解除在商铺租赁纠纷中也颇为常见。

例如房屋本身因产权发生纠纷，导致被他人查封，致使商户无法正常经营。或者因征地拆迁，导致双方无法正常履约。

此外，因为房屋存在产权存在严重问题，导致商户无法办理营业执照等等，即便合同中未约定该种情形的，只要达到租赁合同目的无法实现，商户就可以主张解除合同。

解除后果

依据《民法典》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

如果出租房存在违约情形，租户首先可以依据合同向出租房主张违约赔偿，如果合同未约定或约定的数额不够。

最常见的如商户前期投入几十万上百万的大额装饰装修费用等，可以突破合同约定向出租方主张赔偿。