“改底单”的回迁房能买吗?

近日有当事人咨询,看到中介发广告称有又新又大又便宜的回迁房出售,通过“改底单”操作就能将房子过户给购房人头上,询问这种房子能不能买。

对于这类非正常买卖的房子,本人的观点是风险太大,不建议购买。

1. 区分回迁房性质

回迁房一般分为城市土地拆迁后的回迁安置房及农村集体土地拆迁后的回迁安置房。

城市拆迁后的回迁房,目前大多数参照商品房,可以进行交易过户,但需要补缴税费。

农村集体土地的回迁房,是不允许上市对外流转的,也就是只能提供给本村村民。

如果是后者,说是“改底单”,但改了底单又有什么用?压根不能办理不动产权证,购房人最多手里只有一份合同,能够住在房子里罢了。即便签了合同,也可能因为违反国家法律从而合同无效。

2. 各个环节均有风险

那么对于前者,也就是城市土地拆迁的回迁房,改底单就没有风险吗?

当然不是,所谓“改底单”是中介协调房主与购房人到开发商处协商,将合同上原房主的名字改为购房人。 中介多大面子,人家开发商凭什么同意配合改?如果不配合,那下了房本再过户,房子就成了二手房买卖,多出来少则几万十几万,多则几十万的税费谁来掏?购房人把全部房款都支付了,如果以后房子涨价了,房主想要毁约又怎么办?干这种业务的中介都是小中介,过几年当你找中介要改底单,中介没准早就关门跑路了。

3. 没有天上掉馅饼的好事

“改底单”听来简单,但其实各个环节都存在违约的巨大风险。

总结起来还是那句话,不能及时过户的房子最好别碰,夜长梦多,不能将希望寄托于所有人都有契约精神,到时候办不下来房本,能自觉自愿地退钱和赔偿。

恋爱期间购房 分手后房子怎么分割

恋人因为一方没有购房资质,或者其他不方便登记等原因,虽然共同出资购房,但房子却登记在一人名下。或者由自己出资,房屋登记在对方名下或者二人名下。结果二人尚未结婚就分手,由此产生的纠纷不在少数。

共同出资登记一方名下

这种情况最为普遍,我国《民法典》调整的是夫妻间财产关系,恋爱关系没有明确规定,一般法院在审理此类案件,以公平、自愿原则,视为平等主体进行处理。

如果未登记在自己名下,但确实出资的一方,可以起诉要求对方返还自己出资部分的款项。但应当提交相应的出资证据以及沟通记录,证明出资的款项确实用于购房或偿还房贷。

自己出资登记对方名下

这种情况较为复杂,但可以肯定的是,这种行为的本质是一种赠与行为。

赠与分为一般赠与和附条件的赠与。一般赠与,未发生法定情形下是不能撤销的;附条件赠与,如果未达到某些条件,则可以撤销赠与。

对于绝大多数人来说,恋爱期间自行出资购买房屋,登记在对方名下,一般视为暗含了双方将来缔结婚姻共同生活的美好愿望,如果最终未能成婚,出资一方可以主张撤销赠与。但这也有前提,就是没有完成过户。

一旦完成过户,赠与完成,再想撤销就没有办法了。(除非符合法定情况)

共同出资登记在双方名下

登记在双方名下的情况又分为几种,例如双方出首付共同还贷、一方出首付共同还贷,双方出首付一方还贷等。

上面这些情况,如果没有特殊约定房屋共有方式,一般视为按份共有。一方资金用途清晰的,按照各自贡献比例分割;双方财产混同的,平均分割。

提醒:提前约定清楚

恋爱期间购房,最麻烦的是1. 双方没有就购房事宜签订协议,导致很多事情说不清楚。2. 双方财产混同,没办法将钱款用途厘清。

因此建议情侣购房,一是要提前签订好协议,将双方出资情况和权利义务讲清楚。二是专款专用,房款、贷款等用途的资金在转账时标注清晰,避免最后吃亏。

尚未网签 卖家违约不卖 能强制过户吗?

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则,也就是合同发生纠纷后,实际上主张解除合同应该是个别情况,主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中,大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿,而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中,网签一般视为合同交易的一个环节,如果卖家不配合网签(根本违约),双方的交易无法继续,同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下,买家就一定要同意吗?

先不谈赔偿多少,买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时,最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况,继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力,可以全部支付剩余房款,法院也更加倾向判决继续履行。

因此,如果上面两方面因素都没有阻碍,即便尚未网签,买家也可以主张继续履行,卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的,一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同,那么就没有办法要求卖家强制过户,只能退而求其次,向卖家主张违约责任了。

跨楼市新政交易遇到纠纷怎么办?

包括北京930楼市新政在内,全国各地密集出台刺激楼市交易政策。但在新政实施前签订合同,尚处于合同履行中的交易,就容易产生一些纠纷。

总体来说,相较于前些年收紧性楼市新政,本次属于刺激性新政,不会对合同履行根基产生影响,因此多半集中在贷款及税费(如上海)方面。

重走流程的风险

首先,如果双方是通过中介交易,这种情况下风险相对较小。因为重走流程房屋买卖合同仍然有效,依然可以根据主合同约束交易双方。

风险主要集中在没有中介自行交易的买卖,由于没有中介,双方只在不动产登记中心签订了存量房买卖的制式合同(网签合同),因此如果重走流程,协商解除了网签合同,此后一方拒绝再次签订合同,另一方就会面临无法交易的风险。

但也不是说只要通过中介交易,重走就没有风险。如解除网签后,卖家“一房二卖”等,但相对来说风险不大。

注意保存相关证据

如果决定要重走流程,应当注意保存与中介和对方前后协商的记录,尤其是通话时最好录音,将重走流程前后的来龙去脉保存清楚,避免今后发生纠纷后陷入说不清的窘境。

无论是调整首付款比例还是为减免税费,都需要双方达成一致意见变更合同,一方无权强行变更。

房屋有安全隐患 已经过户仍可解除合同

房屋的居住属性,是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全,不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因,在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患,那么这种情况下能够起诉退房吗?

可以的。

例如A出售自己的房屋给B,B支付了房款,双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患,经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜,属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了,B仍然可以起诉要求解除合同,A退还房款。

在上面这起案例中,如果B继续使用房屋,会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全,保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的,其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权,或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户,法律上也不能剥夺买房人的解除权,买房人购买房屋的合同目的不能实现,无论买房还是租房,基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是,想要解除合同的前提条件,必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患,而且要经过相关部门的鉴定,如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题,达不到重大的门槛,或是可以通过修复方式消除安全隐患的,则不能起诉解除合同,只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。

我们将24小时内回复。
12:01
您好,有任何疑问请与我们联系!

选择聊天工具: