分类： 房产百问

最近一段时间已经不止一人咨询笔者，称签了合同以后才知道卖方是法拍来的房子，认为卖方没有如实告知该情形，想要解除合同。

先说观点，笔者认为即便卖方没有告知房屋来源，也难以认定卖方违约。

首先“法拍房”并不代表房屋存在任何质量问题，亦难以代表房屋“不吉利”。

不同于“凶宅”给购房者造成的严重心理影响，法拍房是司法拍卖而来，从本质上说与房主继承、析产等方式获得房屋没有本质区别，如果认为法拍房不吉利突破了一般人的传统认知。

普遍观点看，房屋是拍卖还是继承、析产而来，并非是卖家需要披露的重大事项，因此即便卖方未告知是法拍房也不构成违约。

抛开上面的问题，总之一句话：如果能够证明房子因为是法拍房，就对房屋价值、使用或后续交易产生了重大影响，那卖方可以主张对方故意隐瞒房屋重大瑕疵，以此要求解除合同。

有的买家可能心里不爽“卖家法拍来的房子价格这么低，一转手就高价卖出，凭什么？”其实法拍房不是人人都有能力获得的，有些房子需要清退原房主或租户，有些房子要全款买，因此买方也不能因此心里不平衡。

当然，如果卖方在没有清退房屋，或是房屋存在质量问题和“凶宅”等情形，这就需要卖方承担违约责任了，卖方不能以自己“不知情”是法拍来的房子作为理由。

在房屋交易过程中，一方因为种种原因延期履行合同义务，因此可能会产生逾期违约金。如果延期一方未能按合同约定支付延期违约金，另一方有权暂停交易吗？

举例来说，合同约定10月1日过户，过户前3日A（买方）支付总房款100万元，延期一日按照总房款的万分之五支付延期违约金。9月30日A支付100万元，但是拒绝就其延期的2天支付1000元违约金。B（卖方）以此为由拒绝过户可行吗？

答案：不可以。

理论上讲，A的直接合同义务是支付房款，1000元是其延期所承担的违约责任，但违约责任并非直接的合同义务（或者认为是违约的后果）。

B拒绝过户（即行使“先履行抗辩权”）的前提，是A有直接违反合同义务的情形出现，也即拒绝支付100万元房款，而非延期履行违约金。只有A违反合同义务，B才能以此作为理由，行使先履行抗辩权。

简单来说，房屋买卖过程中，如果出现了金额较小的争议，一方又不愿意支付小额的违约金，双方都应先行搁置争议，完成房屋交易。后续守约方可以就前面的争议另行起诉解决，而不能直接拒绝付款或是拒绝过户，否则僵持起来倒可能自己更吃亏。

在房屋买卖进行到缴税后发生纠纷，最后无论是法院判决结案还是双方自行解除，都面临着退税的问题。如果已经缴纳了契税，在哪些情况下可以退，哪些情况不可以退就是个问题了。

已缴税未过户

这种情况下因新的房屋权属尚未登记，一般来说是可以退的。我国《契税法》规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

也就是无论法院判决解除合同，还是双方协商解除合同，只要没过户，都可以到税务机关申请退税。

已缴税已过户

这种情况下就比较麻烦了，一般观点双方协商解除合同，也不可以退税了，只能在同时满足两种条件下可以退税。一是法院判决撤销合同或确认合同无效；二是法院判决撤销房屋所有权证。

按照普遍观点来看，税务机关征税并不关注个体间的法律合同关系是否发生变动，而是关注实质经济效果。

即便个体间的合同关系解除、撤销、无效，但是房屋过户已经产生了实质的物权变动，就会产生经济效果。

不能退谁来承担损失

如果合同被确认无效或撤销，一方已缴的税费又不能退，这就导致了变相的损失。如果因为合同有责一方的原因导致，那么有责方应当予以赔偿。如果双方均有过错，那么双方均摊这部分损失。

二手房交易中，“跳单”是中介与买卖双方最常见的纠纷。实际上，买卖双方与中介签订的是居间服务合同，买卖双方跳单可能涉嫌违约，要承担违约责任。但并非只要是跳单，就属于违约，就一定要支付中介费。

“跳单”违约要支付中介费，一般指的是恶意“跳单”。所谓恶意跳单，一般从三个层面加以把握：1、中介是否独家代理；2、客观上买卖双方是否利用了中介提供的房源信息再次促成交易；3、从主观上考察买卖双方否具有逃避支付佣金的故意。

举例来说，买家A和卖家B通过中介C签订了房屋买卖合同，后A和B因为某些事情解除了合同，C退还了中介费。几个月后，A和B又通过中介D签订了房屋买卖合同，那么C能够起诉A和B要求支付中介费吗？

首先，如果C非独家代理，房屋在D也挂牌出售，而且A和B解除房屋买卖合同也非为了逃避支付中介费，确实事出有因。加之A和B在D中介达成交易，同样也支付了中介费，这样看A和B自然就不是恶意“跳单”。那么C就没有理由向A和B索要中介费。

由此，“跳单”要看是否恶意，如果不是恶意，那么买卖双方不需要再向中介支付佣金。

因为网签的施行，近些年来一房多卖的情形已经减少许多，但时不时还是有个别纠纷。售房人之所以一房多卖，多半是因为急需用钱才肆意妄为，不顾承担违约责任的后果。如此一来，购房人自然都想争取房产，那么到底谁能最终拿到房屋所有权呢？

首先，要看数份房屋买卖合同，是否均是有效的。假如售房人与其中一个购房人是存在恶意串通情形，那么该份合同就属无效，不能获得房屋所有权。

如果不存在这种情况，多份合同都是有效合同，就要从以下几点出发进行考虑：1已经办理房屋所有权转移登记的＞未办理的2都没有办理转移登记手续已经网签的＞未网签的（当然如果查询到房屋网签了，也就不会买了）3都没办理转移登记手续也未网签的，合法占有房屋的＞未占有房屋的4都没过户没网签没占有房屋的，从购房人实际付款数额多少、合同成立先后顺序等因素公平合理认定谁获得房屋所有权。

没有获得房屋所有权的，只能向售房人主张解除合同并要求违约赔偿了。