违约方能申请解除合同吗?守约方先答应后反悔行吗?

二手房纠纷中,在一方拒绝履行合同义务后,达到合同约定的解除合同条件时,守约方可以单方行使合同解除权。但也有一种情况,违约方如果向守约方提出解除合同,这样可不可以?守约方如果先同意,后来又反悔,拒不签订书面解除协议又能不能行呢?

违约方也可提解除

首先明确一点,违约方虽然不具有单方合同解除权,但也是可以提出解除合同申请的,这属于协商解除的范畴。

协商解除,并不要求提出的一方具有合同解除权,因为这是双方意思自治的范畴,法律不加以干涉。因为协商解除形成的解除协议,相当于一份新的合同,取代原合同,重新安排双方的权利义务。

由此可见,违约方提出的解除合同申请(口头、微信等方式),实际上可以视为是新合同的“要约”,守约方如果口头、或回复微信同意,则是对新合同的“承诺”。双方只要达成一致,解除协议就已生效(或者说新合同)。

“达成一致”是重点

《民法典》第五百六十二条:当事人协商一致,可以解除合同。因此协商一致是重点。

不像签订书面解除协议,通过口头、或者微信方式沟通的情况下,如何理解协商一致?

笔者认为,首先应至少在两个层面达到协商一致。一是在解除层面达成一致,即双方均同意解除合同;二是在解除合同以后的违约责任、结算和清理层面达成一致(简单来说是赔偿问题)达成一致。

其次,双方的表述应当清晰、不存在其他争议。应当联系前后语境或者上下文来分析,是否有存在其他含义。

另外,如果存在双方未讨论赔偿问题,只是均同意解除合同。那么不能视为守约方放弃赔偿要求,仍然可以通过诉讼、仲裁方式主张权利(即保留追偿权的解除)。

达成一致后不可轻易反悔

合同的订立,即可通过书面,亦可通过其他方式。只要双方协商一致,守约方口头或者微信作出承诺时,新合同就已生效,也可视为为原合同的解除的时间。

如果守约方事后再反悔,即便不签订书面解除协议,也不影响此前作出承诺的法律效力。

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