如何设立“背靠背”条款减轻自身风险

房屋买卖过程中,如果购房人支付的房款需要来源自他人,例如置换房屋采取“先买再卖”这种方式,那么对购房人来说风险颇高,但有一种方式能尽可能地减轻购房人风险,这就是设立“背靠背”条款。

何谓“背靠背”条款

“背靠背”条款一般在建筑工程领域合同中应用较多,一般是指双方在合同中约定,付款义务人(购房人)付款的时间、金额、方式等,以第三方向其付款作为条件,在第三方出现迟延付款的情况下,免除其向合同对方迟延付款所应承担的责任。

具体来说,比如在房屋买卖合同中约定:购房人已告知售房人资金来源需以其出售名下房屋作为前提,如购房人未能如期出售房屋获得款项,售房人充分理解购房人所面临的困难,购房人任何缓付、迟付的款项均不计取利息。

“背靠背”条款效力

一般来看,“背靠背”条款属于双方意思自治,如不存在法定无效情形下,应属于有效条款。即如果购房人未能按期出售自己的房屋获得款项,售房人不得主张购房人迟延付款的违约责任。

但也要注意,“背靠背”条款并不能免除购房人的支付义务,只是对付款期限进行了特殊约定。法院在审查此类纠纷时,也不是存在“背靠背”条款就一定判决购房人无责。如果购房人应当完成举证责任,且不顾能存在滥用条款或是怠于出售房屋,甚至故意阻挠合同履行的情形发生。

去年底最高法发布公告,否认了大型企业交易中拟定的“背靠背”条款效力,但目前尚未否认自然人或小企业间设立此类条款的效力,因此房屋买卖领域的“背靠背”条款效力还是有效的。

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