标签： 二手房买卖

近一段时间，北京有几处大地块在拆迁，各路中介开始活跃兜售回迁房。看着低价的回迁房，不少人心动了，但是回迁房能买吗？交易中会不会有什么问题？产生的纠纷又多不多呢？

首先明确，一般来说已经下本的回迁房与其他二手商品房区别不大，因此主要讨论的是尚未下本的回迁房买卖有哪些风险。

风险最高 买回迁指标

回迁指标的价格最低， 但是风险无疑是最高的。所谓购买回迁指标，其实买的是被拆迁人的拆迁补偿利益。虽然拆迁补偿利益属于财产性利益，法律未禁止转让，但在实际履行中面临着太多的不确定性因素。 房子何时开工、建成？质量有无问题？房主愿意配合过户？家庭有无纠纷？房本何时下发？即便可以改底单（能改也是临近下本前）的多年时间里，购房人都会被上面这些问题困扰。

风险居中 购买在建房

风险小点的是买在建中的房子，起码房子有模样了，但是买这种房子风险还是不小。房子烂尾、房本迟发的风险不谈，主要集中在房主身上。交了钱，房主变卦、家庭纠纷同样会引起纠纷。

风险较小 购买建成房

相对风险最小的就是等待下本的建成房了，房子已经可以交付，看得见摸得着就相对好得多了。购房人要及时占有房屋，同时关注办理房本的相关信息。

建议谨慎购买

上面所说的风险大小，是在购买无本回迁房的范围内，无论哪种情形相对可以即时过户的正常二手房来说风险都要大得多。

因合同履行时间长、房价波动、契约意识淡漠、家庭情况变化，无本回迁房买卖一直是房屋买卖合同纠纷中高发领域，因此对于无本房子能不买最好别买。

二手房买卖房屋不能及时过户是对买家最大的风险。但现实中或是因为房子暂时没有房本，或是为了减少缴税，亦或为了等待获得购房资格，约定暂不办理过户。正所谓夜长梦多，时间久了，就会有卖家反悔不愿履约。

那么作为买家，如果非要选择暂缓过户这条路，如何最大程度保护自身利益呢？

预告登记

依据我国《民法典》规定，签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二手房交易，双方可先行办理转移预告登记，预告登记期间二手房无法再次交易或再次抵押，可以避免“一房二卖”。

增加违约条款

有些中介的制式合同中，对这种暂不办理过户的条款没有特别约定。因此建议购房人在合同中对买家到期拒不配合过户的惩罚进行特别约定，减少争议。 另外最好对过户时间进行明确，尽量不要出现模糊时间节点，直接约定xx年x月x日前办理过户。

实际占有使用房屋

很多人对实际占有使用房屋这点忽略。 如果卖家一房二卖，那么法院在判决房屋归属的时候，由谁实际占有使用房屋，对法官判决影响很大。 在其他条件相同情况下，法官大概率会将房屋判给实际占有使用房屋的一方。

保管房本及发票等

由买家保存房本和发票，虽然不能在根本上阻挡卖家违约的作用，但可以增加卖家违约的时间成本，进一步减少卖家违约的意愿。

需要注意的是，上述方法只能尽量减少买家风险，但不能彻底根除。对于不能及时过户的房屋买卖，风险依旧很高，因此建议尽量不要选择这种交易方式。

二手房交易合同里，房款的支付方式都会写明，如支付时间、全款支付或贷款支付、收款方是谁（直接交付卖家还是第三方监管账户）。

在交易过程中，可能会发生各种状况，例如合同原本约定买家房款支付至第三方监管账户，卖家自筹资金涤除抵押。但卖家因为一些原因，自筹资金无法到位，需要利用买家的房款解押。

如果正常协商，买家同意变更合同条款自然合同继续履行，相安无事。但如果买家不愿协商变更，不少合同就会陷入僵局。或者买家原本约定全款支付，后来又想改成贷款，卖家不同意，合同也会陷入僵局。

有人会问，不就是变更一下支付方式吗，又不是房屋总价变化，有什么不可以？其实支付方式是合同中非常重要的条款，并不是单方相变就能变的，一定要获得对方许可。

支付方式变化，买卖双方背后的交易风险都会发生很大变化。如房款跳过监管，直接支付给卖家，万一卖家将房款挪作他用没有用于解押，对买家的风险就太大了，当然买家有权拒绝。

买家原本全款，后来又要贷款，那么万一贷款额度不够，或者压根没有获批，后续又该如何处理？牵扯的方方面面太多了。

因此，只要签了合同，支付方式就不能单方随意变更，就要按照合同严格履行，如果一方拒不履行，就将要承担根本违约的责任，可能面临高昂的违约赔偿。

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则，也就是合同发生纠纷后，实际上主张解除合同应该是个别情况，主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中，大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿，而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中，网签一般视为合同交易的一个环节，如果卖家不配合网签（根本违约），双方的交易无法继续，同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下，买家就一定要同意吗？

先不谈赔偿多少，买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时，最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况，继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力，可以全部支付剩余房款，法院也更加倾向判决继续履行。

因此，如果上面两方面因素都没有阻碍，即便尚未网签，买家也可以主张继续履行，卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的，一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同，那么就没有办法要求卖家强制过户，只能退而求其次，向卖家主张违约责任了。