标签： 房屋买卖纠纷

购买二手房时有这么一种情况：买方已经支付了较大数额的定金，结果因资金周转不开错过了付款时间，找到卖方商量希望延期又遭拒绝，刚到合同约定的时间卖方就发来《合同解除函》，结果钱凑到了卖方又不同意继续履行，遇到这种情况该怎么办？

不能再拖只能起诉

依据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

所以遇到这种情况再私下与卖方交涉已经没有意义，只能通过起诉方式要求继续履行合同。

有的人会说，既然合同约定了单方解除权行使的时间，那有没有解除权有争议吗？其实是有的，合同条款固然重要，但司法实践中也要考虑到实际情况。

例如即便合同约定了一方违约的15日后，另一方就有合同解除权，但如果违约方有特殊情形，尤其是在已经缴纳了金额较大的定金时，另一方要作适当容忍。

如果违约方尚在合理期间（例如20天后具备了支付能力）提出继续履行，守约方最好继续交易。

因此违约方应当尽快起诉，并应当准备好剩余款项，向法庭证明自己具备支付房款的能力，这样才有较大胜算。

当然，如果卖方也有必须按时付款的充足理由，超过合同约定时间会给自身造成重大损失，无法实现合同目的，法院就不会轻易支持买方继续履行的诉求了。

违约责任还要承担

虽说法院可能会支持违约方继续履行的诉讼请求，但违约方毕竟造成了交易延误，还是应当承担违约责任的。

此时买方应当以房屋总价及迟延日期计算因违约给卖方造成的损失，金额可依据合同约定或法官酌定。

网签是房屋过户中一个较重要的环节，有些人看来即便没过户，只要网签了就万事大吉。

但现实中房子网签后被另案查封的情况不在少数，那么遇到这情形购房人该如何维权？

合同有效但无法起诉过户

一般来说，善意买受人不会购买被查封的房子，因此基本上都属于“签后查封”。

依据法律规定，即便法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。但合同有效不代表可以起诉要求继续履行过户。

从法律上讲，房屋只有过户所有权才能变更为买受人，房屋在过户前前被查封，这种属于房屋权利存在瑕疵，买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，属于客观履行不能的情形，无法得到法院支持。

购房人三大救济方式

首先大的救济方向分为两类：要房子和不要房子

查封异议

可以考虑对法院查封提出异议。 需要注意的是，只有同时满足以下几点才能“消灭”掉法院查封：

1、查封时房屋价款已经付清

2、查封时房屋已经由买受人占有

3、买受人对没有办理过户手续没有过错。

提供担保

这个方式只能与查封法院协商，无论是房主还是购房人，只要能够提供其他担保，获得法院同意的，就可以解除查封，这样双方就能继续履行合同进而过户了。事后购房人可以再向房主追偿。

解除合同

这种办法属于不要房子要赔偿的办法。 到了合同约定的过户时间，房主还不能解决另案查封的问题，购房人可以起诉解除合同并向房主主张违约赔偿。

近一段时间，北京有几处大地块在拆迁，各路中介开始活跃兜售回迁房。看着低价的回迁房，不少人心动了，但是回迁房能买吗？交易中会不会有什么问题？产生的纠纷又多不多呢？

首先明确，一般来说已经下本的回迁房与其他二手商品房区别不大，因此主要讨论的是尚未下本的回迁房买卖有哪些风险。

风险最高 买回迁指标

回迁指标的价格最低， 但是风险无疑是最高的。所谓购买回迁指标，其实买的是被拆迁人的拆迁补偿利益。虽然拆迁补偿利益属于财产性利益，法律未禁止转让，但在实际履行中面临着太多的不确定性因素。 房子何时开工、建成？质量有无问题？房主愿意配合过户？家庭有无纠纷？房本何时下发？即便可以改底单（能改也是临近下本前）的多年时间里，购房人都会被上面这些问题困扰。

风险居中 购买在建房

风险小点的是买在建中的房子，起码房子有模样了，但是买这种房子风险还是不小。房子烂尾、房本迟发的风险不谈，主要集中在房主身上。交了钱，房主变卦、家庭纠纷同样会引起纠纷。

风险较小 购买建成房

相对风险最小的就是等待下本的建成房了，房子已经可以交付，看得见摸得着就相对好得多了。购房人要及时占有房屋，同时关注办理房本的相关信息。

建议谨慎购买

上面所说的风险大小，是在购买无本回迁房的范围内，无论哪种情形相对可以即时过户的正常二手房来说风险都要大得多。

因合同履行时间长、房价波动、契约意识淡漠、家庭情况变化，无本回迁房买卖一直是房屋买卖合同纠纷中高发领域，因此对于无本房子能不买最好别买。

二手房买卖房屋不能及时过户是对买家最大的风险。但现实中或是因为房子暂时没有房本，或是为了减少缴税，亦或为了等待获得购房资格，约定暂不办理过户。正所谓夜长梦多，时间久了，就会有卖家反悔不愿履约。

那么作为买家，如果非要选择暂缓过户这条路，如何最大程度保护自身利益呢？

预告登记

依据我国《民法典》规定，签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二手房交易，双方可先行办理转移预告登记，预告登记期间二手房无法再次交易或再次抵押，可以避免“一房二卖”。

增加违约条款

有些中介的制式合同中，对这种暂不办理过户的条款没有特别约定。因此建议购房人在合同中对买家到期拒不配合过户的惩罚进行特别约定，减少争议。 另外最好对过户时间进行明确，尽量不要出现模糊时间节点，直接约定xx年x月x日前办理过户。

实际占有使用房屋

很多人对实际占有使用房屋这点忽略。 如果卖家一房二卖，那么法院在判决房屋归属的时候，由谁实际占有使用房屋，对法官判决影响很大。 在其他条件相同情况下，法官大概率会将房屋判给实际占有使用房屋的一方。

保管房本及发票等

由买家保存房本和发票，虽然不能在根本上阻挡卖家违约的作用，但可以增加卖家违约的时间成本，进一步减少卖家违约的意愿。

需要注意的是，上述方法只能尽量减少买家风险，但不能彻底根除。对于不能及时过户的房屋买卖，风险依旧很高，因此建议尽量不要选择这种交易方式。

有一类纠纷目前较为常见，即登记在一个人名下，但属于夫妻共同所有的房屋，在另一方去世后，背着家里人将房屋偷偷过户给了其中一个子女或者孙子女。

那么这种情况下，为过户签订的房屋买卖合同有效还是无效呢？

举例来说，AB原系夫妻，生育CDE三名子女，F系C之子，A之孙。房屋属于夫妻共同财产，但登记在A名下。B去世后，A私下将房屋过户给了F，并与F签订了房屋买卖合同。DE得知后，无法接受。

关键：房屋买卖合同是否有效？

像上述这种情况，现实中比较常见，A的行为属于名为买卖实为赠予，主要存在两方面问题。

1. 房屋虽然登记在A名下，并不完全属于A，其中有一半份额是其配偶B的。在B去世后，B的继承人对房屋享有权利，A处置自己的份额可以，但不能侵害其他继承人的权利。
2. F明知有其他继承人存在，仍然与A签订合同，明显与A属于恶意串通，损害了其他人的利益。

依据我国《民法典》规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此DE可以主张A与F之间签订的房屋卖合同无效，进而追回房屋。

延展：与外人签订合同是否有效？

另外一种情形，即A与外人签订合同，偷偷将房子卖给他人，合同有效还是无效呢？这就涉及到了所谓“善意第三人”的概念。

如果外人是在不知情的情况下签订合同、支付了正常的市场价格、完成了房屋过户，且在整个交易中没有过错。在这种情况下，合同有效，其他继承人只能向A主张损失赔偿了。