标签： 房屋买卖纠纷

当房子是拆迁而来的，一般登记在某个被拆迁人名下。表面上房主是该房屋的所有权人，但往往安置房 背后还隐含着房主其他亲属的安置利益。一旦房主将房屋出售，就可能与其他安置利益人产生冲突。那么面对这种利益冲突，该怎么办呢？

合同是否无效

首先要关注的，是看房主和案外第三人签订的合同是否有效。如果出售房屋只是幌子，真实目的是转移房屋所有权，那么该合同就可能因为涉及《民法典》中关于恶意串通损害第三人利益而无效。

明确安置利益

大部分安置房的拆迁政策关系到户籍人口，并按照户籍人口确定安置面积及拆迁利益。因此安置人的利益首先体现在对房屋享有居住使用权，现实中不少实现安置利益的方式可以通过主张经济补偿方式来实现。

出售仍可起诉

如果房屋买受人并没有与房主恶意串通，并且也已经支付了合理价格的房款，并且完成过户。此时想再追回房屋难度较大。但这不影响安置利益人向房主主张经济补偿的权利。

安置利益人可起诉房主，按照自身安置利益大小，就其出售房屋的房款主张分割，获得自己应得的那一部分房款。

购买还没下房本的房子，约定房本能够办理后再行过户，结果下本后卖家却偷摸将房屋抵押 ，这种情况下买家该如何维权？

按照之前《物权法》的规定，买家即便起诉过户，但法院认为房屋存在抵押，不动产登记机关拒绝办理过户，造成现实无法履行，一般只能按照卖家根本违约，走违约赔偿。

但在《民法典》实施后，买家除了可以走解除合同违约赔偿外，也可以起诉要求法院判决强制性过户。

原因：抵押权的追及效力

依据《民法典》规定，明确了抵押权在消灭前，始终存在于抵押物上，也就是即便房产过户，抵押权并不随着房屋所有权人的改变而消灭。这话听起来好像是在保护抵押权人，但其实对买家（债权人）来说，总比只能解除合同多出一种维权的选项。

由此，法院再审理此类案件时，就可以不用考虑行政机关是否限制房屋转移，放心大胆的判决强制过户了。

当然，作为卖家在判决后，应当尽快依据诚实信用原则解除房屋抵押，协助买家办理过户，否则将承担拒不履行判决的后果。

买房之前，楼盘销售说的天花乱坠，结果交了房却缺斤少两，当购房人拿着聊天记录、录音找开发商，开发商又翻出合同指着条款说看这儿“销售人员口头讲解不视为合同内容”这种情况在期房销售屡见不鲜。

这就引发出两个问题：1. 销售人员的口头承诺是否可以视为合同的一部分 2. 合同中约定的销售口头讲解不视为合同内容有效无效。

先说1，如果购房人对房屋有着某些特殊需求，例如可否用于经营、屋内结构是否可以变更等等，曾经反复询问销售。如果销售所作说明、楼盘宣传资料等事实，足以让购房人产生合理信赖。这就表明了销售的允诺对购房人选择是否购买房屋产生了重大影响，因此可视为购房合同的一部分。

再说2，如果开发商在合同中或者补充协议里，写有诸如：约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息都不再作为合同内容等类似条款，也不见的就可以约束购房人。因该条款属于格式条款，开发商要证明自己尽到了合理的提醒或者说明义务，否则此类重大利害关系的条款属于无效。

如此一来，一旦购房人购买的房屋最后不能满足购房人的要求，则可以起诉要求解除合同。

当然，如果购房人对所购买的房屋有特殊的个性化需求，最好将需求写进购房合同。否则证据充足还好，证据不足的情况下，难以证明楼盘销售曾经做出过承诺，就很难主张解除合同了。

近日有媒体报道零首付购房再现江湖一事。“零首付”购房其实不是个新把戏了，在大市场不好的情况下，开发商、中介想尽办法快速消化库存房“零首付”是惯用手段之一，但背后购房人的风险极高，甚至面临刑事责任。

大幅增加后期还款压力

一般“零首付”无非几种套路：1.开发商无息垫付首付款，后期购房人还款 2. 虚抬房价，高评高贷 3. 唆使购房人用消费贷支付首付。

除1是开发商变相降价外，2、3情况都会大幅增加购房人后期的还款压力。说的通俗点，只是拿房快，一时爽。

那么爽完了之后呢？购房人面临的可能是高昂的贷款压力。高评高贷自不必说，每个月的还款成本都在增加。由于消费贷不能直接打给开发商，中间还要倒几手，风险自然也就增加了不少。

面临刑事风险陡增

除了还款压力大幅增加外，更重要的是购房人可能面临的刑事风险。《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》《个人贷款管理办法》均明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

也就是说，银行禁止将消费贷用于非消费领域，包括购房、炒股、理财、以贷还贷等，都属于扰乱金融市场秩序的行为。

一旦银行追究起来报警，购房人可能面临承担“骗贷”的刑事责任，如涉嫌骗贷罪、贷款诈骗罪等。 一些开发商或中介只顾尽快卖房，却不顾购房人的巨大风险，因此面对“零首付”购房，购房人应当慎之又慎。

签订房屋买卖合同时，买家口头询问卖家近期屋内是否有人去世（包括生病或自然死亡）卖家一口咬定没有。结果房子交付后，买家从邻居嘴里得知，几个月前卖家的母亲在家因病去世。

现实中，这种情况屡有发生。由于合同中只规定了屋内没有非正常死亡情形，卖家是否违约就存在了一定争议。如果买家起诉卖家违约，能够得到法庭支持吗？

违反口头约定也是违约

我国法律规定是认可口头约的效力的，口头约定也是合同的一种。违反口头约定，仍然可以构成违约的，违约方需要承担责任。与书面合同类似，口头约定仍然包含了要约与承诺这两个核心要素。

在上述这起纠纷中，买家询问近期屋内是否有人去世属于要约，当卖家作出否认的一刻，承诺就已经送达给了买家，此刻双方口头约定达成。违反的，自然要承担违约责任（当然，由于没有就违约金约定，法庭一般酌情判决）

现实举证较难

虽然口头约定也应遵守，但现实中存在举证口头约定较为困难的情形，只有充足证据加以证明，才能让法庭采纳，否则将陷入举证不能的窘境。