违约方能申请解除合同吗?守约方先答应后反悔行吗?

二手房纠纷中,在一方拒绝履行合同义务后,达到合同约定的解除合同条件时,守约方可以单方行使合同解除权。但也有一种情况,违约方如果向守约方提出解除合同,这样可不可以?守约方如果先同意,后来又反悔,拒不签订书面解除协议又能不能行呢?

违约方也可提解除

首先明确一点,违约方虽然不具有单方合同解除权,但也是可以提出解除合同申请的,这属于协商解除的范畴。

协商解除,并不要求提出的一方具有合同解除权,因为这是双方意思自治的范畴,法律不加以干涉。因为协商解除形成的解除协议,相当于一份新的合同,取代原合同,重新安排双方的权利义务。

由此可见,违约方提出的解除合同申请(口头、微信等方式),实际上可以视为是新合同的“要约”,守约方如果口头、或回复微信同意,则是对新合同的“承诺”。双方只要达成一致,解除协议就已生效(或者说新合同)。

“达成一致”是重点

《民法典》第五百六十二条:当事人协商一致,可以解除合同。因此协商一致是重点。

不像签订书面解除协议,通过口头、或者微信方式沟通的情况下,如何理解协商一致?

笔者认为,首先应至少在两个层面达到协商一致。一是在解除层面达成一致,即双方均同意解除合同;二是在解除合同以后的违约责任、结算和清理层面达成一致(简单来说是赔偿问题)达成一致。

其次,双方的表述应当清晰、不存在其他争议。应当联系前后语境或者上下文来分析,是否有存在其他含义。

另外,如果存在双方未讨论赔偿问题,只是均同意解除合同。那么不能视为守约方放弃赔偿要求,仍然可以通过诉讼、仲裁方式主张权利(即保留追偿权的解除)。

达成一致后不可轻易反悔

合同的订立,即可通过书面,亦可通过其他方式。只要双方协商一致,守约方口头或者微信作出承诺时,新合同就已生效,也可视为为原合同的解除的时间。

如果守约方事后再反悔,即便不签订书面解除协议,也不影响此前作出承诺的法律效力。

房产评估报告准吗?

二手房纠纷中,不少案件都涉及到《房产价格评估报告》,那么一栋房子的价格主要取决于哪些因素?哪些房屋不能评估?得出的结论准吗?笔者简单进行一下讲解。

价值时间

在房价平稳时期,评估房产价值的时间并不敏感,在合同签订直至发生争议诉至法院的这段时间,一般情况下最多半年左右,房价变化不大。

但在房价波动期间,价值时间就尤为重要了,一月的时间价格就可能相差十几万甚至几十万。而评估时间又与合同解除时间相关联,因此归根结底,合同解除时间对房产价格会产生直接影响。

区位状况

一栋房子所处的区位,可以说是房屋价格最重要的影响因素。因此评估报告会对房屋区位进行描述和分析,如周边配套、交通、自然环境、外部设施、房屋所属楼层等。

房屋状况

房屋状况中包括房屋面积、用途、结构、装修、布局、落成时间、维护情况等。其中面积又是其中最重要的条件,直接影响房屋价格。

房屋权益

所谓房屋权益,就是指房屋的性质,如地块土地性质、土地使用权年限、房屋所有权人。其中最重要的是房屋上是否设置其他权利。如存在抵押权或居住权,将严重影响房屋价值。

市场背景

房屋所处的市场,是房屋价格参考因素之一。如北上广深等一线城市,房屋价格自然较高。当然除考量社会、经济因素外,当地房地产市场也是重要参考内容,如北京通州区原来采取一定的限购政策,自然也会影响房屋价格。

评估方法

评估公司一般针对不同房产、不同评估目的采取不一样的评估办法。一般常见的有成本估价法、比较法、收益法、假设开发法等。可以采取一种或多种结合的方式得出结论。在二手房,采取比较法、收益法较多

所谓比较法,就是选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象,通过交易情况、市场状况、区位状况、权益状况的修正,求取比准价格,从而求取估价对象在估价时点的评估价格。

收益法则是预计估价对象未来的正常净收益,然后选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

综合上面情况来看,评估报告的结论普遍还是比较准确的,可以反应出某个时间的房屋真实市场价格。

哪些不能评估

一般来说,被评估的房屋要求产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。如违法建筑、小产权房等,评估公司均拒绝评估。只能以建设工程造价为基础,评估工程价格。

设立居住权的房子能买吗?

居住权是《民法典》新增的一种用益物权,对二手房交易产生了巨大影响。虽然目前设立居住权的房屋并不多,但随着时间推移,已有二手房交易中,发生了因设有居住权而产生的纠纷,需要引起警惕。

设立严格

作为新增的用益物权,如果要设立居住权,要遵循法律规定来进行。如应当签订书面合同、原则无偿、应向登记机构申请登记、不得转让、继承、原则不得出租等。居住权要么依据合同设立、要么依据遗嘱设立,并需通过登记生效。

也就是如果房屋设有居住权,房本上会写有相关内容。

权随房走

简单来说,即便出售房屋,房屋上设立的居住权并不因为产权人的变化而被涤除。也就是买家如果买到了设立居住权的房屋,并不能实际使用,而仍然由居住权人合法占有。

因此,目前通过大型中介交易的二手房,均在合同中对居住权有所约定。如果卖家隐瞒房屋设有居住权,或者在交易过程中突然新增居住权,卖家属于根本违约情形。买家可以主张解除合同,并要求违约赔偿。

无约定也违约

有的小中介法律意识不强,一直沿用《民法典》实施前的旧合同,并未就居住权进行约定。

笔者认为,即便没有居住权条款,也不影响卖家承担违约责任,因为一套房子如设有居住权,将严重影响房屋价值,在居住权届满前的数年里,房屋的使用价值几乎为0,买家的合同目的无法实现,仍然可以起诉解除合同,并要求违约赔偿。

仍有很多问题待解决

作为新增用益物权的一种,居住权与担保物权,如抵押权等“遭遇”时,谁涤除谁还有争议。此外,居住权能否与产权人一样,享有子女入学等政策,也没有统一意见,还需要时间进一步完善。

但是作为二手房买卖双方都应该意识到,居住权是对房屋价值产生巨大影响的一种权利。不建议买家购买设有居住权的房屋,卖家如果设有居住权,一定需如实披露,否则将面临违约赔偿责任。

二手房纠纷 房屋附有违建 买家能否解约?

大城市的二手房,有些因为历史原因附带了违建。不像新房买卖,按照面积x单价计算总价,二手房合同一般按套成交,因此因为违建产生争议后,往往双方各执一词。那么双方签订的合同有效无效?买家又能否以房屋存在违建为由解除合同?

原则合同有效 不能直接解除

二手房有着“所见即所得”的特征,在签订合同前,买家一般会实地看房,正常的买家看到存在异常位置的房屋,都会询问。卖家如实相告没有隐瞒的情况下双方签订合同,一般认为合同有效。

部分地方,如果房屋存在违建,在过户可能有阻碍。这种情况下能否解除合同?

原则上买家不能直接解除合同(双方协商一致解除另当别论),而可以要求卖家拆除违建,恢复原状。在障碍消除后继续履行合同,办理过户。

特殊情况可解除可变更

当然也有一些情况是可以要求解除、变更合同的,甚至还可以要求卖家承担违约责任。

1、卖家故意隐瞒存在违建

如果卖家故意隐瞒房屋部分是违建这一事实,导致买家错误认为自己见到的房屋都是合法建筑。此时买家可以要求解除合同,或者要求变更合同降低总价,并恢复原状。

2、存在重大安全隐患

有的房屋违建情形非常严重,例如顶楼的房屋,在楼顶加盖大面积违建,这就会导致严重的安全隐患;再如一楼的房屋,向外搭建大面积违建,并在违建内通水通电甚至通燃气,也有着巨大的安全隐患。

这种情况下,卖家所承担的责任就并非拆除那么简单了,需要找具有资质的施工单位恢复原状,并且工程竣工后要提供竣工报告和权威机构的鉴定报告后,方可继续履行。

如果卖家拒绝采取上述措施,那么买家就可以考虑解除合同,卖家有过错的,还可以追究卖家的违约责任。

提醒:单纯有违建非无责解约借口

也有个别买家,买房前对房屋有违建心知肚明,签合同后又以此为由拒绝付款,想要无责解约。事实上,如果卖家坚持继续履行,并且拆除了违建,合同履行就已无障碍。此时买家解除合同的事由就已不复存在了,因此不能成为无责解约的合理理由。

二手房纠纷 微信沟通要慎重

二手房买卖产生纠纷后,一方既要与中介沟通,又是要与对方沟通,还可能三方沟通。为方便,现在大都采取微信建群等方式来进行。这种方式虽然高效,但也有弊端,如果一时没想好就随意在群内留言,可能会导致对自己不利的后果。
依据《民法典》规定,当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。
双方签订正式的存量房买卖合同,基本上都采取书面形式。但有时补充、变更协议,就不再采取书面形式了。
比如买家在微信群里提出资金周转困难,要延期履行。卖家回复同意,实际上就是一个简单的变更协议。
上面这种情况较为简单,争议不大。
但有的二手房纠纷较为复杂,双方对立情绪比较突出,争议很大。在微信群里留言要格外慎重,避免因为一时情绪波动,发出一些文字,最后被法院认定成双方就合同履行的重要问题达成“合意”,就比较被动了。
举例来说,卖家在合同尚在合同履行期内提出解约,买家没有仔细思考,就在微信群里留言“解约可以,但是你要赔偿我损失。”事后又反悔想要继续购买,这时就会比较麻烦了。
后面起诉到法院,法官会对于当事人提交的通话录音、聊天记录等综合分析,得出双方到底是就合同解除与否磋商,还是已经达成合意。
如果被认定成达成合意,买家要求继续履行的诉讼请求就很难获得支持,只能就违约赔偿主张权利。
所以,二手房出现纠纷,充分沟通是有必要的,但是切记不要随意在微信群(当然也包括线下见面时)随意说,重要的如合同是否继续履行还是解除、扣除定金、违约金数额等最好采取书面方式通知,避免事后又反悔。

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