标签： 二手房买卖

有一些房屋买卖交易，双方不是即时过户，而是先搞个公证几年后再过户。

不少人认为有公证书就比较稳妥，公证对交易是一种很强力的保障，可事实果真如此吗？

公证书vs合同书

公证书是依照当事人申请，依照事实和法律，按照法定程序制作的具有法律效力的司法证明书。而合同书是由双方自行达成的协议。

双方自行缔结的合同想要合法有效，就不能违反法定条件，诸如需要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、且不违反法律、行政法规效力性强制性规定和公序良俗等，否则法院或者仲裁机构可以裁定无效。

公证书则是公证机构先行对法律规定的要素进行审查，保证合同合法有效。

公证只是合同Plus版

像上面所提到的，公证书只是一种普通合同的Plus版本，对合同效力进行补强，本质还是一份合同。因此即便采取公证的方式，也与普通合同一样，双方手握的仅仅是基于公证书内容的债权而已。

债权是一种请求权，物权则是一种支配权。换句话说，对方到时候不履行了，你也只能拿着公证书作为证据，向法院起诉要求过户。而即便做了公证，对方也可以把房子出售给别人，如果案外人是善意买受人并完成了过户，到时候自己也只能要求对方承担违约责任，没办法将房子过户回自己名下。

即时过户最把牢

所以无论是签订多么严谨的合同，还是去做公证，都不能减少卖家毁约的风险。只有即时过户转移物权才是最稳妥的房屋买卖方式。

房屋买卖合同，属于一种双务合同，即双方按照合同约定各自完成各自的义务，如卖方按步骤进行房屋解押、过户、交房等，买方依次进行支付定金、申请贷款、缴纳尾款等。

一份严谨的合同，会将房屋交易的各个环节安排完善，谁先谁后一步步推进交易。

但现实中有些交易没有中介，或者中介的水平不高，导致履行合同的先后顺序约定不明，或者有些交易方原本就想毁约，借助约定不明为理由故意阻挠交易，造成双方扯皮，这种情况下另一方该怎么办？

1. 需要以对方先履行为条件

虽然合同没有约定，但如果自己想履行义务，需要以对方的履行作为前提条件，这种情况下有权要求对方先履行。

举例来说，虽然合同没有约定买家首付款的交纳时间也没约定卖家解压时间，但是合同约定卖家需要用买家支付的首付款来涤除抵押，这种情况下自然买家有权要求卖家先行支付首付款。

2. 无须对方先履行为条件

下一种情形就是双方的履行环节均无须对方的配合及参与。

依据《民法典》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

这种情况应当作何理解？

举例来说，还是合同没有约定买卖双方的履行顺序，未明确买方支付首付的时间以及卖方解押时间，也未约定卖方使用买方的首付解抵押。

那么在卖家尚未解押前则不能要求买方先行支付首付，买方未支付首付时也不能要求卖方先行解抵押，双方需要同时各自进行相应的工作。

3. 结合交易惯例分析

总的来说，在合同约定履行顺序不明的情形下，要结合交易惯例来确定责任。如果按常理一方拒不履行应当履行的义务时，结合其交易行为，可以判断出一方具备了根本违约情形，这样另一方就有权起诉要求继续履行或者行使合同解除权，要求违约赔偿了。

诸如针对小产权房、违法自建房交易签订的房屋买卖合同，一般被视为因违反法律法规强制性规定而无效。

但现实中，尤其是大城市的二手房买卖有违建附着于房屋主体，而买家往往又是看中了违建才会选择购买，结果房屋尚未过户就被行政部门下达拆违通知，搞得狼狈不已。

那么在附着有违建的交易中，双方签的合同有效无效？买家怎么维权？

1. 价款是否包含违建

首先应当看房屋的成交总价中是否包含违建部分。换句话说，同类型的房子市价100万，而附有违建的房子卖150万，那可以推断出其中溢价出的50万元是违建的价格。

2. 合同是否囊括违建

二手房合同里，一般合同中的面积仅是房本面积，因此从面积本身无法提现交易囊括了违建，但并不是说从其他方面无法推断。

例如签订合同前后的沟通记录以及上文提到的房屋总价，如果可以体现出合同包含了违建部分。原则上来说，一份房屋买卖合同可以进行拆分，针对非违建部分的合同属于有效，而对违建部分则属于无效。

3. 探究买方合同目的

笔者认为，如果有证据证明买方就是看中房屋的违建才签订合同，合同虽然存在有效部分，但因拆违后房屋结构、功能、面积等发生了根本性变化，买方也属于无法实现合同目的。

在这种情况下，买家可以起诉就合同进行整体解除。

4. 合同条款应当细化

房屋有违建的自然应当谨慎购买，如果非买不可，应当注意最好在合同中对违建部分进行明确，并加以约定。

如被行政部门拆除后，合同是否继续履行？一方是否应当承担违约责任？如继续履行卖方是否应当返还部分房款等等。

如果买的房子曾经着过火，卖家签订合同前也没有告知相关情况，买家得知后能否解除合同？

笔者认为主要应从两方面来判断。

1. 物理层面

因火灾导致房屋的主体结构是否受损，是判断房屋安全性的重要标准，房屋若有安全性隐患，必然会严重影响购房人的居住和使用，也就是传统意义上的产品质量瑕疵。

因此，如果经过鉴定房屋称重墙体、横梁等结构因为着火，导致房屋主体结构发生变化，这种情况下买家可以解除合同，并依据合同约定情形要求卖家承担违约责任。

2. 心理层面

有些区域或人群，对于房内曾经起火会比较忌惮，认为是“不详”的征兆。当然，如果房屋起火并且造成了人员死亡，那则属于传统意义上的“凶宅”，卖家如果隐瞒该情形买家自然可以解除合同。

如果不属于传统意义上的“凶宅”也就是不曾有人在屋内死亡，只是单纯的起火，笔者认为则难以将房屋归入“凶宅”的行列，起诉解除合同被支持的概率较小。

主张补偿

如果只是单纯起火，屋内的设备设施进行了更换，没有过火痕迹，同时房屋主体结构也没遭到损坏，对于卖家隐瞒事故的行为如何“惩罚”呢？

笔者认为，虽然解除合同难度较大，但可以起诉要求卖家进行合理的补偿。

如果火灾造成房屋严重受损，因房屋曾经发生重大火灾对不同的购房者在购房意愿、购买价格等方面会有不同程度的影响，卖家应主动告知买家影响房屋买卖的相关信息，使买家在能够充分了解房屋信息的情形下与其进行交易。

如卖家在与买家签订合同、办理过户手续等过程中均未提及过火灾情况，基于诚信原则，法院可以酌情认定卖家补偿买家一定钱款。

当然，房价越高补偿金额越高，比如总房价的5至10个点，都属于合理范围内。

合同很关键

再强调一下，如果买家有一些特殊需求，对房屋有着较高要求，一定要将要求写进合同，并写明如卖家未如实告知相关情况怎么处理。

比如要求房屋内不能发生过有人去世（病逝亦在此范围）或发生过火灾（无论是否影响主体结构安全），买家都有权解除合同并依据违约责任要求卖家赔偿等。

一般来说，合同签订方在履行合同过程中，合同主体均不得随意变更。

但现实中有一种这样的情形，即买家要求更换合同主体，由买家指定的第三人继续购买房屋，房屋也过户到第三人名下。那么这种情况下，买家可以不同意吗？

不能随意变更主体

这种变更合同主体的行为，从法律上来说是一方将自己的权利和义务打包转让给了他人。他人是否具有合同履行能力以及违约后的赔付能力成疑。

举例来说，买家原本是一位有稳定工作收入的中年人，现在买家要把合同主体变更为家里年逾七旬的老人，那卖家自然不乐意。

因此法律上规定，买家如果要求变更合同主体，必须要经过卖家的同意，在卖家不同意情形下，买家不得单方变更，需要继续履行合同。

加一人可不可以

还有一种情况，原来是买家一人作为买受人，现在买家提出需要增加一位共同买受人，这样可不可以？

这种情况下，卖家其实没有理由拒绝，相当于为合同履行增加了一份保障，即便买家违约，其违约的赔偿能力也会增加，简单来说就是有益无害。

当然如果出现特殊情况，例如加名字以后不利于合同的继续履行，这样卖家则有权拒绝。

对合同特殊约定

如果涉及到签订合同后可能变更合同主体这一情况，建议在签订的合同里增加变更合同主体条款，将可能变更的合同主体列入到合同中进行说明。 这种情况下，即便有一方不愿意对方变更合同主体，另一方也可以依据合同起诉要求变更。