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签订房屋买卖合同时，买家口头询问卖家近期屋内是否有人去世（包括生病或自然死亡）卖家一口咬定没有。结果房子交付后，买家从邻居嘴里得知，几个月前卖家的母亲在家因病去世。

现实中，这种情况屡有发生。由于合同中只规定了屋内没有非正常死亡情形，卖家是否违约就存在了一定争议。如果买家起诉卖家违约，能够得到法庭支持吗？

违反口头约定也是违约

我国法律规定是认可口头约的效力的，口头约定也是合同的一种。违反口头约定，仍然可以构成违约的，违约方需要承担责任。与书面合同类似，口头约定仍然包含了要约与承诺这两个核心要素。

在上述这起纠纷中，买家询问近期屋内是否有人去世属于要约，当卖家作出否认的一刻，承诺就已经送达给了买家，此刻双方口头约定达成。违反的，自然要承担违约责任（当然，由于没有就违约金约定，法庭一般酌情判决）

现实举证较难

虽然口头约定也应遵守，但现实中存在举证口头约定较为困难的情形，只有充足证据加以证明，才能让法庭采纳，否则将陷入举证不能的窘境。

卖家虽是中国籍，但常年居住国外就会处理掉国内房产。如果选择购买这类房产，买家相对来说就要谨慎一些。

审核代理权限

有些卖家会将房产委托国内的亲朋代为办理交易手续，首先买家要审核代理人的相关资格。代理权限存在问题，主要涉及到以下几方面：

1.无代理权

2. 越权代理

3. 超期代理（代理权终止后以被代理人名义订立的合同）。

出现上述情形的，如果被代理人没有追认合同效力，则对被代理人不发生效力，是由行为人（代理人）承担责任。

只要交易有代理人，不能仅凭中介审核，买家也必须查看代理人提供的委托书，最好在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理。

纠纷追责困难

另外一点，就发生纠纷后与在国外的人打官司非常麻烦。对方应诉积极应诉还好，如果怠于应诉首先法院送达就面临难题，虽说程序上并无什么障碍，但法院执行送达时费时费力。

此外，即便赢了官司，但后续执行同样面临难题。有些卖家身在国外多年，国内资产早已处置干净，也没有什么财产可供执行，国内惩治老赖的手段也没什么震慑力，寻求跨国司法协助，更不是容易的事。

购买的二手房因存在违建，导致政府部门在处理违建前拒绝办理过户，发生这种状况导致合同解除，是买方承担责任还是卖方承担责任？

最重要——签约前是否知晓违建存在

作为普通买受人来说，签订合同前都会现场看房并查看不动产权登记证书，上面载明房屋使用面积等基本信息，如果违建面积较大，那么买受人应当知晓自己将要购买的房屋现状与登记不符，存在违建情形。 作为出售人，卖方必然也知道自己房屋的现状，因此买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。

这种情况下，如果买卖双方未能就如何处理、由谁负责处理违建达成一致意见，并因此导致房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，二人自然对房屋买卖合同无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。

说的直白一些，就是如果各自有损失各自承担，并且无法向对方主张违约金。双方解除买卖合同，互不承担责任。

故意隐瞒违建应担责

当然，如果违建面积不大，普通买受人未经专业测量无法知晓房屋实际面积与登记面积不符这种情况下，出售人既未主动告知，又在合同中承诺不存在违建，存在这种情况因违建无法过户，那么出售人自然就应当承担违约责任了。

因此房屋如果存在违建，出售人最好在出售前自行拆除，退一步讲即便先不拆除也应该主动告知房屋存在违建，并约定一旦因违建导致无法交易后由谁来负责整改，避免产生纠纷互相扯皮的情形。

二手房纠纷，守约一方按照合同主张全额违约金的不在少数。主张违约金是守约方的权利，这一点毋庸置疑。

但作为一些违约方当事人来说，虽然自己不具备法定或约定的减轻、免除违约责任理由，但确实是因为自己疏忽大意，仓促决定导致违约的发生。

这种情况下，守约方往往会以违约方具有“恶意”要求法院全额支持，与之相对应违约也有“善意”一说。

那么何谓“善意”违约？

“善意”与“恶意”反映到合同履行中，实际上可以表现为当事人的过错程度。

例如A为购买婚房与B签订合同并支付了定金，但A是在没有充分了解房屋户型的情况下就仓促决定，并不再付款。

毫无疑问，A因为自身原因违约，B起诉主张要求A按照合同约定的房屋总价20%支付违约金。

但如果双方交易仅止步于定金阶段，B未有明显损失，同时A一直积极协商解除，尽到了勤勉协商义务，A因刚工作不久赔偿能力也较为有限，这种情况下A的违约则相对善意，法院一般会较大幅度调低违约金的数额，甚至判决驳回B的诉求，A仅需赔付定金即可。

因此善意违约意味着法官将充分发挥自由裁判权，依照案件具体情况调整违约金。

反之，如果A拒绝购买，是因为房价大幅下跌，企图用违约方式减损，那么A就属于恶意违约了。依据法律规定，对恶意违约的当事人，法院可以不予调整违约金的数额。

购买二手房时有这么一种情况：买方已经支付了较大数额的定金，结果因资金周转不开错过了付款时间，找到卖方商量希望延期又遭拒绝，刚到合同约定的时间卖方就发来《合同解除函》，结果钱凑到了卖方又不同意继续履行，遇到这种情况该怎么办？

不能再拖只能起诉

依据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

所以遇到这种情况再私下与卖方交涉已经没有意义，只能通过起诉方式要求继续履行合同。

有的人会说，既然合同约定了单方解除权行使的时间，那有没有解除权有争议吗？其实是有的，合同条款固然重要，但司法实践中也要考虑到实际情况。

例如即便合同约定了一方违约的15日后，另一方就有合同解除权，但如果违约方有特殊情形，尤其是在已经缴纳了金额较大的定金时，另一方要作适当容忍。

如果违约方尚在合理期间（例如20天后具备了支付能力）提出继续履行，守约方最好继续交易。

因此违约方应当尽快起诉，并应当准备好剩余款项，向法庭证明自己具备支付房款的能力，这样才有较大胜算。

当然，如果卖方也有必须按时付款的充足理由，超过合同约定时间会给自身造成重大损失，无法实现合同目的，法院就不会轻易支持买方继续履行的诉求了。

违约责任还要承担

虽说法院可能会支持违约方继续履行的诉讼请求，但违约方毕竟造成了交易延误，还是应当承担违约责任的。

此时买方应当以房屋总价及迟延日期计算因违约给卖方造成的损失，金额可依据合同约定或法官酌定。