标签： 房屋买卖纠纷

二手房交易“阴阳合同”屡见不鲜，近期笔者连续接到多个咨询，均是因为“阴阳合同”被行政、税务机关问询所引发。少则补税十几万多则几十万，直接引发了买卖双方的对立冲突，有的起诉到了法院，有的尚在谈判中。

遇到被查怎么办

签阴阳合同是为了逃避税收采取的行为，涉及到的是合同对房价约定的条款可能无效，但一个条款无效不会影响合同其他方面的效力，因此如果一方以阴阳合同作为理由想推翻合同整体效力是不现实的。

如果行政、税务机关问询到了阴阳合同一事，导致网签合同被拒，后续买卖双方该怎么办呢？

首先要考虑是否协商解除合同，毕竟税费一下增加几十万，对双方影响都比较大。这种情况下可以考虑双方解除合同。

其次如果合同约定全部税费由某一方承担，因为房屋总价发生变化所新产生的税费，原则上也应该由合同约定的一方承担。另一方可以主张继续履行，如对方不同意可起诉。

再如合同对税费承没有约定或约定不明，一般是由税种的纳税义务人来承担，如契税由买家、个税由卖家，各自承担各自的税费。

如果因为税费承担没有达成一致，导致合同履行搁置，超过合同约定的过户时间。这种情况下，一方又单方行使了合同解除权，笔者认为合同还不能算真正解除，要综合分析合同超期履行的原因、时间和双方的过错程度。

如果一方认为对方没有合同解除权，也可以通过诉讼的方式要求继续履行。

最后，如果合同约定了税费由一方承担，但该方不同意承担，这种情况只能由税种的纳税义务人先行垫付，再通过诉讼方式要求对方返还垫付的款项。

签订阴阳合同的风险一直存在，近期某些中介为了促成交易做的也确实过分，把网签价格拆的只有五分之一甚至六分之一，结果搞出一堆纠纷

二手房交易步骤繁多，不免期间产生了一些纠纷，尤其是当中介安排交易时间节点不合理情形下，一旦拉扯起来就很可能超过合同约定的交易节点。

当超过节点后，一方如果依据合同约定单方发送了《单方合同解除函》，另一方就非常被动了，面临着动辄十几万甚至几十万的违约赔偿。

那么这种情况下，守约方发送的《解除函》可以解除合同吗？如果另一方仍然想继续交易，又该怎么办？

答案：不一定能解的掉

首先明确一点，二手房纠纷所签订的合同固然重要，但在司法实践中往往不仅参考合同约定，法庭很多时候会考虑到现实情况，并依据公平原则处理案件。

举例来说，如果买卖双方（或者中介）因为某些阻碍导致错过交易节点，导致一定时间的超期，但错过的时间并不太久，此后阻碍消除没有其他履行障碍，双方原则上应该继续履行合同。

此时即便一方拥有了合同约定的解除合同权利并行使，如果另一方起诉继续履行，法庭也有可能判决继续履行，而不是判决解除合同。

当然，解除合同往往和违约赔偿挂钩。当守约方起诉要违约金开庭的时候，往往过了好几个月甚至半年，这期间违约方无所作为，待当被告时再主张继续履行多半为时已晚了。

有合理事由除外

那么会有人说，对方已经属于合同约定的根本违约，难道对其都不惩罚吗？其实并非不惩罚，而是适用合同中的延期违约责任来惩罚，例如按日计算违约金的方式。

另外，如果守约方有充分的理由行使合同解除权，例如买方违约，卖方急需资金，卖方为了尽快变现第一时间解除合同，另觅其他交易机会，这种情形事出有因，笔者认为卖方拥有合同解除权了。

欲继续交易尽快起诉

像上文提到的，如果自己收到了对方发来的《单方合同解除函》，但又想继续交易该怎么办？注意千万别再私下拉扯了，这种情况只能起诉了。

《民法典》第五百六十五条，对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

解除前最好履行催告

俗话说“丑话说前面”，作为守约方来说，如果想一纸解除掉合同，最好在行使单方合同解除权前多次履行催告对方，把解除合同的可能严重后果告知对方，尽到告知义务，避免陷入解不掉的尴尬境地。