作者： 黄晓宇

买房之前，楼盘销售说的天花乱坠，结果交了房却缺斤少两，当购房人拿着聊天记录、录音找开发商，开发商又翻出合同指着条款说看这儿“销售人员口头讲解不视为合同内容”这种情况在期房销售屡见不鲜。

这就引发出两个问题：1. 销售人员的口头承诺是否可以视为合同的一部分 2. 合同中约定的销售口头讲解不视为合同内容有效无效。

先说1，如果购房人对房屋有着某些特殊需求，例如可否用于经营、屋内结构是否可以变更等等，曾经反复询问销售。如果销售所作说明、楼盘宣传资料等事实，足以让购房人产生合理信赖。这就表明了销售的允诺对购房人选择是否购买房屋产生了重大影响，因此可视为购房合同的一部分。

再说2，如果开发商在合同中或者补充协议里，写有诸如：约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息都不再作为合同内容等类似条款，也不见的就可以约束购房人。因该条款属于格式条款，开发商要证明自己尽到了合理的提醒或者说明义务，否则此类重大利害关系的条款属于无效。

如此一来，一旦购房人购买的房屋最后不能满足购房人的要求，则可以起诉要求解除合同。

当然，如果购房人对所购买的房屋有特殊的个性化需求，最好将需求写进购房合同。否则证据充足还好，证据不足的情况下，难以证明楼盘销售曾经做出过承诺，就很难主张解除合同了。

近日有媒体报道零首付购房再现江湖一事。“零首付”购房其实不是个新把戏了，在大市场不好的情况下，开发商、中介想尽办法快速消化库存房“零首付”是惯用手段之一，但背后购房人的风险极高，甚至面临刑事责任。

大幅增加后期还款压力

一般“零首付”无非几种套路：1.开发商无息垫付首付款，后期购房人还款 2. 虚抬房价，高评高贷 3. 唆使购房人用消费贷支付首付。

除1是开发商变相降价外，2、3情况都会大幅增加购房人后期的还款压力。说的通俗点，只是拿房快，一时爽。

那么爽完了之后呢？购房人面临的可能是高昂的贷款压力。高评高贷自不必说，每个月的还款成本都在增加。由于消费贷不能直接打给开发商，中间还要倒几手，风险自然也就增加了不少。

面临刑事风险陡增

除了还款压力大幅增加外，更重要的是购房人可能面临的刑事风险。《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》《个人贷款管理办法》均明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

也就是说，银行禁止将消费贷用于非消费领域，包括购房、炒股、理财、以贷还贷等，都属于扰乱金融市场秩序的行为。

一旦银行追究起来报警，购房人可能面临承担“骗贷”的刑事责任，如涉嫌骗贷罪、贷款诈骗罪等。 一些开发商或中介只顾尽快卖房，却不顾购房人的巨大风险，因此面对“零首付”购房，购房人应当慎之又慎。