尚未网签 卖家违约不卖 能强制过户吗?

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则,也就是合同发生纠纷后,实际上主张解除合同应该是个别情况,主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中,大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿,而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中,网签一般视为合同交易的一个环节,如果卖家不配合网签(根本违约),双方的交易无法继续,同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下,买家就一定要同意吗?

先不谈赔偿多少,买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时,最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况,继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力,可以全部支付剩余房款,法院也更加倾向判决继续履行。

因此,如果上面两方面因素都没有阻碍,即便尚未网签,买家也可以主张继续履行,卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的,一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同,那么就没有办法要求卖家强制过户,只能退而求其次,向卖家主张违约责任了。

夫妻离婚时 别忘协商这一条

近日,最高法发布了《民法典》侵权责任编司法解释,其中既有对拐卖儿童等行为的民事制裁,也有文明养宠、高空抛物坠物责任承担的规定,特别是父母离异的被监护人侵权,父母均应承担责任进行了明确。

第八条 夫妻离婚后,未成年子女造成他人损害,被侵权人请求离异夫妻共同承担侵权责任的,人民法院依照民法典第一千零六十八条、第一千零八十四条以及第一千一百八十八条的规定予以支持。一方以未与该子女共同生活为由主张不承担或者少承担责任的,人民法院不予支持。

离异夫妻之间的责任份额,可以由双方协议确定;协议不成的,人民法院可以根据双方履行监护职责的约定和实际履行情况等确定。实际承担责任超过自己责任份额的一方向另一方追偿的,人民法院应予支持。

夫妻离婚后,即便孩子没有跟随自己生活,但孩子侵害了他人权益,双方都应该承担责任。至于责任大小的划分,司法解释明确了可以双方协议确定。也就是说,夫妻在离婚时,可以将这条写进协议中,进行事先约定。

至于如何约定主要看双方的协商结果,一般孩子跟谁,谁承担的责任一般较大,可多约定一些责任。一旦发生孩子侵害他人权益的事情,在双方均承担责任后,一方可以依据协议,另行起诉另一方要求赔偿。

跨楼市新政交易遇到纠纷怎么办?

包括北京930楼市新政在内,全国各地密集出台刺激楼市交易政策。但在新政实施前签订合同,尚处于合同履行中的交易,就容易产生一些纠纷。

总体来说,相较于前些年收紧性楼市新政,本次属于刺激性新政,不会对合同履行根基产生影响,因此多半集中在贷款及税费(如上海)方面。

重走流程的风险

首先,如果双方是通过中介交易,这种情况下风险相对较小。因为重走流程房屋买卖合同仍然有效,依然可以根据主合同约束交易双方。

风险主要集中在没有中介自行交易的买卖,由于没有中介,双方只在不动产登记中心签订了存量房买卖的制式合同(网签合同),因此如果重走流程,协商解除了网签合同,此后一方拒绝再次签订合同,另一方就会面临无法交易的风险。

但也不是说只要通过中介交易,重走就没有风险。如解除网签后,卖家“一房二卖”等,但相对来说风险不大。

注意保存相关证据

如果决定要重走流程,应当注意保存与中介和对方前后协商的记录,尤其是通话时最好录音,将重走流程前后的来龙去脉保存清楚,避免今后发生纠纷后陷入说不清的窘境。

无论是调整首付款比例还是为减免税费,都需要双方达成一致意见变更合同,一方无权强行变更。

第三人导致合同无法履行由谁担责?

房屋买卖,尤其是二手房买卖过程中,牵扯的因素很多,有些纠纷的产生的缘由并非是买卖双方间,而是因为第三方的原因。

那么在第三方因素介入下,导致合同无法履行,买卖一方需要承担违约责任吗?

举例来说:合同约定10月1日买方支付房屋首付款100万元,11月1日办理过户手续。但在9月1日时房屋被另案司法查封。在得知上述情况后,买家明确表示拒绝支付首付款,卖家于9月5日向法院提起执行异议,10月5日法院裁定解除查封。

那么在这起案例中,卖家是否违约?卖家是否违约?

一方面,买家不支付首付款自然是有理由的,因为房子被查封这个事由可以作为先履行抗辩,而卖家提出执行异议成功解除了房屋查封,解除了过户阻碍,也不能认定其构成根本违约。同样的,买卖双方在交易过程中同样也存在过错。

司法实践中,这类情形如果一方坚持履行,法院倾向判决继续履行。如果双方均同意解除合同,那一般只承担延期履行的违约责任或均不承担责任。

常见的第三人因素导致违约有主管部门审批滞后、他人突然对房屋申请保全、买卖各方需要他人辅助履行合同(履行辅助人)等。

如不可归结为双方的原因导致合同无法履行,那么各自均不承担违约责任;如果是一方的履行辅助人原因,导致合同彻底无法履行的,由该方自行承担全部违约责任,与其履行辅助人有纠纷的另案解决。

房屋有安全隐患 已经过户仍可解除合同

房屋的居住属性,是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全,不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因,在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患,那么这种情况下能够起诉退房吗?

可以的。

例如A出售自己的房屋给B,B支付了房款,双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患,经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜,属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了,B仍然可以起诉要求解除合同,A退还房款。

在上面这起案例中,如果B继续使用房屋,会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全,保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的,其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权,或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户,法律上也不能剥夺买房人的解除权,买房人购买房屋的合同目的不能实现,无论买房还是租房,基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是,想要解除合同的前提条件,必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患,而且要经过相关部门的鉴定,如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题,达不到重大的门槛,或是可以通过修复方式消除安全隐患的,则不能起诉解除合同,只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。

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