作者： 黄晓宇

全面履行是处理合同纠纷的一项基本原则，也就是合同发生纠纷后，实际上主张解除合同应该是个别情况，主张继续履行应是常态。

但在二手房交易中，大多数人往往只考虑解除合同+违约赔偿，而忽视了主张继续履行的权利。

在有中介的二手房交易中，网签一般视为合同交易的一个环节，如果卖家不配合网签（根本违约），双方的交易无法继续，同时卖家一般会提出定金赔偿解除合同的方案。那么这种情况下，买家就一定要同意吗？

先不谈赔偿多少，买家首先应当考虑的选项是起诉主张继续履行。法院在处理一方主张继续履行的案件时，最核心的因素1. 有无存在法定不宜判决继续履行的情形。2. 判决继续履行后执行有无困难。因素1主要是指房子如果不在卖家名下等情况，继续履行无法实现。因素2是指后续交易是否能躲的开卖家必须配合的环节。

另外买家如果有资金实力，可以全部支付剩余房款，法院也更加倾向判决继续履行。

因此，如果上面两方面因素都没有阻碍，即便尚未网签，买家也可以主张继续履行，卖家协助将房屋过户至自己名下的。

上面所说的，一般是买卖双方签订了中介版本大合同。如果双方只签订了预约性质的合同，那么就没有办法要求卖家强制过户，只能退而求其次，向卖家主张违约责任了。

包括北京930楼市新政在内，全国各地密集出台刺激楼市交易政策。但在新政实施前签订合同，尚处于合同履行中的交易，就容易产生一些纠纷。

总体来说，相较于前些年收紧性楼市新政，本次属于刺激性新政，不会对合同履行根基产生影响，因此多半集中在贷款及税费（如上海）方面。

重走流程的风险

首先，如果双方是通过中介交易，这种情况下风险相对较小。因为重走流程房屋买卖合同仍然有效，依然可以根据主合同约束交易双方。

风险主要集中在没有中介自行交易的买卖，由于没有中介，双方只在不动产登记中心签订了存量房买卖的制式合同（网签合同），因此如果重走流程，协商解除了网签合同，此后一方拒绝再次签订合同，另一方就会面临无法交易的风险。

但也不是说只要通过中介交易，重走就没有风险。如解除网签后，卖家“一房二卖”等，但相对来说风险不大。

注意保存相关证据

如果决定要重走流程，应当注意保存与中介和对方前后协商的记录，尤其是通话时最好录音，将重走流程前后的来龙去脉保存清楚，避免今后发生纠纷后陷入说不清的窘境。

无论是调整首付款比例还是为减免税费，都需要双方达成一致意见变更合同，一方无权强行变更。

房屋的居住属性，是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全，不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因，在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患，那么这种情况下能够起诉退房吗？

可以的。

例如A出售自己的房屋给B，B支付了房款，双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患，经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜，属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了，B仍然可以起诉要求解除合同，A退还房款。

在上面这起案例中，如果B继续使用房屋，会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全，保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的，其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户，法律上也不能剥夺买房人的解除权，买房人购买房屋的合同目的不能实现，无论买房还是租房，基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是，想要解除合同的前提条件，必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患，而且要经过相关部门的鉴定，如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题，达不到重大的门槛，或是可以通过修复方式消除安全隐患的，则不能起诉解除合同，只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。