作者： 黄晓宇

二手房买卖产生纠纷后，一方既要与中介沟通，又是要与对方沟通，还可能三方沟通。为方便，现在大都采取微信建群等方式来进行。这种方式虽然高效，但也有弊端，如果一时没想好就随意在群内留言，可能会导致对自己不利的后果。
依据《民法典》规定，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
双方签订正式的存量房买卖合同，基本上都采取书面形式。但有时补充、变更协议，就不再采取书面形式了。
比如买家在微信群里提出资金周转困难，要延期履行。卖家回复同意，实际上就是一个简单的变更协议。
上面这种情况较为简单，争议不大。
但有的二手房纠纷较为复杂，双方对立情绪比较突出，争议很大。在微信群里留言要格外慎重，避免因为一时情绪波动，发出一些文字，最后被法院认定成双方就合同履行的重要问题达成“合意”，就比较被动了。
举例来说，卖家在合同尚在合同履行期内提出解约，买家没有仔细思考，就在微信群里留言“解约可以，但是你要赔偿我损失。”事后又反悔想要继续购买，这时就会比较麻烦了。
后面起诉到法院，法官会对于当事人提交的通话录音、聊天记录等综合分析，得出双方到底是就合同解除与否磋商，还是已经达成合意。
如果被认定成达成合意，买家要求继续履行的诉讼请求就很难获得支持，只能就违约赔偿主张权利。
所以，二手房出现纠纷，充分沟通是有必要的，但是切记不要随意在微信群（当然也包括线下见面时）随意说，重要的如合同是否继续履行还是解除、扣除定金、违约金数额等最好采取书面方式通知，避免事后又反悔。

最近有购房人咨询，称买的一套新房， 已近一年，而且交房还遥遥无期，问能否退房。
主合同里的条款为：逾期交付超过90日的，买受人有权解除合同。
但补充协议里有如下条款：一方按合同约定具有解除事由的，自该事由发生之日起至15日内，违约一方未收到享有解除权的一方发出的解除合同的书面通知的，则视为享有解除权一方同意继续履行合同，放弃解除权。
那么问题来了，购房人未在最后的交房期限后的90+15日内提出解除，是否就丧失了合同解除权？
这个问题，用俗话说，是开发商的“霸王条款”，用法律用语来说，是开发商所拟的格式条款效力问题。
《民法典》规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
回到这件事里来，补充协议无疑是开发商拟定的格式条款，且该条款的内容与主合同约定的逾期交房违约责任相比，明显限制了购房人的解除权行使时间，该格式条款应为无效。
但要注意，即便该条款无效，合同解除亦有法定的除斥期间。一般来说，依据法律规定，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内（一般认为3个月）不行使的，该权利消灭。
随然超过1年再，也并非全无解除的希望，但为了避免麻烦，如果存在逾期交房情形，还是应该尽早行使权利。

“交房逾期两三年了，实在拖不起了，能起诉退房吗？”
“交房都5年了，房本还没办下来，能退房吗？
“好几年了，开发商一直拖着，到现在都找不到他们人了，房本也没办下来，怎么办？”

有时候面对这种咨询，真觉得我们的购房人太善良了。一套房子交房都5年了，房本下不来，开发商说什么是什么，不采取任何措施还在死等。

有的人可能听过这种说法，解除权必须在一年内行使，也就是所谓——解除权是有除斥期间的。

确实如此，《民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

也就是说，房屋买卖合同中即便没有约定，因为逾期交房，购房人想要解除合同也应该在一年内行使，超过一年丧失合同解除权。（当然还是可以主张违约责任，但是不能退房了）

房子交没交付，是一个简单明了的事实，开发商对购房人提出的退房诉请，其实没有太多抗辩理由，最多也就是短期内可以交房（必须提交证据证明），违约情节轻微不能解除。但是超过一年就给了开发商一个较为合理的理由——超过除斥期间。

可话说回来，如果开发商交房根本遥遥无期，恨不得地基都没打，又不让购房人解除合同，只能苦等，岂非荒谬？

个人认为，这种情况购房人还是可以起诉解除的。

首先，从除斥期的法律规定来看，虽然不能直接起诉，但假定满足以下两种情况：一、先行催告开发商，给予对方一定的合理期间来履行；二、催告后，开发商仍未履行交房义务，重新获得合同解除权。

另外一方面，除斥期是基于合同的所产生解除权，如果交房遥遥无期，属于法定解除权的行使，不受除斥期约束。

归根结底，如果开发商在履行交房义务面前，存在实质阻碍，导致购房人根本无法实现合同目的，即便超过交房期限一年，还是可以起诉解除合同退房的。