分类： 房产百问

“阴阳合同”其实在商业活动中普遍存在，对普通人来说，普遍发生在房屋买卖过程中。

近年来，税务机关不断加大对阴阳合同的查处力度，加之去年两高联合发布《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确了各类危害税收犯罪的定罪量刑标准，扒去了看似无害的阴阳合同这种避税方式的外皮。 但现实中依然不少人选择签订阴阳合同，但你知道一旦被查后果有多严重吗？

罚款及滞纳金

我国《税收征收管理法》规定，纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

简单来说，阴阳合同一旦被查出，除了补缴税款外，真正的大头是罚款及滞纳金。

举例来说，AB在中介撮合下签订阴阳合同并过户房屋，少缴个税、契税等合计100万元，后税务机关查处了AB的偷税漏税行为，并责令各自补缴税款。但因为手头没有现金，在超过税法规定的纳税申报缴纳期限后100天，AB才补缴上税款。 此时AB除补缴的100万税费外，还需按照税法规定的万分之五缴纳滞纳金及罚款。也即1000000×0.05%x100+1000000×0.5（按下线百分之五十计算）=550000。

刑事责任

《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》，明确了签订阴阳合同这种方式属于刑法规定的“欺骗、隐瞒手段”偷逃税款手段。 而《刑法》规定纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报的，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

当然，在经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。

由此可见，在税务机关加大查处力度后，签订阴阳合同的风险有多大。

遭遇二手房违约，想要索赔最直接的问题就是违约金的调整。由于违约金具备赔偿的属性，因此属于在签订合同时双方预判的数额，既然是预判就很有可能与遭受损失的数额之间存在巨大的差额，因此就给违约金数额的调整留下了很大空间。

两大损失

影响违约金数额调整的主要因素，浓缩概括就是两损失。

所谓量损失，是指“实际损失”和“可得利益损失”。实际损失简而言之就是守约方已经实际产生的财产损失，诸如为准备履行合同义务支出的费用、采取补救措施所支付的费用和其他因违约所造成的损失。

可得利益损失，是指假设双方履行合同后，守约方从中可以获得的利益受到损失。诸如房价上涨下跌后，守约方再次出售或购买所遭受的利益损失。

两大因素

如果双方均未能就调整违约金数额提供具体证据，那么法官可以综合各方面因素酌定调整违约金。

综合因素一般会包括：合同履行情况和当事人过错程度。合同履行情况，一般包括违约的严重程度、迟延履行的时间长短等等。

当事人过错程度，一般认为如果当事人恶意违约，法院在调整违约金时应当体现出对当事人主观恶性的惩罚。双方均有违约情形，则依据双方过错程度大小酌定违约金数额。

要把握上述内涵，可以参考《民法典》相关条款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

房屋买卖过程中，如果购房人支付的房款需要来源自他人，例如置换房屋采取“先买再卖”这种方式，那么对购房人来说风险颇高，但有一种方式能尽可能地减轻购房人风险，这就是设立“背靠背”条款。

何谓“背靠背”条款

“背靠背”条款一般在建筑工程领域合同中应用较多，一般是指双方在合同中约定，付款义务人（购房人）付款的时间、金额、方式等，以第三方向其付款作为条件，在第三方出现迟延付款的情况下，免除其向合同对方迟延付款所应承担的责任。

具体来说，比如在房屋买卖合同中约定：购房人已告知售房人资金来源需以其出售名下房屋作为前提，如购房人未能如期出售房屋获得款项，售房人充分理解购房人所面临的困难，购房人任何缓付、迟付的款项均不计取利息。

“背靠背”条款效力

一般来看，“背靠背”条款属于双方意思自治，如不存在法定无效情形下，应属于有效条款。即如果购房人未能按期出售自己的房屋获得款项，售房人不得主张购房人迟延付款的违约责任。

但也要注意，“背靠背”条款并不能免除购房人的支付义务，只是对付款期限进行了特殊约定。法院在审查此类纠纷时，也不是存在“背靠背”条款就一定判决购房人无责。如果购房人应当完成举证责任，且不顾能存在滥用条款或是怠于出售房屋，甚至故意阻挠合同履行的情形发生。

去年底最高法发布公告，否认了大型企业交易中拟定的“背靠背”条款效力，但目前尚未否认自然人或小企业间设立此类条款的效力，因此房屋买卖领域的“背靠背”条款效力还是有效的。

签订阴阳合同被查后，直接的结果就是多出了个税、契税、增值税的数额，后续必然涉及到税费的承担问题。

税费较少双方还可以协商，可一旦多出来几十万甚至上百万的税费，对双方来说都是一笔不菲的金额。 有人会说，合同有约定就从约定不就好了，但司法实践中也不尽如此。

例如在有些合同中，对税费承担有类似如下表述“甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方（买受人）承担，并由承担方直接向主管机关缴纳” 。

从文字表述来看，该条款似乎没有争议，即个税、契税、增值税等全部由买受人全包，但当初阴阳合同形成，获利者并非买受人一方，出售人也从中渔利，完全要求买受人承担多出的几十万上百万税费，似乎也有损公平。

在一起真实的案例中，法院的观点如下：甲乙约定本次交易涉及的税费全部由乙方承担，但该约定指向的税费是原网签价格对应的税费。依法依规缴纳税费是房屋买卖双方的法定义务，买卖双方应当按照真实的交易价格履行缴纳税费的义务。对于超出预期数额的税款，应根据双方的过错程度，在双方之间合理分配。

但在一些判决中，也有法院严格遵循合同约定执行，又合同约定的税费方补缴税费。

笔者认为，之所以出现不同判的情形，与北上广等大城市的高房价相关，购房人只有500万资金，按自己的经济能力选到了涉案房屋（做阴阳合同后的价格）。如果税费猛增了几十万，对购房人来说确实无力承担，严重加重了一方的经济负担，所以法院才会突破合同条款，重新分配税费。

由此看来，即便合同进行了明确约定，实践中也非毫无风险，法院突破合同条款进行判决之情形并不罕见。

有些时候房屋买卖双方各自都想要解除合同，但是中介却说合同签订的是三方的，中介不同意解除就不能解除。

甚至有的合同里还真有类似“未经中介允许，买卖双方不得私下解除合同”等条款。

那么这样的条款有效吗？如果中介不同意，就真不能解除合同吗？

中介显然阻挠不了合同的解除。

虽然买卖双方和中介签订了三方协议不假，但这个三方协议不代表中介有权决定合同的履行和解除。 三方协议包含了两层法律关系，一是双方的房屋买卖合同关系；二是各方与中介间的居间服务合同关系。 中介有发言权的是与自己相关的居间服务合同关系，也就是有权要求买卖双方就中介费主张自己的权利。当然，如果中介认为买卖双方解除合同对自己造成了其他损失，也可就此主张赔偿。

另外，合同中如果存在“未经中介允许，买卖双方不得私下解除合同”这样的条款，笔者认为相当于剥夺了当事人自由处分合同的权利，属于无效条款。

如果中介不同意解除，那么买卖双方可以直接签订解除协议，就解除的后果进行约定，并告知中介即可。 存在中介代收款项的，可以起诉中介返还。中介认为应当支付中介费的，另行起诉解决居间服务间的纠纷，不得以自己不同意解除为由拒绝返还房款。