分类： 房产百问

无论是餐饮、培训机构还是健身场所，在租赁铺面后装饰装修是必要投入，一旦租户与产权方产生纠纷，装饰装修的损失就成了双方争议的焦点之一。 那么装饰装修的损失应该由哪一方来承担呢？

万变不离其宗，首先双方合同有约定的，肯定优先适用合同约定。因此本文讨论的是在没有合同约定的情形下责任划分问题。

最高法《审理城镇房屋租赁合同司法解释》规定，在租赁合同解除时，对装饰装修没有约定的参考以下方式处理：

1. 出租人违约，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
2. 承租人违约，承租人无法要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值。但出租人同意利用的，应予适当补偿；
3. 双方均违约，装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4. 双方均无过错，由双方按照公平原则分担。

如何计算

一般来说，装饰装修随着房屋使用，价值会逐渐降低，因此损失数额均是装饰装修的“残值”。那么残值如何计算呢？

残值≈装修总费用/租赁时间x剩余租期 例如装修投入100万元，合同租赁时间60个月，2年后出租人违约导致合同解除，那么承租人可以主张的装饰装修损失大致为100÷60=20×36=60万元。

至于装修总费用，如果承租人保存好全部票据可以证明投入自然最佳，如果未能留存那就只能通过评估方式来证明投入总金额了。

花重金租来的商业店铺，经营数月生意仍不见好转，这种情况下可以要求出租方调整租金吗？

正常情况下，合同生效后双方协商一致的情况下才能对合同条款进行变更，也就是租户可以提出调整租金的申请，如果出租方同意当然没有问题。

但如果是出租方不同意，租户想要调整租金，就属于单方行使合同的变更权。

想要单方行使权利，可不是简单的一件事。

首先要看合同是否有变更合同价款的依据，如果有自然可以依据合同行使权利。

如果没有则要进一步分析，也就是自己的店铺生意差，是否与出租房没有尽到合同义务有因果关系。

举例来说，出租方要提供给承租方合格的房屋，如果店铺三天两头不是漏水就是断电，严重影响了承租人正常经营，这种情况下既可以要求出租人赔偿损失，也可以要求降低租金。

再如，店铺周围如果突然进行长时间的施工作业，封闭道路影响店铺生意，这种情况下属于不可抗力，也可以要求出租方适当降低租金，均摊损失。

总的来说，如果生意差与出租方提供的房屋或服务无关，一般情况下是不能单方主张降低租金的，要依照合同约定支付房租。

购买的二手房因存在违建，导致政府部门在处理违建前拒绝办理过户，发生这种状况导致合同解除，是买方承担责任还是卖方承担责任？

最重要——签约前是否知晓违建存在

作为普通买受人来说，签订合同前都会现场看房并查看不动产权登记证书，上面载明房屋使用面积等基本信息，如果违建面积较大，那么买受人应当知晓自己将要购买的房屋现状与登记不符，存在违建情形。 作为出售人，卖方必然也知道自己房屋的现状，因此买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。

这种情况下，如果买卖双方未能就如何处理、由谁负责处理违建达成一致意见，并因此导致房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，二人自然对房屋买卖合同无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。

说的直白一些，就是如果各自有损失各自承担，并且无法向对方主张违约金。双方解除买卖合同，互不承担责任。

故意隐瞒违建应担责

当然，如果违建面积不大，普通买受人未经专业测量无法知晓房屋实际面积与登记面积不符这种情况下，出售人既未主动告知，又在合同中承诺不存在违建，存在这种情况因违建无法过户，那么出售人自然就应当承担违约责任了。

因此房屋如果存在违建，出售人最好在出售前自行拆除，退一步讲即便先不拆除也应该主动告知房屋存在违建，并约定一旦因违建导致无法交易后由谁来负责整改，避免产生纠纷互相扯皮的情形。

一般来说，一方婚后将婚前的房屋过户给配偶，或加上了配偶的名字，这样房屋就从婚前个人财产转化为了婚后夫妻共同财产。

但现在有些人，房子到手后就迅速提出离婚，企图分割房产逃离婚姻。这种情况下如果机械地按照夫妻共同财产处理，显然对给予方不公。

因此依据最高法2025年2月1日起施行的《民法典婚姻家庭编司法解释二》的规定，在满足一定条件情况下，房屋还可以再要回。

依据最新的司法解释，如果婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

总结一下，假如离婚时：

1. 结婚时间短
2. 给予方无过错

这种情况下，就有机会再拿回房屋，但可能需要给对方一定补偿。

具体补偿数额，又与家庭贡献、抚养子女及房价涨跌情况挂钩。

但依据司法解释，该补偿并非是按照夫妻共同财产进行均分，所以如果遭遇“骗婚”情形，可能只需少量补偿甚至无须补偿。

二手房纠纷，守约一方按照合同主张全额违约金的不在少数。主张违约金是守约方的权利，这一点毋庸置疑。

但作为一些违约方当事人来说，虽然自己不具备法定或约定的减轻、免除违约责任理由，但确实是因为自己疏忽大意，仓促决定导致违约的发生。

这种情况下，守约方往往会以违约方具有“恶意”要求法院全额支持，与之相对应违约也有“善意”一说。

那么何谓“善意”违约？

“善意”与“恶意”反映到合同履行中，实际上可以表现为当事人的过错程度。

例如A为购买婚房与B签订合同并支付了定金，但A是在没有充分了解房屋户型的情况下就仓促决定，并不再付款。

毫无疑问，A因为自身原因违约，B起诉主张要求A按照合同约定的房屋总价20%支付违约金。

但如果双方交易仅止步于定金阶段，B未有明显损失，同时A一直积极协商解除，尽到了勤勉协商义务，A因刚工作不久赔偿能力也较为有限，这种情况下A的违约则相对善意，法院一般会较大幅度调低违约金的数额，甚至判决驳回B的诉求，A仅需赔付定金即可。

因此善意违约意味着法官将充分发挥自由裁判权，依照案件具体情况调整违约金。

反之，如果A拒绝购买，是因为房价大幅下跌，企图用违约方式减损，那么A就属于恶意违约了。依据法律规定，对恶意违约的当事人，法院可以不予调整违约金的数额。