分类： 房产百问

包括北京930楼市新政在内，全国各地密集出台刺激楼市交易政策。但在新政实施前签订合同，尚处于合同履行中的交易，就容易产生一些纠纷。

总体来说，相较于前些年收紧性楼市新政，本次属于刺激性新政，不会对合同履行根基产生影响，因此多半集中在贷款及税费（如上海）方面。

重走流程的风险

首先，如果双方是通过中介交易，这种情况下风险相对较小。因为重走流程房屋买卖合同仍然有效，依然可以根据主合同约束交易双方。

风险主要集中在没有中介自行交易的买卖，由于没有中介，双方只在不动产登记中心签订了存量房买卖的制式合同（网签合同），因此如果重走流程，协商解除了网签合同，此后一方拒绝再次签订合同，另一方就会面临无法交易的风险。

但也不是说只要通过中介交易，重走就没有风险。如解除网签后，卖家“一房二卖”等，但相对来说风险不大。

注意保存相关证据

如果决定要重走流程，应当注意保存与中介和对方前后协商的记录，尤其是通话时最好录音，将重走流程前后的来龙去脉保存清楚，避免今后发生纠纷后陷入说不清的窘境。

无论是调整首付款比例还是为减免税费，都需要双方达成一致意见变更合同，一方无权强行变更。

房屋的居住属性，是买房人最重要的购房原因。而居住的前提是房屋要安全，不能存在安全隐患。有些买房人由于各种原因，在房屋办理完过户后才了解到房屋安全存在隐患，那么这种情况下能够起诉退房吗？

可以的。

例如A出售自己的房屋给B，B支付了房款，双方办理了过户。过户后B才了解到房屋存在安全隐患，经过鉴定房屋所在楼体发生倾斜，属于C级危险房屋。这种情况下即便过户了，B仍然可以起诉要求解除合同，A退还房款。

在上面这起案例中，如果B继续使用房屋，会威胁到B本人以及同住人的生命和财产安全，保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的，其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易各方的经济损失。

即便房屋已过户，法律上也不能剥夺买房人的解除权，买房人购买房屋的合同目的不能实现，无论买房还是租房，基本条件是房屋不能存在安全隐患。

但需要注意的是，想要解除合同的前提条件，必须是房屋存在可以威胁到人身的安全隐患，而且要经过相关部门的鉴定，如果只是墙体轻微开裂或者其他小问题，达不到重大的门槛，或是可以通过修复方式消除安全隐患的，则不能起诉解除合同，只能依据合同约定要求买房人承担修复义务。

为了降低首付甚至零首付购房，有中介撮合双方走“高评高贷”的方式买卖房屋。高评高贷的风险自不必多说，只谈买卖一方能否以高评高贷作为理由无责解除合同。

首先要强调的是，一份合同涉及到的方面很多，部分个别条款无效并不影响合同整体无效。走高评高贷肯定会产生两个价格，一是房屋的名义成交价，二是房屋的真实成交价，这主要涉及到合同中的价格条款。

一般来说，高评高贷确实违反国家法律规定，但结果仅是合同中的价格条款无效，非合同整体无效，因此任何一方不能够单方解除合同。如果一方以此作为理由不履行合同，另一方仍可以起诉要求继续履行，无非按照房屋真实价格贷款。

但是要注意的是，如果自己的资金不足以按照真实价格贷款交易，这种情况下强行要求继续履行就相对不利了，法院判决继续履行后反而自己无力履行，这种情况下就要考虑和对方解除合同了。

此外，虽然双方签订的房屋买卖合同不因高评高贷无效，但是与银行签订的贷款合同则可能因此无效或违约，银行可以就此追究购房人的违约责任。而中介也可能因为违反中介责任，面临行政部分处罚。

总的来说，高评高贷风险很大，购房人应该清醒的意识到相应的后果。

房屋买卖过程中，当对方出现根本违约情况（或有明显根本违约风险），这种情况下守约方需要注意要及时行使解除合同的权利，否则对于损失扩大部分需要自行承担。

下面看一起真实案例：

A将北京一套房子，作价1200余万卖给B。但在房屋过户时，B才得知房子因为另案司法查封无法交易。此后B询问A，A表示另案自己胜诉概率很大，B愿意等待A案子胜诉后再行过户，期间B将房款从监管账户取回。

一年多后，A败诉房子被另案执行，B起诉A要求承担违约金250余万。

本案一审结果为法院全额支持了B的诉讼金额，二审改判降低违约金数额为120万。

在这起案例中，二审法院的观点为，根据《民法典》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

因此非违约一方负有防止损失扩大的减损义务，该义务作为一种不真正义务，非违约方不能单纯等待损失的扩大。

法院在认定违约金时，需要考虑守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

案例中的B作为理性民事行为人，理应知道诉讼可能导致合同无法履行的风险，在此情况下，应当及时采取解除合同、要求返还房款、违约损害赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而其主观认为出卖人有可能胜诉，愿意继续等待该案件的审理显然未能尽到理性买受人的注意义务，对合同不能履行及损失的扩大亦具有过错。

由于种种原因，有些售房人签订合同后发现自己房子卖便宜了，不想继续履行合同。售房人向想以“显失公平”作为理由，起诉要求撤销合同。那么这种卖低了的状况，属于显失公平情形吗？

区分显失公平与交易风险

所谓显失公平，法律描述为“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

司法实践中，法院认定显失公平的构成要件，要严格依据现有法律所确定的要件范围，客观上双方利益不平衡和主观上一方当事人利用优势或对方无经验、缺乏判断能力。

二手房交易中，双方都是具备民事行为能力的普通人，一方不存在优势地位或特殊的专业的二手房交易经验，在谈判能力、身份地位上基本均等。

一方即便低卖房屋，也是因为自己不去了解房屋所在地的市场行情，不能以自己不了解为由而认为合同显失公平。如果匆忙签订合同。也属于自己的过失，不能以此为由撤销合同，将过失导致的交易成本与风险转嫁给对方当事人。

因此，自己的房屋卖低了，属于正常的交易风险范畴，不能因为这个原因就拒绝履行合同，起诉要求撤销也是无法得到支持的。