分类： 房产百问

解除权是一种形成权，即合同一方可以以自己的单方意思表示使得法律关系发生变动。

房屋买卖遇到纠纷后，不少都会涉及到合同的解除。解除权如何行使，在何时行使至关重要。

那么单方解除合同有哪几种形式呢？

通知解除

通知解除属于典型的单方意思表示变更法律关系类型。

《民法典》规定了，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

也就是在一方握有解除权的时候（没有解除权除外），只要明确的将解除合同的意思通知到对方，即可发生解除合同的效力。

另一方如果对此有异议，不能通过回复通知的方式抵挡掉通知方的解除权形式，只能通过诉讼确认对方有通知没有解除合同的效力。

诉讼解除

诉讼解除不仅包括去法院起诉，也包括按照合同约定管辖的仲裁解除。

这种解除方式不要求一定拥有合同解除权，没有合同解除权的一方也可以通过诉讼主张解除合同，此外有些特殊情形必须要通过诉讼来解除（如发生情势变更需要解除合同）。如果一方没有合同解除权，对方又不同意解除合同，这种情况下只能通过诉讼解除的方式达到目的。

自动解除

自动解除是说只要发生合同约定的解除事由，或是法律规定的解除事由时，不需要双方再次协商（事实上合同约定就代表此前双方协商好了）双方的合同关系自动消灭的情形。如合同约定购房人贷款未通过合同自动解除等。

房屋买卖除涉及到买卖双方以外，还与中介、不动产主管部门、税务机关、银行、抵押权人等存在关系。

有部分合同逾期的原因并非因为买卖双方导致，而是与上面这些第三人存在关联，如银行批贷、抵押权人解抵、政府部门审批延迟所导致。

由于房款基数大，即便延迟几天也可能产生数万元甚至数十万元的“违约金”此时双方就容易产生纠纷。那么这些第三人所导致的逾期需要承担责任吗？

如果合同中对涉及到第三人的环节进行了特殊约定，必然按照特殊约定处理。如果没有约定该怎么处理？

分析是否是合同一方的原因所导致的逾期，比如拖延提交贷款资料，如果单纯属于自己原因，那自然要承担逾期违约责任。

如果自己都是按时走程序（或称之为已经充分发挥了主观能动性），延期的原因非双方所能左右的，就可以不承担责任或少承担责任。

一般来说，如果逾期与双方本人均无关，即便承担责任亦可以调低违约金的数额。

例如虽然合同约定了万分之一的违约金，诉讼时也可主张降低，最后法院有可能按照LPR计算。几万元的违约金，最后判决下来可能仅有几百元。

买房屋尤其是新房的购房人，一般会比较看中层高。我国对于普通住宅的层高规定为2.8米，有些开发商以超过国家标准的层高作为卖点，但售房时才发现没有达到合同约定的高度。那么这种情况下开发商需要承担违约责任吗？

如果在房屋买卖合同中对层高进行了明确的约定，如2.9米、3米，同时还约定了违约的后果，那直接适用合同条款即可。

如果仅仅约定了层高，但没有对未达到层高的后果进行约定，那么相对来说就比较麻烦。 开发商违约一般是没有争议的，但违约责任的具体承担方式、损失数额的确定就比较模糊了。

想要恢复合同约定的层高，相对来说比较困难，那么只能退而求其次要求赔偿。赔偿方面，一般购房人也很难举证自己因为层高降低有什么实质性损失，这样就需要法官酌定。

虽然房屋层高降低，但房屋的面积不变，如果面积减少直接按照单价调整即可，但层高减少导致的房屋空间减少，不必然导致房屋价值成相应比例的减少。

但普遍观点看，层高降低会导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面不及购房人的心理预期相比会有所下降，进一步会造成购房人居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在。

因此，如果购买的房屋市场价值越高，法院酌定的金额必然就高。价值较低，法院判决的违约金额势必也较少。

目前全国都在搞居住权试点登记工作，既然是通过登记设立居住权，那自然需要房主与居住权人自愿协商登记。

那么如果双方未能协商一致，或者有一些现实情况登记机关不予办理居住权登记，这样一方能否起诉要求法院裁判设立居住权呢？

这是个比较前沿的问题，笔者认为，居住权本质是用益物权的一种，原则上法院可以裁判设立居住权。虽然《民法典》仅提及了遗嘱设立和合同设立两种方式，但没有禁止法院裁判设立，这也就为诉讼解决居住权设立提供了基础。

法院的判决、裁判等法律文书具有设立、变更、消灭物权的效果，也就是持有法院判决、裁判的，不动产登记机关应当按照文书内容对用益物权加以调整。 当然，法院设立居住权属于利用司法公权力介入私权，因此不能不加以限制。

1. 首先，法院不能没有任何根据的赋予一方居住权，必须要有请求权利的基础，这种权利基础可以来自法定亦可以来自约定。法定如子女对父母的赡养义务、父母对子女的抚养义务；约定的如双方签订的居住权协议等。

2. 其次，要考虑居住权的主要作用——保障无房可居的特殊群体。另，也应该考察居住权人的生活水平，对弱势群体应当加以保护。

3. 最后，对居住权的存续期限应当加以限制。举例来说，如起诉为未成年子女设立居住权，则应当以子女成年作为期限等，不能无限制的加以延长，避免发生损害房屋所有权人的情况发生。