分类： 房产百问

最近有购房人咨询，称买的一套新房， 已近一年，而且交房还遥遥无期，问能否退房。
主合同里的条款为：逾期交付超过90日的，买受人有权解除合同。
但补充协议里有如下条款：一方按合同约定具有解除事由的，自该事由发生之日起至15日内，违约一方未收到享有解除权的一方发出的解除合同的书面通知的，则视为享有解除权一方同意继续履行合同，放弃解除权。
那么问题来了，购房人未在最后的交房期限后的90+15日内提出解除，是否就丧失了合同解除权？
这个问题，用俗话说，是开发商的“霸王条款”，用法律用语来说，是开发商所拟的格式条款效力问题。
《民法典》规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
回到这件事里来，补充协议无疑是开发商拟定的格式条款，且该条款的内容与主合同约定的逾期交房违约责任相比，明显限制了购房人的解除权行使时间，该格式条款应为无效。
但要注意，即便该条款无效，合同解除亦有法定的除斥期间。一般来说，依据法律规定，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内（一般认为3个月）不行使的，该权利消灭。
随然超过1年再，也并非全无解除的希望，但为了避免麻烦，如果存在逾期交房情形，还是应该尽早行使权利。

“交房逾期两三年了，实在拖不起了，能起诉退房吗？”
“交房都5年了，房本还没办下来，能退房吗？
“好几年了，开发商一直拖着，到现在都找不到他们人了，房本也没办下来，怎么办？”

有时候面对这种咨询，真觉得我们的购房人太善良了。一套房子交房都5年了，房本下不来，开发商说什么是什么，不采取任何措施还在死等。

有的人可能听过这种说法，解除权必须在一年内行使，也就是所谓——解除权是有除斥期间的。

确实如此，《民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

也就是说，房屋买卖合同中即便没有约定，因为逾期交房，购房人想要解除合同也应该在一年内行使，超过一年丧失合同解除权。（当然还是可以主张违约责任，但是不能退房了）

房子交没交付，是一个简单明了的事实，开发商对购房人提出的退房诉请，其实没有太多抗辩理由，最多也就是短期内可以交房（必须提交证据证明），违约情节轻微不能解除。但是超过一年就给了开发商一个较为合理的理由——超过除斥期间。

可话说回来，如果开发商交房根本遥遥无期，恨不得地基都没打，又不让购房人解除合同，只能苦等，岂非荒谬？

个人认为，这种情况购房人还是可以起诉解除的。

首先，从除斥期的法律规定来看，虽然不能直接起诉，但假定满足以下两种情况：一、先行催告开发商，给予对方一定的合理期间来履行；二、催告后，开发商仍未履行交房义务，重新获得合同解除权。

另外一方面，除斥期是基于合同的所产生解除权，如果交房遥遥无期，属于法定解除权的行使，不受除斥期约束。

归根结底，如果开发商在履行交房义务面前，存在实质阻碍，导致购房人根本无法实现合同目的，即便超过交房期限一年，还是可以起诉解除合同退房的。

房产过户给子女最省的方式，亲属或者特殊关系人之间 ，一般有两种方式——赠与和买卖。有些人选择通过买卖方式赠与房屋，也就是常说的“名为买卖，实为赠与”。

这种方式过户房产，实际上是双方由虚假意思表示实施的法律行为。因为时间的推移，买卖双方的关系也可能逐渐发生变化，最后甚至导致对簿公堂。那么这种纠纷，可能会引发哪些风险呢？

买卖合同无效
首先，名为买卖，实为赠与主要有以下几种特征：
1、房价明显低于市场价格；
2、一方没有实际支付房款就办理了过户；
3、没有中介参与；
4、房屋仍然由卖方居住。

如果具备上述特征，法官来综合分析，则可能得出双方系虚假意思表示实施的法律行为。依据民法典规定，可能会导致合同无效。

转为赠与合同性质
如果法官依据双方提交证据及庭审情况，得出一方是赠与为目的，那么则会按照赠与合同来审理案件。
双方产生纠纷，目的一般都是此前赠与（出卖）的一方想要把房子追回。这就产生了赠与是否可以撤销的问题。依据法律规定，如果房屋已经完成过户，则赠与完成，很难再追回。
但也有例外，如：受赠人存在严重侵害赠 与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务三种情形中任何一种情形的，赠与人可以撤销赠与。
但要注意撤销赠与的行使期限，为赠与人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。

目前大部分二手房买卖 ，在中介主持下，买卖双方直接签订正式的存量房买卖合同。但也有少部分在签订正式合同前，先签订一份具有预约性质的合同（如定金合同、订购书等）。
这就引发出一个问题：一旦一方在签订预约合同后，拒绝签署正式合同（本约合同），该怎么办？
自然，大家都知道如果另一方拒绝签订正式合同，就预约合同本身要承担违约责任。但是能不能够起诉要求对方继续履行，签订正式合同呢？
大的原则是《民法典》规定。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行。但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
另，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
解释一下：首先，签订合同这件事属于非金钱债务。其次，因为签订合同属于设立一个民事法律关系，只能遵循自愿原则。这就属于《民法典》里所述的“事实上不能履行”，被排除出了可以要求对方继续履行的情况。
所以，一方签订预约合同后拒绝签订正式合同，一般只能没收定金。如果产生损失的，也可以根据实际损失情况向对方主张违约赔偿。但是不能起诉，强制要求对方签订正式房屋买卖合同。

房子解押 （赎楼），用法律话来说，是权利人将房产上的担保物权涤除。
在《民法典》实施以前，一般在解押后方可进行过户，但这就引发出一个问题：在卖家资金紧张的情况下，没有能力在未收到房款的情况下解押；而买家为保障交易安全，又不敢在对方未解押的情况下先行支付资金。要不就只能通过过桥方式，这又会产生其他支出，限制了房产市场活跃。
在《民法典》实施以后，带押过户成为了可能。法律明确了，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
这种方法看似好，但也有隐患。今后选择购买带押过户的房屋，作为购房人要面临以下风险。
卖房人不还贷 买房人要兜底
首先，抵押权不随着房屋过户而消灭，也就是抵押权人（一般是银行）仍可以对房子主张权利。
其次，由于债务人（卖房人）不随着房子过户而变化，也就是卖房人仍然负责偿还银行贷款。如果卖房人不履行还款义务，银行则要行使抵押权，买房人要兜底替卖房人还钱，否则面临房屋被执行的危险。
最后也是最重要的，银行要同意。一般按揭合同，银行都要限制抵押人过户。即便以后同意，肯定对出卖人的资金也要进行监管。
所以看似不错的带押过户，买房人实际上还是要承担不小的风险。
诚然，目前带押过户配套、衔接政策还没有落地，因为牵扯到银行、行政、司法、中介、买卖双方等多方因素，实施起来难度还是不小的。