所谓“先卖后抵”是指购房人在签订合同付款后，因为种种原因没有及时办理过户手续，导致售房人又将房屋抵押给他人，待购房人欲过户时才知道房屋有抵押，无法完成房屋转移手续的情形。
想清楚要钱还是留房
这种情况，购房人当然可以依据合同追究售房人的违约责任。售房人的先卖后抵行为，属于恶意违约行为，应当承担根本违约责任。因此如果购房人决定退房，可以起诉解除合同并要求售房人依据合同赔偿违约金。
但如果出现1. 购房人已经入住多年 2. 售房人无力退还房款并承担违约责任等情形，这种情况下，笔者就不建议走解约赔偿的方案了，而是应当想办法留住房子。
购买新商品房
在购买新商品房遭遇先卖后抵，多半是由于开发商将房屋抵押给银行等金融机构贷款导致的，法律和司法解释对这种情形均有保护购房人的相关条款。
例如最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
购买二手房
二手房如果出现先卖后抵，多是因为房屋是回迁房，购房人签订合同后不能第一时间办理过户所导致的。
二手房的先卖后抵不像新房那样有明确的法律条款保护，但也不是说无计可施。笔者认为，首先可以从两条线来维护自身权益。
第一条线——消灭抵押权
应当从以下几点加以考量：1. 抵押人与抵押权人恶意串通 2. 抵押权人非善意 3. 抵押权人存在重大过失。如果抵押权人存在上述情形，则购房人可以考虑起诉主张抵押无效。
第二条线——阻挡执行
也有一种可能，就是购房人直到收到法院的强执通知，才知道自己买的房子不保。
这种情况下就只能先就执行提出异议。《执行异议复议规定》规定，只要合法买卖、查封前占有、已交付全部价款或将剩余价款交付执行、对未办理登记无过错的购房人，就能够排除掉银行对房屋的强执。
