标签： 房产纠纷

购买还没下房本的房子，约定房本能够办理后再行过户，结果下本后卖家却偷摸将房屋抵押 ，这种情况下买家该如何维权？

按照之前《物权法》的规定，买家即便起诉过户，但法院认为房屋存在抵押，不动产登记机关拒绝办理过户，造成现实无法履行，一般只能按照卖家根本违约，走违约赔偿。

但在《民法典》实施后，买家除了可以走解除合同违约赔偿外，也可以起诉要求法院判决强制性过户。

原因：抵押权的追及效力

依据《民法典》规定，明确了抵押权在消灭前，始终存在于抵押物上，也就是即便房产过户，抵押权并不随着房屋所有权人的改变而消灭。这话听起来好像是在保护抵押权人，但其实对买家（债权人）来说，总比只能解除合同多出一种维权的选项。

由此，法院再审理此类案件时，就可以不用考虑行政机关是否限制房屋转移，放心大胆的判决强制过户了。

当然，作为卖家在判决后，应当尽快依据诚实信用原则解除房屋抵押，协助买家办理过户，否则将承担拒不履行判决的后果。

近日有媒体报道零首付购房再现江湖一事。“零首付”购房其实不是个新把戏了，在大市场不好的情况下，开发商、中介想尽办法快速消化库存房“零首付”是惯用手段之一，但背后购房人的风险极高，甚至面临刑事责任。

大幅增加后期还款压力

一般“零首付”无非几种套路：1.开发商无息垫付首付款，后期购房人还款 2. 虚抬房价，高评高贷 3. 唆使购房人用消费贷支付首付。

除1是开发商变相降价外，2、3情况都会大幅增加购房人后期的还款压力。说的通俗点，只是拿房快，一时爽。

那么爽完了之后呢？购房人面临的可能是高昂的贷款压力。高评高贷自不必说，每个月的还款成本都在增加。由于消费贷不能直接打给开发商，中间还要倒几手，风险自然也就增加了不少。

面临刑事风险陡增

除了还款压力大幅增加外，更重要的是购房人可能面临的刑事风险。《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》《个人贷款管理办法》均明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

也就是说，银行禁止将消费贷用于非消费领域，包括购房、炒股、理财、以贷还贷等，都属于扰乱金融市场秩序的行为。

一旦银行追究起来报警，购房人可能面临承担“骗贷”的刑事责任，如涉嫌骗贷罪、贷款诈骗罪等。 一些开发商或中介只顾尽快卖房，却不顾购房人的巨大风险，因此面对“零首付”购房，购房人应当慎之又慎。

近日笔者代理的一起商品房预售合同纠纷下达了裁决，在突破开发商的连环合同套路后，购房人最终获得延期交付违约金38万余元。

笔者认为，这起案件的经验值得分享。

开发商套路深

这起案件的开发商是国内排名前几的大型地产商，在笔者处理案件过程中深感开发商套路之深，普通购房人很难看清背后的逻辑。

简单说下，购房人购买的是一处上下两层的合院户型精装房屋，总价1100万元整。一般来说了，正常购房人只需签订1份合同，即商品房的预售合同（精装交付）。

但这家开发商拆分出了2份合同+1份委托书要求购房人签字。商品房预售合同（毛坯交付）+装饰装修合同（案外公司）+验房授权委托书。房屋合同1000万+装修合同100万也是1100万。

有人会说，精装交付和毛坯交付后委托其他公司装修后再交付也没什么区别。关键在于一旦房屋延期交付，开发商可以通过这样签订连环合同，将逾期的“锅”甩给装修阶段。

延期一年拒不赔偿

原本2021年10月1日应该交付的房屋，直到2022年底才交付给购房人。

开发商不赔偿的理由是：房屋是按期完工的（竣工验收报告日期为准）是耽误在了装修阶段。但依据装修合同延期交付是装修款固定1%的违约金，也即1万元。 至于为什么竣工没通知购房人验房，是因为签订了验房授权委托书，委托给装修公司验房，所以开发商没通知购房人。

至此最终看清开发商的套路，拆分合同及委托他人验房的最终目的是规避开发商承担违约责任。

突破套路拆穿谎言

笔者代理案件后，到住建部门调取竣工验收报告，确实在合同约定交房期限内。

但按常理，如果房屋按时竣工，装修不会施工一年。因此仲裁前笔者申请调取了开发商的施工日志。 据施工日志记载，2022年初涉案项目仍在进行墙体建筑，年中项目的消防等工程还在进行，不可能达到竣工标准。 至于为何住建部门会在2021年10月1日前竣工验收了项目，笔者也不愿再深究。

至此，去除疫情防控等因素购房人最终获赔38万余元。

警惕开发商套路

当开发商将原本1份合同就能解决的买卖，拆分成数份合同让你签字时，就要特别警惕了。

开发商不会无缘无故多此一举，其背后必然存在其他目的。尤其是大型开发商，法务团队力量强大，挖的坑也更深。遇到这种合同时不妨仔细想想再签不迟。