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花重金租来的商业店铺，经营数月生意仍不见好转，这种情况下可以要求出租方调整租金吗？

正常情况下，合同生效后双方协商一致的情况下才能对合同条款进行变更，也就是租户可以提出调整租金的申请，如果出租方同意当然没有问题。

但如果是出租方不同意，租户想要调整租金，就属于单方行使合同的变更权。

想要单方行使权利，可不是简单的一件事。

首先要看合同是否有变更合同价款的依据，如果有自然可以依据合同行使权利。

如果没有则要进一步分析，也就是自己的店铺生意差，是否与出租房没有尽到合同义务有因果关系。

举例来说，出租方要提供给承租方合格的房屋，如果店铺三天两头不是漏水就是断电，严重影响了承租人正常经营，这种情况下既可以要求出租人赔偿损失，也可以要求降低租金。

再如，店铺周围如果突然进行长时间的施工作业，封闭道路影响店铺生意，这种情况下属于不可抗力，也可以要求出租方适当降低租金，均摊损失。

总的来说，如果生意差与出租方提供的房屋或服务无关，一般情况下是不能单方主张降低租金的，要依照合同约定支付房租。

二手房纠纷，守约一方按照合同主张全额违约金的不在少数。主张违约金是守约方的权利，这一点毋庸置疑。

但作为一些违约方当事人来说，虽然自己不具备法定或约定的减轻、免除违约责任理由，但确实是因为自己疏忽大意，仓促决定导致违约的发生。

这种情况下，守约方往往会以违约方具有“恶意”要求法院全额支持，与之相对应违约也有“善意”一说。

那么何谓“善意”违约？

“善意”与“恶意”反映到合同履行中，实际上可以表现为当事人的过错程度。

例如A为购买婚房与B签订合同并支付了定金，但A是在没有充分了解房屋户型的情况下就仓促决定，并不再付款。

毫无疑问，A因为自身原因违约，B起诉主张要求A按照合同约定的房屋总价20%支付违约金。

但如果双方交易仅止步于定金阶段，B未有明显损失，同时A一直积极协商解除，尽到了勤勉协商义务，A因刚工作不久赔偿能力也较为有限，这种情况下A的违约则相对善意，法院一般会较大幅度调低违约金的数额，甚至判决驳回B的诉求，A仅需赔付定金即可。

因此善意违约意味着法官将充分发挥自由裁判权，依照案件具体情况调整违约金。

反之，如果A拒绝购买，是因为房价大幅下跌，企图用违约方式减损，那么A就属于恶意违约了。依据法律规定，对恶意违约的当事人，法院可以不予调整违约金的数额。

购买二手房时有这么一种情况：买方已经支付了较大数额的定金，结果因资金周转不开错过了付款时间，找到卖方商量希望延期又遭拒绝，刚到合同约定的时间卖方就发来《合同解除函》，结果钱凑到了卖方又不同意继续履行，遇到这种情况该怎么办？

不能再拖只能起诉

依据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

所以遇到这种情况再私下与卖方交涉已经没有意义，只能通过起诉方式要求继续履行合同。

有的人会说，既然合同约定了单方解除权行使的时间，那有没有解除权有争议吗？其实是有的，合同条款固然重要，但司法实践中也要考虑到实际情况。

例如即便合同约定了一方违约的15日后，另一方就有合同解除权，但如果违约方有特殊情形，尤其是在已经缴纳了金额较大的定金时，另一方要作适当容忍。

如果违约方尚在合理期间（例如20天后具备了支付能力）提出继续履行，守约方最好继续交易。

因此违约方应当尽快起诉，并应当准备好剩余款项，向法庭证明自己具备支付房款的能力，这样才有较大胜算。

当然，如果卖方也有必须按时付款的充足理由，超过合同约定时间会给自身造成重大损失，无法实现合同目的，法院就不会轻易支持买方继续履行的诉求了。

违约责任还要承担

虽说法院可能会支持违约方继续履行的诉讼请求，但违约方毕竟造成了交易延误，还是应当承担违约责任的。

此时买方应当以房屋总价及迟延日期计算因违约给卖方造成的损失，金额可依据合同约定或法官酌定。

网签是房屋过户中一个较重要的环节，有些人看来即便没过户，只要网签了就万事大吉。

但现实中房子网签后被另案查封的情况不在少数，那么遇到这情形购房人该如何维权？

合同有效但无法起诉过户

一般来说，善意买受人不会购买被查封的房子，因此基本上都属于“签后查封”。

依据法律规定，即便法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。但合同有效不代表可以起诉要求继续履行过户。

从法律上讲，房屋只有过户所有权才能变更为买受人，房屋在过户前前被查封，这种属于房屋权利存在瑕疵，买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，属于客观履行不能的情形，无法得到法院支持。

购房人三大救济方式

首先大的救济方向分为两类：要房子和不要房子

查封异议

可以考虑对法院查封提出异议。 需要注意的是，只有同时满足以下几点才能“消灭”掉法院查封：

1、查封时房屋价款已经付清

2、查封时房屋已经由买受人占有

3、买受人对没有办理过户手续没有过错。

提供担保

这个方式只能与查封法院协商，无论是房主还是购房人，只要能够提供其他担保，获得法院同意的，就可以解除查封，这样双方就能继续履行合同进而过户了。事后购房人可以再向房主追偿。

解除合同

这种办法属于不要房子要赔偿的办法。 到了合同约定的过户时间，房主还不能解决另案查封的问题，购房人可以起诉解除合同并向房主主张违约赔偿。

二手房买卖房屋不能及时过户是对买家最大的风险。但现实中或是因为房子暂时没有房本，或是为了减少缴税，亦或为了等待获得购房资格，约定暂不办理过户。正所谓夜长梦多，时间久了，就会有卖家反悔不愿履约。

那么作为买家，如果非要选择暂缓过户这条路，如何最大程度保护自身利益呢？

预告登记

依据我国《民法典》规定，签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二手房交易，双方可先行办理转移预告登记，预告登记期间二手房无法再次交易或再次抵押，可以避免“一房二卖”。

增加违约条款

有些中介的制式合同中，对这种暂不办理过户的条款没有特别约定。因此建议购房人在合同中对买家到期拒不配合过户的惩罚进行特别约定，减少争议。 另外最好对过户时间进行明确，尽量不要出现模糊时间节点，直接约定xx年x月x日前办理过户。

实际占有使用房屋

很多人对实际占有使用房屋这点忽略。 如果卖家一房二卖，那么法院在判决房屋归属的时候，由谁实际占有使用房屋，对法官判决影响很大。 在其他条件相同情况下，法官大概率会将房屋判给实际占有使用房屋的一方。

保管房本及发票等

由买家保存房本和发票，虽然不能在根本上阻挡卖家违约的作用，但可以增加卖家违约的时间成本，进一步减少卖家违约的意愿。

需要注意的是，上述方法只能尽量减少买家风险，但不能彻底根除。对于不能及时过户的房屋买卖，风险依旧很高，因此建议尽量不要选择这种交易方式。