标签： 房屋买卖纠纷

房屋买卖过程中，当对方出现根本违约情况（或有明显根本违约风险），这种情况下守约方需要注意要及时行使解除合同的权利，否则对于损失扩大部分需要自行承担。

下面看一起真实案例：

A将北京一套房子，作价1200余万卖给B。但在房屋过户时，B才得知房子因为另案司法查封无法交易。此后B询问A，A表示另案自己胜诉概率很大，B愿意等待A案子胜诉后再行过户，期间B将房款从监管账户取回。

一年多后，A败诉房子被另案执行，B起诉A要求承担违约金250余万。

本案一审结果为法院全额支持了B的诉讼金额，二审改判降低违约金数额为120万。

在这起案例中，二审法院的观点为，根据《民法典》规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

因此非违约一方负有防止损失扩大的减损义务，该义务作为一种不真正义务，非违约方不能单纯等待损失的扩大。

法院在认定违约金时，需要考虑守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

案例中的B作为理性民事行为人，理应知道诉讼可能导致合同无法履行的风险，在此情况下，应当及时采取解除合同、要求返还房款、违约损害赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而其主观认为出卖人有可能胜诉，愿意继续等待该案件的审理显然未能尽到理性买受人的注意义务，对合同不能履行及损失的扩大亦具有过错。

由于种种原因，有些售房人签订合同后发现自己房子卖便宜了，不想继续履行合同。售房人向想以“显失公平”作为理由，起诉要求撤销合同。那么这种卖低了的状况，属于显失公平情形吗？

区分显失公平与交易风险

所谓显失公平，法律描述为“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

司法实践中，法院认定显失公平的构成要件，要严格依据现有法律所确定的要件范围，客观上双方利益不平衡和主观上一方当事人利用优势或对方无经验、缺乏判断能力。

二手房交易中，双方都是具备民事行为能力的普通人，一方不存在优势地位或特殊的专业的二手房交易经验，在谈判能力、身份地位上基本均等。

一方即便低卖房屋，也是因为自己不去了解房屋所在地的市场行情，不能以自己不了解为由而认为合同显失公平。如果匆忙签订合同。也属于自己的过失，不能以此为由撤销合同，将过失导致的交易成本与风险转嫁给对方当事人。

因此，自己的房屋卖低了，属于正常的交易风险范畴，不能因为这个原因就拒绝履行合同，起诉要求撤销也是无法得到支持的。

解除权是一种形成权，即合同一方可以以自己的单方意思表示使得法律关系发生变动。

房屋买卖遇到纠纷后，不少都会涉及到合同的解除。解除权如何行使，在何时行使至关重要。

那么单方解除合同有哪几种形式呢？

通知解除

通知解除属于典型的单方意思表示变更法律关系类型。

《民法典》规定了，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

也就是在一方握有解除权的时候（没有解除权除外），只要明确的将解除合同的意思通知到对方，即可发生解除合同的效力。

另一方如果对此有异议，不能通过回复通知的方式抵挡掉通知方的解除权形式，只能通过诉讼确认对方有通知没有解除合同的效力。

诉讼解除

诉讼解除不仅包括去法院起诉，也包括按照合同约定管辖的仲裁解除。

这种解除方式不要求一定拥有合同解除权，没有合同解除权的一方也可以通过诉讼主张解除合同，此外有些特殊情形必须要通过诉讼来解除（如发生情势变更需要解除合同）。如果一方没有合同解除权，对方又不同意解除合同，这种情况下只能通过诉讼解除的方式达到目的。

自动解除

自动解除是说只要发生合同约定的解除事由，或是法律规定的解除事由时，不需要双方再次协商（事实上合同约定就代表此前双方协商好了）双方的合同关系自动消灭的情形。如合同约定购房人贷款未通过合同自动解除等。

房屋买卖除涉及到买卖双方以外，还与中介、不动产主管部门、税务机关、银行、抵押权人等存在关系。

有部分合同逾期的原因并非因为买卖双方导致，而是与上面这些第三人存在关联，如银行批贷、抵押权人解抵、政府部门审批延迟所导致。

由于房款基数大，即便延迟几天也可能产生数万元甚至数十万元的“违约金”此时双方就容易产生纠纷。那么这些第三人所导致的逾期需要承担责任吗？

如果合同中对涉及到第三人的环节进行了特殊约定，必然按照特殊约定处理。如果没有约定该怎么处理？

分析是否是合同一方的原因所导致的逾期，比如拖延提交贷款资料，如果单纯属于自己原因，那自然要承担逾期违约责任。

如果自己都是按时走程序（或称之为已经充分发挥了主观能动性），延期的原因非双方所能左右的，就可以不承担责任或少承担责任。

一般来说，如果逾期与双方本人均无关，即便承担责任亦可以调低违约金的数额。

例如虽然合同约定了万分之一的违约金，诉讼时也可主张降低，最后法院有可能按照LPR计算。几万元的违约金，最后判决下来可能仅有几百元。