分类： 房产百问

买房屋尤其是新房的购房人，一般会比较看中层高。我国对于普通住宅的层高规定为2.8米，有些开发商以超过国家标准的层高作为卖点，但售房时才发现没有达到合同约定的高度。那么这种情况下开发商需要承担违约责任吗？

如果在房屋买卖合同中对层高进行了明确的约定，如2.9米、3米，同时还约定了违约的后果，那直接适用合同条款即可。

如果仅仅约定了层高，但没有对未达到层高的后果进行约定，那么相对来说就比较麻烦。 开发商违约一般是没有争议的，但违约责任的具体承担方式、损失数额的确定就比较模糊了。

想要恢复合同约定的层高，相对来说比较困难，那么只能退而求其次要求赔偿。赔偿方面，一般购房人也很难举证自己因为层高降低有什么实质性损失，这样就需要法官酌定。

虽然房屋层高降低，但房屋的面积不变，如果面积减少直接按照单价调整即可，但层高减少导致的房屋空间减少，不必然导致房屋价值成相应比例的减少。

但普遍观点看，层高降低会导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面不及购房人的心理预期相比会有所下降，进一步会造成购房人居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在。

因此，如果购买的房屋市场价值越高，法院酌定的金额必然就高。价值较低，法院判决的违约金额势必也较少。

目前全国都在搞居住权试点登记工作，既然是通过登记设立居住权，那自然需要房主与居住权人自愿协商登记。

那么如果双方未能协商一致，或者有一些现实情况登记机关不予办理居住权登记，这样一方能否起诉要求法院裁判设立居住权呢？

这是个比较前沿的问题，笔者认为，居住权本质是用益物权的一种，原则上法院可以裁判设立居住权。虽然《民法典》仅提及了遗嘱设立和合同设立两种方式，但没有禁止法院裁判设立，这也就为诉讼解决居住权设立提供了基础。

法院的判决、裁判等法律文书具有设立、变更、消灭物权的效果，也就是持有法院判决、裁判的，不动产登记机关应当按照文书内容对用益物权加以调整。 当然，法院设立居住权属于利用司法公权力介入私权，因此不能不加以限制。

1. 首先，法院不能没有任何根据的赋予一方居住权，必须要有请求权利的基础，这种权利基础可以来自法定亦可以来自约定。法定如子女对父母的赡养义务、父母对子女的抚养义务；约定的如双方签订的居住权协议等。

2. 其次，要考虑居住权的主要作用——保障无房可居的特殊群体。另，也应该考察居住权人的生活水平，对弱势群体应当加以保护。

3. 最后，对居住权的存续期限应当加以限制。举例来说，如起诉为未成年子女设立居住权，则应当以子女成年作为期限等，不能无限制的加以延长，避免发生损害房屋所有权人的情况发生。

有一些房屋买卖交易，双方不是即时过户，而是先搞个公证几年后再过户。

不少人认为有公证书就比较稳妥，公证对交易是一种很强力的保障，可事实果真如此吗？

公证书vs合同书

公证书是依照当事人申请，依照事实和法律，按照法定程序制作的具有法律效力的司法证明书。而合同书是由双方自行达成的协议。

双方自行缔结的合同想要合法有效，就不能违反法定条件，诸如需要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、且不违反法律、行政法规效力性强制性规定和公序良俗等，否则法院或者仲裁机构可以裁定无效。

公证书则是公证机构先行对法律规定的要素进行审查，保证合同合法有效。

公证只是合同Plus版

像上面所提到的，公证书只是一种普通合同的Plus版本，对合同效力进行补强，本质还是一份合同。因此即便采取公证的方式，也与普通合同一样，双方手握的仅仅是基于公证书内容的债权而已。

债权是一种请求权，物权则是一种支配权。换句话说，对方到时候不履行了，你也只能拿着公证书作为证据，向法院起诉要求过户。而即便做了公证，对方也可以把房子出售给别人，如果案外人是善意买受人并完成了过户，到时候自己也只能要求对方承担违约责任，没办法将房子过户回自己名下。

即时过户最把牢

所以无论是签订多么严谨的合同，还是去做公证，都不能减少卖家毁约的风险。只有即时过户转移物权才是最稳妥的房屋买卖方式。

近日包括北京在内，多地下发楼市税收优惠政策新规，取消普通非普通住宅标准等规定。

虽然名义上增值税由卖家承担，但普遍合同约定税费是由买家负担，最为直接的体现就是减少了买家的交易成本。

以北京为例，新规从2024年12月1日起实施，那么对于该时间段内交易的买卖双方就会面临一个比较尴尬的问题：合同时间约定11月底完成缴税过户，差几天就能省不少税，能够变更缴税和过户时间吗？

当然可以，虽然合同约定的缴税过户时间具有法律效力，但可以通过口头或者书面（建议签订补充协议）的方式变更时间，双方按照协商变更后的时间完成缴税过户手续，就均不涉及违约，一般中介机构都有相关的合同模板提供，双方签字即可。

卖家不愿意变更？

既然是协商变更，自然需要获得双方同意，一方不同意的无法单方变更，变更不变更全凭卖家的意愿。

有人会说，卖家不同意变更太不近人情，其实本人觉得换位思考下也能理解，如果税费均由买家承担，签订补充协议变更交易时间对自己没有任何好处（不讨论有抵押或过桥资金等情况），自然也就没有动力。

强行拖延行不行？

也有人会问，强行拖延至12月1日行不行？

这个问题要结合合同条款来看，如果合同约定的缴税过户时间，距离12月1日尚有半个月，同时约定超过合同时间15天就属于根本违约，那么买家强行拖延至新规以后交易，属于风险极大，卖家能以买家根本违约为由单方解除合同。

如果在根本违约期限内，那买家同样也属于违约，依据合同约定需要承担按日计算违约金的违约责任（不考虑诉讼时真正判决的违约金数额）。

这样买家就要算一笔综合帐，看哪种方式最划算。

建议：不妨让一些利

上面提到卖家没有变更的动力，因此在卖家不愿意配合的情况下，买家可以提出让一部分少缴的税费数额贴补进房款中这种方式，让卖家也可以从中获利，有一种参与感，自然也就有变更的动力了。

作为卖家如果不是非常着急，也不妨配合买家延迟几天交易，这种情形风险可控，开开心心的完成交易，皆大欢喜。